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融資方案系列（二）：土地款及房地產(chǎn)項目前融（金交所產(chǎn)品）融資方案

西政財富

2019-08-13 14:27 4502 0 0

為了解決資金出口，很多資金方轉(zhuǎn)向通過金交所/金交中心發(fā)行產(chǎn)品融資并為房地產(chǎn)項目提供前端融資。

作者：西政財富

來源：西政財富（ID：xizhengcaifu）

中央政治局會議定調(diào)不讓房地產(chǎn)作為短期刺激手段等強監(jiān)管政策背景下，能尋找到可靈活替換的合作資金是各大開發(fā)商在當(dāng)前融資寒冬求得生存的重要保障。隨著私募行業(yè)頻繁爆雷，私募已不是塊“香餑餑”。為了解決資金出口，很多資金方轉(zhuǎn)向通過金交所/金交中心發(fā)行產(chǎn)品融資并為房地產(chǎn)項目提供前端融資。西政財富團隊結(jié)合當(dāng)前的募資和放款案例，特就通過金交所/金交中心融資方案進行示例性總結(jié)，以供有融資需求的同業(yè)人士作業(yè)務(wù)操作參考。

目前金交所/金交中心主要操作兩大類融資產(chǎn)品，一則是定向融資計劃，該類產(chǎn)品對發(fā)行主體要求較高，通常是評級為央企/國企或評級在AA+以上的民企，并且資金受場內(nèi)監(jiān)管；一則是摘掛牌類產(chǎn)品，如底層資產(chǎn)為應(yīng)收賬款、購房尾款等。該類產(chǎn)品通常由投資人與摘牌方簽署委托投資協(xié)議，并由摘牌方將匯集的資金用于受讓掛牌方相應(yīng)資產(chǎn)或其收益權(quán)。對于底層資產(chǎn)系應(yīng)收賬款的，需核查其合同、發(fā)票及流水等.

1融資主體/掛牌方

XX集團或其關(guān)聯(lián)方

2合作方式

XX集團或其關(guān)聯(lián)方作為掛牌方，通過交易所掛牌轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)收益權(quán)，所募集資金最終用于XX項目地價款及開發(fā)建設(shè)。

3融資金額

不超過XX元，我司于此次出資額之外不再追加投資，項目開發(fā)資金缺口由融資方及其集團補足。

4綜合成本

【1X.Y%】/年綜合成本：

2.【X%】于每筆款投出后 5 個工作日內(nèi)以咨詢服務(wù)費的方式向我司指定第三方支付；

3.【0.Y%】于掛牌后 15 個工作日內(nèi)向交易所支付（實則為掛牌費用），并按照【10%】/年計收利息、按季支付。

5融資期限

12個月，滿 6 個月可提前還款。

6融資用途

1.用于支付標(biāo)的項目地價款及后續(xù)開發(fā)建設(shè)；

2.資金用途監(jiān)管：股東雙方投入項目公司的資金、銷售回款、融資款項及其他收入款項，應(yīng)全部用于本項目開發(fā)建設(shè)，除歸還股東借款及利息、開發(fā)貸款及股東分紅以外，不得挪作他用。

7還款來源及資金歸集

1.標(biāo)的項目銷售回款（第一還款來源）；

2.項目再融資置換；

3.XX集團資金調(diào)配。

資金歸集：首筆融資款投出起 12 個月屆滿前 15 個工作日、10 個工作日、3 個工作日，掛牌方需將其應(yīng)付款項總額的 30%、70%、100%劃轉(zhuǎn)至我司與掛牌方的共管賬戶，進行提前歸集。

8放款條件

1.西政資本指定主體平價受讓項目公司【99%】股權(quán)、質(zhì)押剩余【1%】股權(quán)——股權(quán)讓與擔(dān)保之目的；

2.簽署整套投資協(xié)議，我司對項目公司資金監(jiān)管，證、章、照共管措施；

3.XX集團就本次融資完成內(nèi)部決議，XX集團就擔(dān)保出具董事會決議。

9增信擔(dān)保措施

XX集團、集團實際控制人對掛牌方的融資本息支付義務(wù)提供不可撤銷的無限連帶責(zé)任擔(dān)保；

2.我司指定主體無償過戶項目公司 99%股權(quán)，質(zhì)押剩余 1%股權(quán)，滿 12 個月（掛牌方償付全部本息后）融資方指定主體回購股權(quán)；

3.首筆放款后 60 日內(nèi)完成標(biāo)的項目地塊第一順位抵押擔(dān)保；融資存續(xù)期內(nèi)，土地及在建工程均不得對外再辦理抵押，在償還全部融資本息之前不得因任何原因（申領(lǐng)預(yù)售證及銷售網(wǎng)簽除外）解押土地。

