地產(chǎn)三哥 作者：地產(chǎn)三哥
前言
2019年年末，這家公司融資總額214億元，2020年末，融資總額455億元；2021年末，公司融資總額升至629億元。
“房住不炒”時(shí)代，這樣的擴(kuò)張趨勢(shì)，除了國(guó)企背景的，還有誰(shuí)？
中交地產(chǎn)股份有限公司，為中交房地產(chǎn)集團(tuán)旗下上市企業(yè)，控股股東為中交集團(tuán)。
截至2022年一季度，中交集團(tuán)持股比例53.32%，公司實(shí)控人為國(guó)務(wù)院國(guó)資委。
一、中交地產(chǎn)的“三條紅線”狀況
“三條紅線”新政是2020年8月底出臺(tái)的。
對(duì)比從2019年末到2021年的數(shù)據(jù)，中交地產(chǎn)融資總額、凈借貸比率都呈現(xiàn)較快的上升趨勢(shì)，逆勢(shì)加杠桿，力度較大。
融資的上升，直接帶來(lái)了公司投資和銷售的增加。
二、中交地產(chǎn)的銷售及項(xiàng)目?jī)?chǔ)備
從2019年末到2021年末，公司的項(xiàng)目數(shù)量從55個(gè)增加到103個(gè)。
土地儲(chǔ)備從929萬(wàn)平米增加到1788萬(wàn)平米。
三、中交地產(chǎn)的合作開(kāi)發(fā)股東有哪些？
2019年-2021年，公司的少數(shù)股東權(quán)益從35億元增加到147億元。
對(duì)比2019年和2021年公司合并報(bào)表子公司的情況，有以下現(xiàn)象：
1、公司合并報(bào)表子公司數(shù)量從46個(gè)增加到92個(gè)。
2、新增的子公司中，有中交地產(chǎn)獨(dú)資的，也有相當(dāng)比例是公司和合作方共同投資的：
卓越、路勁、世茂、華潤(rùn)、金科、中梁、碧桂園等。
3、公司披露的聯(lián)合營(yíng)公司從2019年的16個(gè)，增加到2021年32個(gè)，其中的合作方：
花樣年、雅居樂(lè)、碧桂園、中南、萬(wàn)科、融創(chuàng)、金茂、保利等。
四、小結(jié)與思考
小結(jié)：
1、中交地產(chǎn)近三年逆勢(shì)加杠桿，擴(kuò)張速度明顯；
2、中交地產(chǎn)合作伙伴多是頭部地產(chǎn)企業(yè)，有國(guó)企，也有民企。
3、公司一季度報(bào)告顯示：2022年1-3月權(quán)益口徑簽約銷售金額 106.03 億元，較上年同期增長(zhǎng)101.46%。
4、2022年3月18日，中交地產(chǎn)收盤價(jià)6.83元，2022年5月11日，漲停封盤，股價(jià)29.26元。
兩個(gè)月不到，股價(jià)漲幅328%。
這一漲幅數(shù)據(jù)的可比對(duì)象是：2017年高峰期，幾家頭部地產(chǎn)企業(yè)的年度漲幅。
思考：
1、受房地產(chǎn)行業(yè)整體形勢(shì)影響，公司與民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)合作是否會(huì)對(duì)公司現(xiàn)金流造成影響？
2、公司加杠桿的邊界在哪里？已經(jīng)接近？已經(jīng)到了？或者已經(jīng)過(guò)了？
3、三條紅線規(guī)定：有息借貸額增速分別不能超過(guò)15%、10%、5%，這個(gè)規(guī)定沒(méi)有也無(wú)法一視同仁，對(duì)部分國(guó)有企業(yè)太松，對(duì)民營(yíng)企業(yè)則導(dǎo)致了擠兌的死亡螺旋。
最后
一邊，民營(yíng)公司老板紛紛押上個(gè)人的資產(chǎn)、聲譽(yù)；另一邊，部分國(guó)企逆勢(shì)加杠桿、擴(kuò)張進(jìn)行時(shí)。
國(guó)企為國(guó)加杠桿、愿意挑擔(dān)子，這很好。
希望國(guó)有企業(yè)也能早日承擔(dān)起民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的功能、挑起“五六七八”的擔(dān)子：
50%以上的稅收，60%以上的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，70%以上的技術(shù)創(chuàng)新成果，80%以上的城鎮(zhèn)勞動(dòng)就業(yè)。
幾十年前，國(guó)企100%都曾經(jīng)承擔(dān)過(guò)，這沒(méi)啥。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 踩中“三條紅線”，中交地產(chǎn)的合作開(kāi)發(fā)商有哪些？
