地產(chǎn)三哥 
信實創(chuàng)辦于1989年，被評為“全國優(yōu)秀律所”、“司法部部級文明律所”，在廈門（湖里、集美）、上海、福州、泉州、龍巖、漳州、三明、莆田、寧德設有分所，在廈門大學設有分部，擁有律師300余名。微信號: FJLHXSLSSWS
作者：地產(chǎn)三哥
來源：地產(chǎn)三哥（ID：dichansange）
一、房地產(chǎn)的“墨西哥僵局”
房地產(chǎn)也許正在進入“墨西哥僵局”，也叫墨西哥對峙，英文叫"Mexican Standoff"。
它形容對峙的多方（至少三方），由于互相的牽制作用，最后達到一種相當微妙的、恐怖的平衡狀態(tài)。
比如，甲指著乙、乙指著丙、丙指著甲，三方互相拿槍指著，但誰也不敢先動手，因為這背后還有很多的牽制、預判、預期（文末附視頻彩蛋）。
在墨西哥僵局中，沒有任何策略可以讓任何一方取得勝利，同時還不遭受損失。任何一方發(fā)起主動攻擊，都可能導致自己被消滅。
所有對峙者都需要保證這種緊張的平衡不被打破，直到出現(xiàn)一個外部事件使這個僵局被打破。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、金融機構(gòu)、地方目前也許在這種僵局里面。
建筑公司和勞務班組、購房者、地方的財稅收入、金融機構(gòu)的微妙情緒等等，牽一發(fā)而動全身。往更宏觀一點說，信用傳遞失效、信心受損，接下來就是對資產(chǎn)價格、居民收入、消費水平的負面影響，這些也許正在發(fā)生。
每一個行為導致的后果都可能引起連鎖反應，造成無法控制的結(jié)果。
穩(wěn)住三方、保持現(xiàn)狀是一種方法，比如現(xiàn)在正在做的“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”。房企大佬們都說，這是特別合理的。
強行隔離、把各方分開也是一種方法，比如熱點城市的二手房市場。
全部出清、洗牌重來也是一種辦法，這個還不確定是否有犧牲來祭旗，因為平衡被打破，風險比較大。
奈何市場不是以機械決定論為底層邏輯的，必須要承認人的主觀能動性和偶然性。
二、建業(yè)地產(chǎn)求救：招招要害
據(jù)觀察者網(wǎng)報道：9月9日，網(wǎng)上一份關于河南本土房企建業(yè)集團《關于企業(yè)出現(xiàn)重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》（下稱“報告”）迅速引發(fā)社會關注。
建業(yè)集團相關負責人向觀察者網(wǎng)證明了該文件真實性。
報告中，其他部分是關于建業(yè)集團的背景、業(yè)績、目前在疫情汛情下的困難等等。我們重點來看建業(yè)地產(chǎn)的請求，原文如下：
“四、請求：
面對罕見的困難、風險和危機，建業(yè)集團已經(jīng)進入戰(zhàn)時緊急狀態(tài)、正在制定應對預案，采取了一系列優(yōu)化管理、降本提質(zhì)、減員降薪等自救措施。在此，呼吁省委、省政府采取如下非常措施，幫助建業(yè)度過難關：
第一，懇請省委、省政府協(xié)調(diào)有關市縣區(qū)，盡快償還多年來由于各種原因拖欠建業(yè)的各類款項（逾50億元，屆時建業(yè)可提交地方政府拖欠款項清單）。
第二，懇請省領導出面，協(xié)調(diào)稅務部門，同意由于汛情疫情造成企業(yè)出現(xiàn)巨額減收，可以分類減免或緩交建業(yè)旗下公司的增值稅、所得稅（屆時建業(yè)提出具體建議和清單）。
第三，懇請省領導協(xié)調(diào)并出具公文，鑒于當前不可抗拒之原因，允許建業(yè)部分在建工程延期交付，以便我們與合作方、客戶進行解釋、溝通和交涉（屆時建業(yè)可提交需延期交付工程的清單）。
第四，懇請省領導協(xié)調(diào)并出具公文，同意由于汛情疫情導致企業(yè)營收遭遇重創(chuàng)，建業(yè)部分土地款可延緩支付半年到一年（屆時建業(yè)提交土地款延緩支付具體建議和清單）。”
