房地產項目由于開發(fā)周期長，資金投入大，對于開發(fā)商的資金實力的要求也相應較高，然而實操層面，對于擴大經(jīng)營而言，融資成為必要的手段

對于房地產項目而言，不同階段對用不同形式的資金投入

前期階段自有資金為主，拿地到四證齊全階段以前融為主，四證以后可用開發(fā)貸替換前融，后期銷售階段則銷售回款作為后續(xù)資金投入

所以一個項目而言，雖然總投較高，但是在融資渠道打開的前提下，自由資金總投相對可控

具體來看

一、自有資金

包括股東投入的注冊資本、留存利潤等，一般用于支付地價、前期稅費和政府收費等前期費用等

二、借入資金

主要是向金融機構的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等，根據(jù)目前的規(guī)定， 在項目自有資金投入到達到項目整體投資的35%，并且四證齊全后，可申請項目貸款，銀行貸款額度一般占項目總投資的40-60%

三、銷售回籠款

即向購房業(yè)主收取的房款。根據(jù)目前的預售制度，在項目取得預售證后可對外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補項目的持續(xù)開發(fā)成本投入，并且可以逐漸償還項目貸款并實現(xiàn)利潤

一般來說，在項目開發(fā)的整個過程中上述三大部分資金的大致比例各為 1/3

但在不同階段各來源所占的比例不同:

前期階段: 項目尚未具備融資能力和銷售，資金來源以股東投入為主

四證齊全: 項目符合向金融機構融資的條件，貸款用于支付工程款

預售階段: 取得預售許可證，開始預售并回籠資金

資金籌集主要關注二個方面: 

一是資金來源結構

主要是指投資者籌集 各種資金來源而構成的財務結構，一般指股東投入資金和企業(yè)借入資金的比例

二是取得資金的成本

而如何才能夠確認合理的融資方式呢，需要理解好一個重要概念：財務杠桿

通過一個例子，來幫助大家理解什么是財務杠桿

財務杠桿就是利用借貸資金擴大自有投資的產出

發(fā)揮財務杠桿的前提是，當投資收益率大于借貸成本時，財務杠桿是有利的

借貸資金與自有資金的比例越大， 財務杠桿的作用越大，此時，投資收益會越高

因此，企業(yè)對外借 款除了保障資金需求外，另外一個重要目的是利用財務杠桿作用獲取更大的收益，提高實投資金的回報率。

如果借入款項投資取得的效益低于借款成本，將會產生相反的杠桿效應

如前例方案一中，若投資收益率降低為6%，其自有資金收益率為:

投資收益=(2+1)*6%*1=0.18億元 

貸款利息=2*10%*1=0.2億元 

投資凈收益=0.18-0.2=-0.02億元 

自有資金收益率=-0.02÷1*100%=-2%

此外，對于財務杠桿而言，具有放大節(jié)稅效應

所得稅法鼓勵人們使用財務杠桿，即貸款利息可以抵減應稅收入，起到避稅的作用

財務杠桿的好處是建立在杠桿有利(即投資收益高于借貸利率)的假設之上的，而這是一種不確定性的假設

如果實際營運收入低于預期，財務杠桿將是不利的，將進一步加大不利后果，增加投資風險

所以，對于房地產開發(fā)項目而言，合理融資的同時，也需要在風險與收益之間找到一個平衡點，防范財務風險。