10投后管理及救濟措施

1.委派董事且一致決：我司向項目公司派駐 1 名董事，項目公司股東會、董事會重大事項一致決。

2.委派財務(wù)、審批查詢等權(quán)利：我司向項目公司派駐 1 名財務(wù)監(jiān)管人員，共管項目公司證章照、網(wǎng)銀、UKEY（所有賬戶增加我司預(yù)留印鑒及最后一道 U 盾），對項目公司合同和付款享有全部的審批權(quán)、查詢權(quán)，并有權(quán)獲知項目公司當(dāng)月銷售情況表、動態(tài)成本表、工程及銷售進度情況以及下月工程及銷售計劃；項目公司按照【】萬元/年的標(biāo)準(zhǔn)向我司或其指定主體支付咨詢服務(wù)費用于支付財務(wù)人員工資（注意派駐人員工資等費用的承擔(dān)約定）。

3.違約跳息權(quán)：XX集團及項目公司需對融資存續(xù)期內(nèi)的土地獲取時間、工規(guī)證獲取時間、開工及開盤時間等進行約定，如任一節(jié)點晚于約定時間 60 天的，構(gòu)成違約并跳息到年化【】%退出。

4.強制操盤權(quán)、隨售質(zhì)押股權(quán)及降價銷售權(quán)：如發(fā)生本息逾期歸還，我方有權(quán)對標(biāo)的項目執(zhí)行強制操盤權(quán)，有權(quán)同步隨售質(zhì)押股權(quán)，且在融資存續(xù)期內(nèi)如項目開盤后面臨極端市場風(fēng)險，享有降價銷售權(quán)。

5.超額支出拒絕權(quán)：標(biāo)的項目前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用四項成本費用總額為【】萬元（含稅），融資存續(xù)期內(nèi)成本支出額上限為【5,000】萬元（具體可根據(jù)項目實際情況設(shè)置），受托摘牌方有權(quán)拒絕超出約定總額的相應(yīng)劃款。

6.融資存續(xù)期內(nèi)，若XX集團及其關(guān)聯(lián)公司等若發(fā)生債務(wù)違約情形，且我司判斷將影響項目開發(fā)及收益獲取的，則我司有權(quán)按照年化【】%的成本退出。

11交易架構(gòu)

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“西政財富”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 融資方案系列（二）：土地款及房地產(chǎn)項目前融（金交所產(chǎn)品）融資方案

項目公司金交所融資方案

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中證鵬元評級
中證鵬元資信評估股份有限公司成立于1993年，是中國最早成立的評級機構(gòu)之一，先后經(jīng)中國人民銀行、中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委及香港證監(jiān)會認(rèn)可，在境內(nèi)外從事信用評級業(yè)務(wù)，并具備保險業(yè)市場評級業(yè)務(wù)資格。2019年7月，公司獲得銀行間債券市場A類信用評級業(yè)務(wù)資質(zhì)，實現(xiàn)境內(nèi)市場全牌照經(jīng)營。目前，中證鵬元的業(yè)務(wù)范圍涉及企業(yè)主體信用評級、公司債券評級、企業(yè)債券評級、金融機構(gòu)債券評級、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具評級、結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品評級、集合資金信托計劃評級、境外主體債券評級及公司治理評級等。迄今為止，中證鵬元累計已完成40,000余家(次)主體信用評級，為全國逾4,000家企業(yè)開展債券信用評級和公司治理評級。經(jīng)中證鵬元評級的債券和結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品融資總額近2萬億元。中證鵬元具備嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的組織結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制及業(yè)務(wù)制度，有效實現(xiàn)了評級業(yè)務(wù)“全流程”合規(guī)管理。中證鵬元擁有成熟、穩(wěn)定、充足的專業(yè)人才隊伍，技術(shù)人員占比超過50%，且95%以上具備碩士研究生以上學(xué)歷。 2016年12月，中證鵬元引入大股東中證信用增進股份有限公司，實現(xiàn)戰(zhàn)略升級。展望未來，中證鵬元將堅持國際化、市場化、專業(yè)化、規(guī)范化的發(fā)展道路，堅持“獨立、客觀、公正”的執(zhí)業(yè)原則，強化投資者服務(wù)，規(guī)范管控流程，完善評級方法和技術(shù)，提升評級質(zhì)量，更好地服務(wù)我國金融市場和實體經(jīng)濟的健康發(fā)展。微信公眾號：cspengyuan。