作者：資產(chǎn)界

來源：資產(chǎn)界

6月14日，深圳阿里中心。

李保春身穿一件簡單的白色Polo衫，站在講臺前。他剛跑完兩趟航班，前一天清晨從上海飛石家莊，深夜又飛抵深圳，今天還得再飛回上海。

“我把破產(chǎn)程序比作企業(yè)生病去醫(yī)院。”他翻過一頁ppt， “掛號、分病房、治療方案、出院——每一步都有門道。”

臺下坐著十幾位從各地趕來的投資人、律師和AMC從業(yè)者。有人掏出手機(jī)拍照，有人低頭猛記筆記。

“普通病房叫破產(chǎn)重整，就是給企業(yè)一次手術(shù)機(jī)會，但最多住9個月。9個月找不到投資人，直接推進(jìn)太平間，也就是破產(chǎn)清算，宣告企業(yè)徹底死亡。”

“所以聰明的顧問會讓項目先住ICU，沒有出院倒計時，舒舒服服地找好‘白衣騎士’，再轉(zhuǎn)普通病房做手術(shù)。”

臺下有人會心一笑。

這個把破產(chǎn)法講成急診室故事的人，叫李保春。雖然名片上印著“律師”，但他覺得自己更像“和事佬”——讓一群吵得不可開交的人，心平氣和地接受一個和解方案。

不久前，他剛剛參與盤活了一個近百億負(fù)債的上海內(nèi)環(huán)住宅項目，用的手術(shù)刀，叫“預(yù)重整”和“共益?zhèn)薄?/p>

一、廢墟中的百億豪賭，“蝶戀花”的復(fù)活奇跡

如果要給李保春的不良資產(chǎn)職業(yè)生涯找一個高光時刻，他首推“蝶戀花”。

時間倒回2022年，上海剛剛解封，這個內(nèi)環(huán)超大型項目已然陷入僵局：企業(yè)爆雷，股權(quán)被查封，工地停工，負(fù)債近100億，其中80多億來自銀行銀團(tuán)，多方利益糾纏、矛盾錯綜復(fù)雜。

作為聯(lián)合管理人，李保春所在的團(tuán)隊攜手金杜律所并肩作戰(zhàn)，創(chuàng)新采用預(yù)重整 + 共益?zhèn)慕M合打法，僅用時 97 天走完預(yù)重整全流程，項目半年內(nèi)順利復(fù)工復(fù)產(chǎn)，一舉創(chuàng)下上海百億級房企風(fēng)險項目處置的最快落地紀(jì)錄。

什么是“預(yù)重整”？就是正式進(jìn)“病房”之前，法院先給一間“調(diào)解室”，在預(yù)重整管理人輔導(dǎo)下，債務(wù)人和債權(quán)人自己商量方案，商量好了再走正式程序。

什么是“共益?zhèn)保坷畋４河靡粋€簡單例子解釋：一個爛尾樓，欠銀行10億，只剩5億資產(chǎn)，沒人敢借錢給它續(xù)建。這時你借給它1億，法院說：你這1億是用來救命的，將來賣房的錢最先還你，比銀行還優(yōu)先，這叫“超級優(yōu)先權(quán)”。

憑借這套組合拳，“蝶戀花”不僅快速復(fù)工，還實現(xiàn)了多方共贏。債權(quán)人拿到了低成本救命資金；銀行成功化解百億級不良債務(wù)，大幅提升債權(quán)清償率；投資人盤活了優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，依托超級優(yōu)先權(quán)，鎖定穩(wěn)健收益。

為什么這個項目能成？李保春總結(jié)三點：“第一，資產(chǎn)好，上海內(nèi)環(huán)住宅不愁賣；第二，債權(quán)相對集中，銀團(tuán)是單一最大債權(quán)，占整個債權(quán)總額80%左右，沒有幾十個小債權(quán)人扯皮。第三個也非常關(guān)鍵，銀團(tuán)牽頭行建行保全部的負(fù)責(zé)人非常有擔(dān)當(dāng)和魄力，能把各家銀行的不同聲音擰成一股繩。再加上管理團(tuán)隊與金杜律所的緊密配合，多方同心協(xié)力，最終推動項目順利落地。”

