有兩家房企對(duì)于區(qū)域深耕做到了極致，便是浙系的濱江與河南的建業(yè)。一個(gè)位于民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最為活躍的且藏富于民的浙江，不乏購(gòu)買(mǎi)力。
作者：陌爺
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在中國(guó)，有兩家房企對(duì)于區(qū)域深耕做到了極致，便是浙系的濱江與河南的建業(yè)。在戰(zhàn)略理念上，都是通過(guò)產(chǎn)品力與口碑營(yíng)造，將區(qū)域深耕的效應(yīng)發(fā)揮到極致。一個(gè)位于民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最為活躍的且藏富于民的浙江，不乏購(gòu)買(mǎi)力。一個(gè)位于人口密度最為集中的中原腹地。在很多方面，兩家公司都是區(qū)域性房企的標(biāo)桿，但現(xiàn)時(shí)點(diǎn)看來(lái)，兩家公司的處境也分化明顯。考驗(yàn)與評(píng)判一家企業(yè)的視角不應(yīng)僅僅通過(guò)行業(yè)上行周期的規(guī)模增長(zhǎng)，恰是在行業(yè)下行中企業(yè)穿越市場(chǎng)周期的定力與抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。而現(xiàn)時(shí)點(diǎn)看來(lái)，建業(yè)明顯“撲街”。
21年，濱江實(shí)現(xiàn)歷史最佳成績(jī)單，營(yíng)收與規(guī)模雙雙突破，銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)22%達(dá)1691億，站位TOP22。而建業(yè)，21年銷(xiāo)售額僅601.億，不僅未完成700億的銷(xiāo)售目標(biāo)，還較2020年同比減少12.0%。濱江融資成本再創(chuàng)新低，前端融資避而遠(yuǎn)之，以發(fā)債融資為主，票面利率4%-6%，在民營(yíng)房企中位居前列。而建業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)也逐漸被暴露出來(lái)，截至今年1月20日，拒付商票筆數(shù)達(dá)到956筆（來(lái)自票眼）。而其流動(dòng)性危機(jī)起始早有征兆，可追溯到2021年9月的一封“求助信”。一時(shí)之間行業(yè)開(kāi)始思考，建業(yè)的危機(jī)是真的天災(zāi)起因，還是在借驢下坡，實(shí)則危機(jī)早已隱現(xiàn)。萬(wàn)科高管曾帶隊(duì)學(xué)習(xí)濱江，在交流完一圈后，得出的結(jié)論是：濱江的模式根本學(xué)不來(lái)。核心原因在于作為將區(qū)域深耕做到極致的房企，在人均效能、組織架構(gòu)、決策效率上都無(wú)法達(dá)到同步。濱江做到1691億，員工人數(shù)僅1100人左右，人效破1.5億。而同樣作為區(qū)域深耕的建業(yè)，卻被冗雜的組織架構(gòu)所拖累，甚至顯得尾大不掉，反應(yīng)遲緩。直到2月份，建業(yè)集團(tuán)才開(kāi)始對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行動(dòng)刀，從原先的“集團(tuán)-業(yè)務(wù)集團(tuán)-大區(qū)-城市公司-項(xiàng)目”五級(jí)管理變?yōu)椤凹瘓F(tuán)-城市公司/專(zhuān)業(yè)公司-項(xiàng)目公司”三級(jí)管理。
而隨著而來(lái)的便是優(yōu)化比例高達(dá)61.2%的消息不脛而走。