四個請求，招招要害：還錢、緩交稅、緩交房、緩交出讓金。
就是要流動性，只能補血輸血，不能虧血。
華夏幸福的應收賬款案例在前，未雨綢繆的建業(yè)地產(chǎn)發(fā)求救信是有資本的：除了它是本土的就業(yè)大戶、納稅大戶之外，看看建業(yè)地產(chǎn)的土地儲備：
除了海南的1%，99%的土地都在河南省。
（建業(yè)地產(chǎn)土地儲備：2021中期業(yè)績報告）
建業(yè)地產(chǎn)，這才叫本土深耕。
因為本土深耕，所以才能理直氣壯地求救。
三、建業(yè)沒它自己說那么難？
建業(yè)地產(chǎn)難嗎？
今年的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有不難的。但如果從銷售和新增土地儲備來看，建業(yè)似乎沒那么難。
今年上半年，銷售面積405萬平方米，同比增長9.9%；實現(xiàn)銷售金額人民幣311億元，同比增長3.5%。
今年1-6月，建業(yè)地產(chǎn)新增土地儲備663萬平米，已經(jīng)是2020全年新增土地儲備數(shù)據(jù)918萬平米的72%。
如果深究，建業(yè)地產(chǎn)投資拿地面積超過銷售面積，對應央行規(guī)定的40%的拿地紅線，建業(yè)今年上半年投資拿地熱情不低。
但是從流動性來看，今年上半年建業(yè)是緊張的。
融資活動現(xiàn)金凈流出77億元，有息負債總額降低了接近30億元；經(jīng)營現(xiàn)金流今年上半年也轉(zhuǎn)負，之前，建業(yè)集團2018年、2019年、2020年經(jīng)營現(xiàn)金流均為正。
投資力度不小，融資凈流出，壓力比以往大是必然的。
但是，建業(yè)的三道紅線指標也是兩道達標：
非受限現(xiàn)金短債比1.27；凈負債比率92.6%；剔除預收款后的資產(chǎn)負債率87.2%。
這個指標不算好，但也不見得差，如果聯(lián)系上半年建業(yè)地產(chǎn)的投資拿地力度，可以判斷，建業(yè)地產(chǎn)并沒有它自己說的那么難。
這些指標來源于建業(yè)地產(chǎn)2021年中期業(yè)績報告，截止6月末的時候，河南的汛情和疫情都還沒有來。
就坡下驢，此之謂也。這是高明的破局之道，無關褒貶。
四、求救與公平
本土深耕有深耕的好處，近水樓臺先得月。
遇見問題也能找人做主，娘親舅大，所謂父母官，就是為民做主的，民營企業(yè)也是民。而且三天前還有更高級別的表態(tài)：“支持民營經(jīng)濟發(fā)展的方針政策沒有變，現(xiàn)在沒有改變，將來也不會改變！”
建業(yè)這份文件流出的時間點真是妙。
當然，深耕也有深耕的壞處，畢竟除了鄭州，河南整體的經(jīng)濟水平也決定了建業(yè)地產(chǎn)的定位和天花板。
但筆者以為，99%的土地儲備放在河南，這恰恰正是建業(yè)地產(chǎn)的聰明之處，是建業(yè)地產(chǎn)在全國化的誘惑和本土化的安全之間的取舍結(jié)果。
胡葆森不愧是“九二派”。
1992年，受鄧公南方談話和經(jīng)濟改革推進的影響，一大批體制內(nèi)官員或知識分子紛紛下海創(chuàng)業(yè)，形成一股商業(yè)浪潮，這是20世紀90年代中國經(jīng)濟高增長的主要動力。
這些從體制里面下海并且成功的人們，多具古之士大夫情懷，諳熟中國傳統(tǒng)的政商邏輯、社會運行規(guī)律，也是中國商業(yè)文明成長的見證者和開創(chuàng)者。
創(chuàng)業(yè)30余年，他們不應該因為非市場化的因素成為沙灘上的前浪，施以援手無可非議。
可是，翻看2021年1-8月鄭州房企銷售排行榜TOP20，除了建業(yè)之外，河南本土房企還有正商、康橋、美勝、永威等等，還有全國性布局的碧桂園、融創(chuàng)，還有最近深陷流動性泥沼的恒大，它排名鄭州第12。
它們也都是民營企業(yè)，它們的稅、費、出讓金也都交在本地，如果它們也面臨困難，怎么辦呢？
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