作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

6月21日，朗詩公布了今年以來的新增項目情況，對于連月報都不公開的朗詩來說，這是罕見的。

根據公告，朗詩今年六個多月來在國內新獲取13個項目，總貨值272億元，新增建筑面積約185萬平方米。此外，美國業(yè)務板塊也獲取了多個住宅項目。

對于土地儲備不多的朗詩來說，這無疑是利好的消息。盡管在公告中，朗詩并沒有公布權益占比，按照去年末的土地儲備權益占比11%計算，272億元貨值里朗詩權益占近30億元左右。

年報數(shù)據顯示，截至2020年末，朗詩集團擁有的項目儲備可售面積約為528.98萬平方米，預計可售貨值約為人民幣1043.2億元；按權益計算，集團應占項目儲備可售面積約為113.93萬平方米，預計可售貨值約為211.5億元，權益比只有11%。

在拿地策略上，朗詩也一直強化資產輕型化的形式。朗詩綠色地產執(zhí)行董事及總裁黃征在3月份業(yè)績會上表示："公司拿地方式多元，公開市場只是拿地手段之一，未來將繼續(xù)強化在資產輕型化方面的轉型，包括一些收并購、小股操盤，融資代建的業(yè)務，會持續(xù)加大在這部分投融資業(yè)務的比重。"

試圖輕資產模式來把盤子做大的朗詩，施行小股操盤七年時間里并沒有贏得太多市場認可。

在惠譽與朗詩分手前，發(fā)出的最后一份報告中提到，朗詩地產土地儲備規(guī)模有限，土儲年限較短，僅為1.5年，可能會阻礙銷售增長和業(yè)務可持續(xù)性。

黃征表示，2021年銷售目標是500億，目前已有1043個億可售貨值。那么簡單計算，朗詩的500億銷售里，權益銷售只有55億元。

朗詩在去年末的年報中提到，2020年"朗詩出品"的簽約銷售額約為人民幣411.9億元，簽約建筑面積約為233萬平方米，實現(xiàn)核心凈利潤人民幣2.5億元。

事實上，據觀點指數(shù)公布的前五月銷售榜中，朗詩銷售178億元，距離500億目標仍有很大一段距離。

不過，黃征也提到，"由于實施了小股操盤，因此有我們的股權投資帶來的收益，還有其他的輕資產的收益，實現(xiàn)了收益的多樣性。"

代建，是朗詩實現(xiàn)輕資產的最重要形式，其在去年代建收入6.9億元。

據觀點地產新媒體了解，代建方面，集團獨立第三方委托開發(fā)管理項目共48個，可售面積約為334.27萬平方米，預計可售貨值為人民幣666.8億元。業(yè)內人士認為，朗詩在當前下行的市場環(huán)境下分散投資風險、利用自身產品技術和開發(fā)管理能力實現(xiàn)股權收益外的額外盈利、拓展全國市場。

朗詩是如何用輕資產模式進行擴展的呢？2014年，朗詩首次通過小股操盤的形式拿下蘇州高新區(qū)一宗土地。

據悉，此次拿地方式有別以往模式，競地之前雙方已確定合作內容：朗詩間接全資附屬南京朗銘占該項目20%股份，蘇州科技城科新文化旅游發(fā)展則占該項目80%股份。

此外，朗詩將受該地塊項目公司委托，負責該項目的開發(fā)管理，并向該項目公司收取相關的開發(fā)管理費、技術系統(tǒng)咨詢費、品牌使用費等。

資料顯示，此次朗詩競得的地塊位于高新區(qū)科技城武夷山路北、富春江路西，地塊實際出讓總占地面積約為7.19萬平方米，容積率為1.01，預計總建筑面積可達7.26萬平方米，每平方土地成本約3,703元。

而朗詩僅用5400萬元撬動了一個2.68億元項目。

隨后朗詩一直推崇執(zhí)行輕資產模式，數(shù)據顯示，2014年年底，朗詩所有的項目全是朗詩一個股東的，資產重量是100%。到了2015年，這個指標降到了70%，到了2016年年底，這個指標降到40%，到了2017年年底，這個指標降到了30%，然后就一直在30%上下波動。

在資產輕型化上，朗詩推崇的是美國鐵獅門模式，鐵獅門模式的要點是以不到5%的資本投入，通過提取地產開發(fā)鏈條上各個環(huán)節(jié)的相關管理費和參與旗下地產基金超額收益分配，來分享地產項目40%以上的收益。

據觀點地產新媒體了解，朗詩輕資產業(yè)務的模式靈活多樣，既有與開發(fā)商、金融機構合作的合作開發(fā)模式，又有參小股但負責項目操盤的小股操盤模式；既有負責項目開發(fā)全過程的開發(fā)管理模式，又有僅負責項目建設的委托開發(fā)模式；既有滿足客戶個性化需求的定制模式，又有僅提供單項技術的技術服務模式。

可以說，朗詩在輕資產化道路上，有所得有所失。將房地產傳統(tǒng)的重資產模式變輕，以更加輕盈靈巧的姿態(tài)應對行業(yè)的變化。

朗詩這七年沒有像其他房企使用杠桿快速做大規(guī)模，選擇一條輕資產路徑，而今在規(guī)模上卻較為吃虧。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 解局丨朗詩272億土地貨值里的輕資產模型