更早的2018年，還在資管公司任職的李保春，首次試水“共益?zhèn)保P活了鎮(zhèn)江地標(biāo)爛尾項目“江河匯”。

當(dāng)時項目已經(jīng)停工3年，國內(nèi)共益?zhèn)咐苌伲飘a(chǎn)法司法解釋三尚未出臺，共益?zhèn)c抵押權(quán)誰更優(yōu)先，法律上沒有定論。

李保春回憶，他作為業(yè)務(wù)經(jīng)理，和公司風(fēng)控部門吵得不可開交。

他的理由是：共益?zhèn)邆淦飘a(chǎn)費用屬性，應(yīng)由債務(wù)人財產(chǎn)“隨時清償”。“抵押物再怎么說，也還是債務(wù)人的財產(chǎn)。”

但風(fēng)控同事堅持：抵押權(quán)是物權(quán)，是別除權(quán)，處置抵押物當(dāng)然抵押權(quán)人優(yōu)先。“憑什么你的共益?zhèn)芘艿轿仪懊妫俊?/p>

沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，那就趟出一條路！頂著風(fēng)控爭議，資管團(tuán)隊、管理人團(tuán)隊并肩探索，敲定2.95億投資。

在全體成員的共同努力下，江河匯項目順利重啟，不僅打破了法律適用的困局，也成為公司首單完整落地的爛尾樓重整項目，為后續(xù)同類業(yè)務(wù)積累了寶貴經(jīng)驗。

如今，即便手握兩個標(biāo)桿案例，李保春始終保持清醒：“每一個項目都有它的復(fù)雜性。不要以為盤活了一個，就能盤活第二個。”

他坦言，行業(yè)最忌諱經(jīng)驗主義，看似相似的爛尾項目，背后的債權(quán)結(jié)構(gòu)、政企關(guān)系、資產(chǎn)稟賦天差地別，唯有敬畏專業(yè)、深耕實操，才能持續(xù)落地。

沒有一成不變的盤活模板，每一個困境項目，都是獨一無二的博弈與解題。

二、從律所到投行到AMC的跨界之路

很難給李保春簡單地貼上一個標(biāo)簽。

他做過律師，懂法條的底線；干過投行，懂資本的逐利；還曾在四大AMC里摸爬滾打，深諳不良資產(chǎn)的底層邏輯。

行業(yè)分工如同醫(yī)療科室，律師也有不同專攻方向。在李保春看來，做企業(yè)重組的律師，更像是 ICU 的重癥醫(yī)生。當(dāng)仲裁、調(diào)解、訴訟這些常規(guī)手段都無力化解矛盾時，就必須為企業(yè) “刮骨療傷”，一方面統(tǒng)一梳理、壓降債務(wù)，一方面盤活經(jīng)營、恢復(fù)造血。

李保春在跟學(xué)員分享自己的從業(yè)心得

他笑著打趣，自己也是近期才捋清職業(yè)脈絡(luò)。

李保春的職業(yè)生涯可以追溯到2013年，當(dāng)時他在溫州一家律所的上海分所實習(xí)，正趕上民企互保聯(lián)保爆雷潮，一家倒、家家倒。他懵懵懂懂跟著老師做“企業(yè)危機(jī)救助”，鰲江、蒼南、平陽的中小民企，都留下了他盡調(diào)的足跡。

后來跨界入局投行，做再融資、新三板、PE投資。這段經(jīng)歷讓他跳出單一的法律對抗思維，練就了資源整合、交易撮合、商業(yè)研判的核心能力，也是他區(qū)別于傳統(tǒng)訴訟律師的優(yōu)勢。

真正的轉(zhuǎn)折點在2017年，受前同事邀約，李保春加入東方資產(chǎn)旗下子公司。“當(dāng)時本來想去當(dāng)大金主，給地產(chǎn)公司做非標(biāo)融資，非金債，簡單粗暴。”李保春笑。結(jié)果2018年監(jiān)管突然收緊，這條路被徹底堵死。“我們是被迫轉(zhuǎn)型，去做真正的不良資產(chǎn)——爛尾樓、問題樓盤。”

回頭看，這段“誤打誤撞”反而成了關(guān)鍵鋪墊。他既不像傳統(tǒng)律師那樣只懂打官司，也不像純資本那樣只看回報。他懂得如何利用法律程序作為保護(hù)傘，用資本手段作為手術(shù)刀，去切除企業(yè)肌體上的毒瘤。

