觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
白鵝潭項目的去留一定程度上也意味著華夏幸福對南方布局及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務的取舍考量。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 華夏幸福南方總部分崩后，過去一年多所獲商業(yè)地產(chǎn)項目的去留也成了探討的關注點。
該項目地塊共由6個地塊組成，總規(guī)劃計容面積36.65萬平方米，包括商業(yè)商務用地、住宅用地、商住混合用地、娛樂康體用地等，此外還需配建安置房、一所24班初中以及其他公共配套、道路。
此次規(guī)劃圖公示部分為兩個地塊，分別為東地塊為AF020112地塊，西地塊為AF020119地塊，主要含住宅及商業(yè)。住宅部分，東地塊計容建面約為5.4萬平方米，容積率將近7.3，包含兩棟52層、55層的住宅；西地塊計容建面約為6.4萬平方米，容積率約為5.4，將建一棟42層、兩棟45層住宅。
華夏幸福業(yè)績報中曾表述——“白鵝潭項目屬于廣州市核心區(qū)域具備一定開發(fā)體量的優(yōu)質(zhì)地塊，是華夏幸福在粵港澳大灣區(qū)落地的首個大型商辦綜合體項目”，重要意義由此可見。
根據(jù)企業(yè)公告，白鵝潭項目由南方總部的工商主體華夏幸福（深圳）運營管理有限公司全資持有，由旗下下屬公司華御灣（廣州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、御穗灣（廣州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得。
白鵝潭項目是華夏幸福南方總部在廣州插下的旗子，也是唯一一個布局一線城市的商業(yè)綜合體項目，其去留一定程度上也意味著華夏幸福對南方布局及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務的取舍考量。
2018年7月，平安入股華夏幸福，隨后吳向東從華潤轉(zhuǎn)入華夏幸福，南方總部正式成立，選址深圳，主要負責業(yè)務是吳向東擅長的商業(yè)地產(chǎn)和舊改領域。
南方總部團隊組建后快速開啟擴張，正式涉足舊改領域后，南方總部出現(xiàn)于土地招拍掛市場。按照吳向東的計劃，選定的最優(yōu)先（發(fā)展）的8個城市都要覆蓋。
2020年半年報顯示，期內(nèi)華夏幸福持續(xù)在商業(yè)地產(chǎn)領域開疆拓土，共新獲取4個商辦綜合體項目，中標 1 個項目代建服務，鎖定 1 個城市更新項目的前期服務商，覆蓋南京、武漢、廣州、哈爾濱、東莞、深圳等國內(nèi)重點城市，已基本完成在目標城市的布局。
與白鵝潭項目同期內(nèi)獲取的另外3個商辦綜合體項目，也都是優(yōu)質(zhì)的有著重要的戰(zhàn)略意義。
業(yè)績報告中稱，南京大校場項目是南京主城區(qū)內(nèi)近十年內(nèi)規(guī)模最大的商辦用地，對打造行業(yè)新標桿總部經(jīng)濟項目具備戰(zhàn)略性標志意義；武漢中北路項目是華夏幸福嘗試打造高端資產(chǎn)定制項目的首個重要樣本項目。
根據(jù)業(yè)績報告，南京大校場項目、哈爾濱深哈金融科技城及廣州白鵝潭項目均已于去年三季度開工，而涉及合作開發(fā)的則有哈爾濱項目、南京項目、及桂林興安項目等。
2019年華夏幸福在北京麗澤落地的首個商業(yè)項目——北京平安幸福中心，便是與平安人壽合作開展的，平安負責提供資金，華夏負責項目開發(fā)、后期物業(yè)管理等。
哈爾濱項目則是平安與華夏幸福業(yè)務協(xié)同的典型案例，由平安、華夏幸福共同投資200億元打造，并將同時結合平安的金融產(chǎn)業(yè)資源以及華夏的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)運營優(yōu)勢。
白鵝潭地塊則要求華夏幸福在摘得地塊后引入多家500強企業(yè)，其中包括引入一家銀保監(jiān)會批準經(jīng)營的全國性保險公司的省級分支機構入駐，該保險公司所屬集團須為2019年《財富》世界500強企業(yè)排名前200強，且所屬集團已取得由“一行兩會”頒發(fā)的全部金融許可證。這一條件直接指為平安。
不過，隨著資金鏈問題的嚴重程度日益顯現(xiàn)，華夏幸福開始調(diào)轉(zhuǎn)了方向，“成為最好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商或者運營商之一”的目標或難以達到。
業(yè)績公告顯示，去年前三季度華夏幸福土地支出198.5億元，同比增長接近25億元；其中商業(yè)地產(chǎn)及相關業(yè)務支出達102.03億元，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務支出則近乎腰斬至96.46億元。
直到去年第四季的投資指引，公告表述由此前的“加大資源儲備投資特別是對商業(yè)地產(chǎn)及相關業(yè)務的土地投資”更改為“繼續(xù)加強資源儲備特別是產(chǎn)業(yè)新城及相關業(yè)務資源儲備”，并在此基礎上“持續(xù)改善公司經(jīng)營性現(xiàn)金流情況”。
目前，華夏幸福南方總部也開始傳出動蕩，3月底的市場消息稱，吳向東或?qū)⒊分辽钲诜科簌i瑞集團，南方總部亦將轉(zhuǎn)讓予鵬瑞。
4月21日，華夏幸福公告披露，其再添70.32億債務違約，累計未償還債務478.36億。華夏幸福稱，為化解公司債務風險，加快促進公司有序經(jīng)營，公司正在積極協(xié)調(diào)各方商討多種方式解決當前問題。
“目前在地方政府的指導和支持下公司正在盡快開展綜合性的風險化解方案制定工作。同時，金融機構債權人委員會也在積極協(xié)調(diào)推進公司債務展期事宜，為綜合化解方案的制定和執(zhí)行爭取必要的時間。”
至于商業(yè)地產(chǎn)項目的去留，有業(yè)內(nèi)分析稱，“這些資產(chǎn)的位置跟升值空間都是很好的，無非是有兩個結果，要么是華夏幸福安排自己的團隊接手，要么是出售回籠資金。
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