不良資產投資觀察 
信實創辦于1989年，被評為“全國優秀律所”、“司法部部級文明律所”，在廈門（湖里、集美）、上海、福州、泉州、龍巖、漳州、三明、莆田、寧德設有分所，在廈門大學設有分部，擁有律師300余名。微信號: FJLHXSLSSWS
作者：觀察君
來源：不良資產投資觀察（ID:biyuefinance）
2020年，相信很多人都能夠感受到樓市微妙的“冷風”，除了深圳一枝獨秀般的出彩，其余城市，包括北上廣，都進入了“觀望”階段。
而在此時，有另外一股“資金流”正在暗度陳倉，瘋搶另一個領域的房源，那就是不良資產，更具體一點可以說，法拍房。
大到萬科，融創，這些房地產大鱷紛紛跟廣州資產，深圳資產進行不良資產投資戰略合作；小到個人，到淘寶京東拍賣淘房的盛況。資金跟人流的走向無不在告訴市場，不良資產領域已經是掘金新方向。
前幾天，一套廣州天河接近20年的房子，迎來了近100名意向購房者，現場排隊看樣，由于疫情期間排隊人數過多，還一度引起組織人員跟意向購房者的口角。
這是一套駿景花園109方的房子，起拍價298萬，從開拍就上演激烈的爭奪，經過100多輪的競價，最終超過評估價近40萬，以465萬成交。雖說是比現在該小區的正常二手房便宜幾十萬，但如果加上稅費，實際的成本也在500萬左右了。
那是什么吸引這些買家呢？
除了價格還是比正常交易市場有空間之外，還要說現在法拍房的房產比以前規范許多。很多法拍房的實際情況，包括居住，租約，現場，以及債務人情況都很直觀地展示在詳情頁，而且從19年開始，很多拍賣房已經實行法院負責騰清的政策，例如上述天河區的房子，這樣購買者實際的購房體驗將與買賣二手房接近，無需煩惱是否有“老賴”霸房的情況。
這篇文章，觀察君就整理法拍房購買流程給各位淘金者作為參考。
從上面的流程圖可以知道拍賣大概包括以下流程：
TIPS：請務必認真閱讀“競買公告”和“競買須知”。
▲看樣：提前申請，并在約定時間由工作人員統一帶領前往拍賣房源看樣。
TIPS：一般公告中會提示看樣申請時間和聯系方式。
TIPS：拍賣結束之前都可以提交保證金，但避免錯過，盡量還是提前1-2天為宜。只有1人報名的話，可以直接底價成交。
TIPS：一般拍賣會有一個5分鐘的延時周期，即拍賣10點結束，但有人9:56出價，則拍賣延長至10：01分結束，5分鐘內的每次出價都會觸發延時，直至無人出價為止。
▲交錢：拍下后保證金轉為房款，余款在規定時間內付清。
TIPS：拍前應注意公告是否可貸款，及相應首付和貸款部分的到賬時間。逾期未付款項，將被沒收保證金，甚至要負責其他產生的費用，所以出價要慎重。
TIPS：拍賣成功后應辦理的手續未及時辦理的，買受人應支付由此產生的費用，并承擔本標的物可能發生的一切風險和后果。
▲過戶：完成過戶手續，登報公示，繳納各種稅費等，正式拿到房產證后收房。
TIPS：拍賣人不承擔過戶涉及的一切費用、和標的物涉及的其他欠費等。此外，涉及違法、違章部分也由買受人自行承擔處理。
由于時間有限，在確認自己名額跟購房資格沒有問題后，如果要申請房貸，就必須在考慮參加競拍之前就著手操辦。由于這種貸款由于時間關系，加上銀行是先幫你把錢給到法院，再等你拿到房產證后才辦理真正的抵押手續，所以拍賣貸款都需要有銀行指定的擔保公司出具擔保函才會放款。
這里會涉及到一筆擔保抵押的費用，每間擔保公司都不一樣，一般最高不會超過貸款金額的2.5%。而且有些擔保公司還能夠負責協助過戶事宜，這個可以具體跟對應的擔保公司協商，費用是否能夠包含協助過戶。
司法拍賣中，涉及到買賣雙方的各項稅費，均由競得者支付！這里需要購買者提前計算成本，否則可能會忽略了背后可能存在的大額稅費，導致得不償失。
拍賣的來的房子，法院跟公安機關都是會支持買家單方面進行過戶及落戶。只要走正常拍賣流程以及辦理好資料就不會有大礙。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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