土拍規(guī)則，決定著開發(fā)商在地塊參拍和獲取上的策略，同時也是政府-開發(fā)商之間的博弈。

而無論哪種方式都有其利弊，要么是動了政府土地出讓金的奶酪，要么是擠壓了開發(fā)商的利潤空間。

進而最直接的影響是房子品質(zhì)下降，后期維權事件頻發(fā)！

而為了控制溢價率，起到市場維穩(wěn)的作用，傳統(tǒng)的土拍規(guī)則包括溢價封頂后競配建、溢價封頂后競自持、溢價封頂后現(xiàn)房銷售、溢價熔斷后搖號等形式。

圖片來源：南京樓市話事人

NO. 1｜壹  

總結(jié)下，南京土拍的競品質(zhì)模式規(guī)則主要包括以下幾個方面

一、進一步提高競買要求

除了對競買保證金提高到50%、競買主體資格滿足二級以上開發(fā)資質(zhì)等硬性要求外，還與開發(fā)商的財務狀況、三道紅線、風險評估等方掛鉤，具體如下：

剔除預收款后的資產(chǎn)負債率上限為70%；

凈負債與股本之比的上限為100%；

現(xiàn)金與短期債務比的上限為1；

此外，開發(fā)建設階段更是要求1個月內(nèi)付清土地款。

二、什么時候競品質(zhì)？

根據(jù)細則，南京的競品質(zhì)環(huán)節(jié)大概率是在限時競價結(jié)束之后，對于單幅超過20家以上搖號的，根據(jù)企業(yè)提交的材料按照“競品質(zhì)”要求打分，選定出前5名參與搖號。

三、“競品質(zhì)”的標準有哪些？

南京的“競品質(zhì)”評價的維度主要包括公共空間、建筑單體、建筑立面、陽臺設計、停車設施、BIM技術等6大維度。其中：

1、公共空間：居住區(qū)內(nèi)應打造優(yōu)良的公共空間與景觀綠地。物業(yè)管理用房、垃圾房、變配電間、開閉所等公共設施與配套建筑統(tǒng)籌布置。

2、 建筑單體：整體要求規(guī)整平齊，并且規(guī)定了18層以下不得采用外廊內(nèi)天井戶型；18層以上不得采用兩梯四戶的戶型結(jié)構等設計要點。

3、建筑立面：建筑里面宜采用耐臟、耐老化、易清洗的高品質(zhì)板材，鼓勵使用石材、鋁板、一體化板材等板材幕墻體系，鼓勵使用經(jīng)綠色認證的綠色建材，不得使用低品質(zhì)涂料和面磚等材料。

4、陽臺設計：統(tǒng)一要求結(jié)合立面設置封閉陽臺。

5、BIM技術：方案報審需運用南京市工程建設項目智能審查系統(tǒng)進行BIM規(guī)劃報建、施工圖報審和竣工驗收管理等

NO. 2｜貳 

參照北京和南京，杭州將會在第二批集中供地中試點“競品質(zhì)”。據(jù)坊間消息，主要調(diào)整可能集中在以下幾點：

一、第二批集中供地并不全面鋪開，而采取試點形式，各行政區(qū)上報一宗，說白了就是摸索排雷。

二、 “競品質(zhì)”宅地要求更加苛刻，據(jù)悉現(xiàn)房+限售可能是標配，堵死了開發(fā)商快周轉(zhuǎn)的主意。

三、先報品質(zhì)方案打分（建筑技術占30分，公共配套占44分，工程保修占6分，裝修標準占20分），暫定取前6名（具體還未定）進入競價環(huán)節(jié)，封頂后競配建保障房。

以上幾點非官方說法，僅供參考！期待杭州的政策細則也盡快出爐