觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
白鵝潭項(xiàng)目的去留一定程度上也意味著華夏幸福對南方布局及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的取舍考量。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 華夏幸福南方總部分崩后，過去一年多所獲商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的去留也成了探討的關(guān)注點(diǎn)。
該項(xiàng)目地塊共由6個(gè)地塊組成，總規(guī)劃計(jì)容面積36.65萬平方米，包括商業(yè)商務(wù)用地、住宅用地、商住混合用地、娛樂康體用地等，此外還需配建安置房、一所24班初中以及其他公共配套、道路。
此次規(guī)劃圖公示部分為兩個(gè)地塊，分別為東地塊為AF020112地塊，西地塊為AF020119地塊，主要含住宅及商業(yè)。住宅部分，東地塊計(jì)容建面約為5.4萬平方米，容積率將近7.3，包含兩棟52層、55層的住宅；西地塊計(jì)容建面約為6.4萬平方米，容積率約為5.4，將建一棟42層、兩棟45層住宅。
華夏幸福業(yè)績報(bào)中曾表述——“白鵝潭項(xiàng)目屬于廣州市核心區(qū)域具備一定開發(fā)體量的優(yōu)質(zhì)地塊，是華夏幸福在粵港澳大灣區(qū)落地的首個(gè)大型商辦綜合體項(xiàng)目”，重要意義由此可見。
根據(jù)企業(yè)公告，白鵝潭項(xiàng)目由南方總部的工商主體華夏幸福（深圳）運(yùn)營管理有限公司全資持有，由旗下下屬公司華御灣（廣州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、御穗灣（廣州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得。
白鵝潭項(xiàng)目是華夏幸福南方總部在廣州插下的旗子，也是唯一一個(gè)布局一線城市的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，其去留一定程度上也意味著華夏幸福對南方布局及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的取舍考量。
2018年7月，平安入股華夏幸福，隨后吳向東從華潤轉(zhuǎn)入華夏幸福，南方總部正式成立，選址深圳，主要負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)是吳向東擅長的商業(yè)地產(chǎn)和舊改領(lǐng)域。
南方總部團(tuán)隊(duì)組建后快速開啟擴(kuò)張，正式涉足舊改領(lǐng)域后，南方總部出現(xiàn)于土地招拍掛市場。按照吳向東的計(jì)劃，選定的最優(yōu)先（發(fā)展）的8個(gè)城市都要覆蓋。
2020年半年報(bào)顯示，期內(nèi)華夏幸福持續(xù)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開疆拓土，共新獲取4個(gè)商辦綜合體項(xiàng)目，中標(biāo) 1 個(gè)項(xiàng)目代建服務(wù)，鎖定 1 個(gè)城市更新項(xiàng)目的前期服務(wù)商，覆蓋南京、武漢、廣州、哈爾濱、東莞、深圳等國內(nèi)重點(diǎn)城市，已基本完成在目標(biāo)城市的布局。
與白鵝潭項(xiàng)目同期內(nèi)獲取的另外3個(gè)商辦綜合體項(xiàng)目，也都是優(yōu)質(zhì)的有著重要的戰(zhàn)略意義。
業(yè)績報(bào)告中稱，南京大校場項(xiàng)目是南京主城區(qū)內(nèi)近十年內(nèi)規(guī)模最大的商辦用地，對打造行業(yè)新標(biāo)桿總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目具備戰(zhàn)略性標(biāo)志意義；武漢中北路項(xiàng)目是華夏幸福嘗試打造高端資產(chǎn)定制項(xiàng)目的首個(gè)重要樣本項(xiàng)目。
根據(jù)業(yè)績報(bào)告，南京大校場項(xiàng)目、哈爾濱深哈金融科技城及廣州白鵝潭項(xiàng)目均已于去年三季度開工，而涉及合作開發(fā)的則有哈爾濱項(xiàng)目、南京項(xiàng)目、及桂林興安項(xiàng)目等。
2019年華夏幸福在北京麗澤落地的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目——北京平安幸福中心，便是與平安人壽合作開展的，平安負(fù)責(zé)提供資金，華夏負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)、后期物業(yè)管理等。
哈爾濱項(xiàng)目則是平安與華夏幸福業(yè)務(wù)協(xié)同的典型案例，由平安、華夏幸福共同投資200億元打造，并將同時(shí)結(jié)合平安的金融產(chǎn)業(yè)資源以及華夏的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)運(yùn)營優(yōu)勢。
白鵝潭地塊則要求華夏幸福在摘得地塊后引入多家500強(qiáng)企業(yè)，其中包括引入一家銀保監(jiān)會批準(zhǔn)經(jīng)營的全國性保險(xiǎn)公司的省級分支機(jī)構(gòu)入駐，該保險(xiǎn)公司所屬集團(tuán)須為2019年《財(cái)富》世界500強(qiáng)企業(yè)排名前200強(qiáng)，且所屬集團(tuán)已取得由“一行兩會”頒發(fā)的全部金融許可證。這一條件直接指為平安。
不過，隨著資金鏈問題的嚴(yán)重程度日益顯現(xiàn)，華夏幸福開始調(diào)轉(zhuǎn)了方向，“成為最好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商或者運(yùn)營商之一”的目標(biāo)或難以達(dá)到。
業(yè)績公告顯示，去年前三季度華夏幸福土地支出198.5億元，同比增長接近25億元；其中商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)支出達(dá)102.03億元，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)支出則近乎腰斬至96.46億元。
直到去年第四季的投資指引，公告表述由此前的“加大資源儲備投資特別是對商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的土地投資”更改為“繼續(xù)加強(qiáng)資源儲備特別是產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)資源儲備”，并在此基礎(chǔ)上“持續(xù)改善公司經(jīng)營性現(xiàn)金流情況”。
目前，華夏幸福南方總部也開始傳出動蕩，3月底的市場消息稱，吳向東或?qū)⒊分辽钲诜科簌i瑞集團(tuán)，南方總部亦將轉(zhuǎn)讓予鵬瑞。
4月21日，華夏幸福公告披露，其再添70.32億債務(wù)違約，累計(jì)未償還債務(wù)478.36億。華夏幸福稱，為化解公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加快促進(jìn)公司有序經(jīng)營，公司正在積極協(xié)調(diào)各方商討多種方式解決當(dāng)前問題。
“目前在地方政府的指導(dǎo)和支持下公司正在盡快開展綜合性的風(fēng)險(xiǎn)化解方案制定工作。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人委員會也在積極協(xié)調(diào)推進(jìn)公司債務(wù)展期事宜，為綜合化解方案的制定和執(zhí)行爭取必要的時(shí)間。”
至于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的去留，有業(yè)內(nèi)分析稱，“這些資產(chǎn)的位置跟升值空間都是很好的，無非是有兩個(gè)結(jié)果，要么是華夏幸福安排自己的團(tuán)隊(duì)接手，要么是出售回籠資金。
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