兩家相似的房企在“黑鐵時(shí)代”卻命運(yùn)截然不同。追溯原因，主要包括以下幾點(diǎn)：作為兩家區(qū)域型深耕的房企，濱江主觀上是在積極的走出去，探索第二增長(zhǎng)級(jí)。2018年-2021年，濱江集團(tuán)在浙江省的新增土儲(chǔ)金額占比分別為98.6%、100%、94.2%及92.84%。從新增土儲(chǔ)來(lái)看，杭州依舊是濱江的大本營(yíng)，除此之外浙江所以地級(jí)市均全覆蓋，且在積極探索蘇州、大灣區(qū)的戰(zhàn)略落腳點(diǎn)。戰(zhàn)略布局依舊是強(qiáng)二線(xiàn)城市為主，增加抗風(fēng)險(xiǎn)能力的同時(shí)，做到產(chǎn)品與客戶(hù)的適配。而建業(yè)的深耕策略下沉得更加透徹，包括開(kāi)封、洛陽(yáng)、許昌、信陽(yáng)、新鄉(xiāng)等三西線(xiàn)城市，甚至是三四線(xiàn)城市下得縣級(jí)市。僅重資產(chǎn)板塊的建業(yè)酒店便在河南18個(gè)地級(jí)市做到了全覆蓋。在市場(chǎng)下行周期中，能級(jí)低的城市往往率先走冷，銷(xiāo)售回款承壓，最終導(dǎo)致現(xiàn)金流捉襟見(jiàn)肘。而從現(xiàn)時(shí)點(diǎn)來(lái)看，整個(gè)浙江市場(chǎng)明顯優(yōu)于河南，且貢獻(xiàn)近半的杭州仍舊一枝獨(dú)秀。同樣是深耕，一二線(xiàn)與三四五線(xiàn)的戰(zhàn)略布局是兩家公司發(fā)展分化重要的原因。而另一個(gè)維度，是兩個(gè)省份之間的較量，河南之于浙江仍舊相差較遠(yuǎn)。而杭州之于鄭州，單憑每年30-50萬(wàn)人口凈流入且處于“后峰會(huì)、前亞運(yùn)”的發(fā)展機(jī)遇期，便能支撐起快速跑量的房地產(chǎn)市場(chǎng)。除了地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，建業(yè)早在2015年開(kāi)始大力發(fā)展多元化業(yè)務(wù)。六年時(shí)間內(nèi)，地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)、文旅、酒店、農(nóng)業(yè)等板塊均有布局。以建業(yè)的兩張王牌文旅項(xiàng)目為：河南·戲劇幻城”和“建業(yè)·華誼兄弟電影小鎮(zhèn)”。戲劇幻城投資合計(jì)需累計(jì)投資高達(dá)60億、電影小鎮(zhèn)計(jì)劃總投資規(guī)模逾150億元。但這些斥巨資打造的文旅項(xiàng)目，卻有一個(gè)算不好的經(jīng)濟(jì)賬。對(duì)于胡葆森是河南企業(yè)對(duì)家鄉(xiāng)的赤子之心，更多的是情懷。單從酒店業(yè)態(tài)來(lái)看，建業(yè)酒店甚至在河南18個(gè)地級(jí)市做到了全覆蓋。而在經(jīng)歷了21年的地產(chǎn)寒冬以后，胡葆森才開(kāi)始意識(shí)到現(xiàn)金為王的道理。隨后下了三道命令，即建業(yè)要“做小，做少，做好”。對(duì)于濱江而言，專(zhuān)注得關(guān)注地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，提高操盤(pán)能力與水平，做到產(chǎn)品的極致標(biāo)準(zhǔn)化才是近些年來(lái)最關(guān)鍵的事情。所以我們看到了4.5個(gè)月從拿地到開(kāi)盤(pán)的極致操盤(pán)能力。也許不身在河南不懂胡葆森的情懷，其對(duì)于區(qū)域深耕的滲透也就無(wú)法理解。建業(yè)的問(wèn)題在于以碧桂園下沉得模式做區(qū)域深耕，極易受到市場(chǎng)下行的沖擊。三四五線(xiàn)城市的邏輯需要順勢(shì)而變，棚改紅利早已成為歷史。而濱江之于建業(yè)，在于其不亂陣腳地選擇一二線(xiàn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的城市做戰(zhàn)略性深耕。一如21年一批次集中供地中，戚金興所說(shuō)：努力在杭州實(shí)現(xiàn)1%-2%的凈利潤(rùn)水平。側(cè)面反映出，濱江要的是現(xiàn)金流，要的是周轉(zhuǎn)速度。其次，多元化是把雙刃劍，鋒利的刀刃可能會(huì)是孤注一擲。專(zhuān)注得選準(zhǔn)一條賽道，將操盤(pán)能力與水平做到極致，或許更加難能可貴。
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原標(biāo)題：
建業(yè)之于濱江，問(wèn)題出在哪？
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