所有看似偶然的賽道入局，都是長期專業(yè)沉淀后的必然突圍。江河匯之后，李保春重點發(fā)力不良資產(chǎn)，跑了幾百個項目，也見了無數(shù)的債務(wù)人和管理人。這段經(jīng)歷，他喜歡用一句英文來總結(jié)：“Every step counts。（每一步都算數(shù)。）”

但算數(shù)的不只是成功，李保春心中仍有一個遺憾。

他曾經(jīng)花近一年時間，以顧問身份推動某項目進(jìn)入預(yù)重整。然而債務(wù)人沒頂住銀行壓力，銀團(tuán)硬塞了一個從沒操盤過大項目的破產(chǎn)管理人。

結(jié)果預(yù)重整階段投資方案沒有，預(yù)重整債會都沒開，項目“帶病”進(jìn)入正式程序。

“管理人一上來就把所有員工解雇了，懂行的沒了，后面投資人想看現(xiàn)場，甚至沒人帶路，資產(chǎn)細(xì)節(jié)更沒人說得清。”

項目至今僵在那里。

“預(yù)重整的本質(zhì)是什么？”李保春說，“債務(wù)人和債權(quán)人必須手牽著手。缺了任何一方，都搞不好。”

他想給所有破產(chǎn)管理人一個建議：“要對能力之外的項目保持敬畏。不要一上來就把原團(tuán)隊全部踢走，我們做法律的，不懂蓋樓、不懂銷售，他們懂，要充分重視原團(tuán)隊對資產(chǎn)價值的維持和修復(fù)作用。”

李保春（右）在為接受資產(chǎn)界團(tuán)隊專訪做準(zhǔn)備

三、沒有賣不掉的資產(chǎn)，只有跟不上的思維

對于當(dāng)下的爛尾樓市場，李保春的判斷直白而冷靜。

“和上一輪不良資產(chǎn)潮相比，現(xiàn)在最大的變化是去化——說白了，樓蓋好了能不能賣掉。”他說，“前幾年做鎮(zhèn)江項目，樓市還有一波小高潮。現(xiàn)在二三四五六線城市，大量資產(chǎn)就是沒市場。你把樓建得漂漂亮亮，照樣賣不動。”

但他不悲觀。“沒有賣不掉的資產(chǎn)，只有賣不掉的價格。”他列舉了仍有機(jī)會的三大窗口：

一是產(chǎn)品重塑機(jī)會，存量資產(chǎn)并非毫無價值，通過對接政府調(diào)整規(guī)劃、優(yōu)化戶型與配套，將普通住宅升級為改善型4.0產(chǎn)品，精準(zhǔn)匹配高端/改善居住需求，盤活資產(chǎn)溢價空間；

二是債務(wù)人自救機(jī)會，對于實控人自有投入規(guī)模較高的項目，例如前期自投 10 億元，盤活后哪怕僅回籠 1 億元現(xiàn)金流，也能在一定程度上止損、緩解債務(wù)壓力。這就要求債務(wù)人放下過高預(yù)期，理性接受虧損，以時間換空間，為企業(yè)爭取重生機(jī)會。

三是債權(quán)人接盤，很多爛尾樓最大的債權(quán)人，就是央國企總包和銀行，他們投入一筆不大的共益?zhèn)湍軐⑼脑诮椖拷ǔ涩F(xiàn)房。央國企通過以物抵債承接存量樓盤，既能自持經(jīng)營壓縮成本，也能抵押融資盤活沉淀資產(chǎn)，有效降低壞賬損失。

他不像一個在刀尖上跳舞的投機(jī)者，更像一個手握手術(shù)刀的醫(yī)生，在一群利益對立、訴求復(fù)雜的人中間，制訂一個讓所有人都能接受的治療方案。

想要成為一名合格的“手術(shù)醫(yī)生”的素養(yǎng)是什么？ 李保春毫不猶豫地回答：“預(yù)期管理。”

債務(wù)人、股東、清償順序不同的債權(quán)人，各有各的預(yù)期。任何一方的預(yù)期不合理，都可能導(dǎo)致項目失敗。好的ICU醫(yī)生，就是能把這群預(yù)期各異的人拉回現(xiàn)實，讓他們接受止損，明白“少輸（清算）就是贏”的道理。

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原標(biāo)題： 專訪李保春：97天救活百億爛尾樓！從實習(xí)律師到“ICU醫(yī)生”，三重跨界如何破解地產(chǎn)危局？