作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

自粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出爐后，這個(gè)地區(qū)成為了房企必爭(zhēng)之地，紛紛加碼布局，當(dāng)代置業(yè)就是其一。

7月13日晚間，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，公司以3.8億的代價(jià)收購(gòu)位于惠州市水口鎮(zhèn)一宗7萬(wàn)平的商住地塊。

據(jù)了解，當(dāng)代置業(yè)將灣區(qū)定位為公司的五大區(qū)域之一，近些年不斷通過(guò)聯(lián)合拿地、收并購(gòu)等方式補(bǔ)倉(cāng)。

而本次交易的對(duì)手方——禹洲地產(chǎn)，同樣將大灣區(qū)定位為未來(lái)戰(zhàn)略版圖的重中之重，但卻出售灣區(qū)土地，此番操作寓意何為？

“招拍掛現(xiàn)在確實(shí)不是我們的菜。”

此前，當(dāng)代置業(yè)總裁兼執(zhí)行董事張鵬在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)提到，除了招拍掛，收購(gòu)和代建是公司投拓的重要方式。

7月13日，當(dāng)代置業(yè)間接非全資附屬公司廣州原綠收購(gòu)東潤(rùn)實(shí)業(yè)100%股權(quán)。

其中，向禹洲全資子公司廈門(mén)泓嘉達(dá)置業(yè)有限公司收購(gòu)其中95%股權(quán)，另向惠州市東金埔商貿(mào)有限公司收購(gòu)5%股權(quán)，交易總代價(jià)為3.8億元。

對(duì)房企來(lái)說(shuō)，土地市場(chǎng)很大程度決定著生存和發(fā)展，諳熟城市規(guī)劃、精準(zhǔn)落子成為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。

但隨著“兩集中”新政出臺(tái)，土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。一方面是拿地難度加大，在公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛受限的情況下，收并購(gòu)、合作、代建等模式，成為了企業(yè)納儲(chǔ)的重要渠道。

另一方面，在集中爭(zhēng)搶之下，土地價(jià)格水漲船高，造成行業(yè)洗牌加劇，“大魚(yú)吃小魚(yú)”的現(xiàn)象愈發(fā)明顯。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，在首輪集中供地當(dāng)中，16個(gè)重點(diǎn)一二線(xiàn)城市第一次集中供地總建筑面積8377萬(wàn)平方米，成功出讓建筑面積7604萬(wàn)平方米，總出讓土地金額7672億元，平均成交樓面價(jià)10090元/平方米，平均溢價(jià)率16.6%。

部分熱門(mén)城市，如杭州、廈門(mén)、深圳和寧波溢價(jià)率均在25%以上，重慶溢價(jià)率高達(dá)38.8%，

拍地門(mén)檻提高，不少房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)收并購(gòu)曲線(xiàn)納儲(chǔ)。

據(jù)了解，收購(gòu)?fù)瓿珊螅?dāng)代置業(yè)全資持有了這宗位于惠州市東江高新科技產(chǎn)業(yè)園的土地使用權(quán)，總地盤(pán)面積約為70583平方米，規(guī)劃作商業(yè)及住宅用途。

翻看當(dāng)代置業(yè)的財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，2020年末，當(dāng)代置業(yè)新獲取24個(gè)項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備約462.6萬(wàn)平方米，同比微降2.5%。

期末總土地儲(chǔ)備共計(jì)1475.8萬(wàn)平方米，其中，廣東土儲(chǔ)56.22萬(wàn)平方米，占比約為3.8%，大多集中在環(huán)渤海、華東。

本次收購(gòu)，無(wú)疑將進(jìn)一步擴(kuò)大該公司在灣區(qū)的版圖。

房企們走下的每一步，或許都經(jīng)歷了三五年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的考量，禹洲地產(chǎn)在惠州的來(lái)來(lái)往往亦是如此。

2017年，禹洲地產(chǎn)通過(guò)收購(gòu)惠州五經(jīng)山水大觀項(xiàng)目和東潤(rùn)2個(gè)項(xiàng)目，首度進(jìn)入惠州，這也是其進(jìn)入大灣區(qū)的首個(gè)作品。

其中，五經(jīng)山水大觀項(xiàng)目在收購(gòu)當(dāng)年便為公司帶來(lái)了1.06億銷(xiāo)售金額，因此，禹洲地產(chǎn)在年報(bào)中直接將惠州項(xiàng)目稱(chēng)作“里程碑式意義”。

至于此次出讓的地塊，有熟悉禹洲地產(chǎn)的相關(guān)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，為此前拿下的東潤(rùn)地塊之一。

根據(jù)2020年財(cái)報(bào)，地塊命名為禹洲·朗悅花園，規(guī)劃面積約70583平方米，總建筑面積為223748平方米，已售面積為0。

收購(gòu)以來(lái)，禹洲并未對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)和預(yù)售，持有四年后還是選擇了放棄。

公告顯示，本次交易價(jià)格為3.8億元，其中禹洲地產(chǎn)95%股權(quán)代價(jià)為1.71億元，股東貸款為7900萬(wàn)元，惠州市東金埔商貿(mào)有限公司收購(gòu)5%股權(quán)的交易價(jià)格為1.3億元。

上述地塊總建筑面積為223748平方米，按此計(jì)算，平均樓面地價(jià)為1698元/平方米。

有失必有得，有得亦會(huì)有失。

分析人士表示，本次出讓?zhuān)碇揠m然舍棄了一部分土地溢價(jià)，但能夠快速回籠資金，參與到其他項(xiàng)目當(dāng)中。

這類(lèi)說(shuō)法也是有跡可循，去年，禹洲首度現(xiàn)身惠州招拍掛市場(chǎng)，奪下仲愷一宗地塊，項(xiàng)目比鄰五經(jīng)山水大觀項(xiàng)目，為后續(xù)地塊。

該人士表示，近幾年，惠州東江新城的房?jī)r(jià)漲幅并不明顯，回籠資金后企業(yè)可以競(jìng)拍其他優(yōu)質(zhì)地塊，這是十分常見(jiàn)的資產(chǎn)優(yōu)化現(xiàn)象，預(yù)計(jì)禹洲后續(xù)在土地市場(chǎng)還會(huì)有大動(dòng)作。

或許，四年前禹洲考慮的是如何撕開(kāi)灣區(qū)的一道口，加速布局；而四年后的今天，這家企業(yè)考慮的則是如何排兵布陣。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 解局|當(dāng)代加碼灣區(qū)與禹洲惠州流轉(zhuǎn)史