作者：sven

來源：資產(chǎn)界

碧桂園佛山“巨無霸”舊改項目，被一家銷售額體量不到20億元的小房企接盤了。

“十五五”城市更新窗口打開后，佛山“舊改第一村”迎來新進展。自2025年8月開始流傳，碧桂園佛山南海永勝村舊改項目被廣州力迅地產(chǎn)接手，如今終于迎來了“官宣”。

百億元項目按下重啟鍵

2026年6月，一紙土地協(xié)議出讓公示，宣告沉寂近兩年的永勝村舊改正式重啟。佛山市自然資源局南海分局發(fā)布信息，項目3號地塊以3.51億元協(xié)議出讓，意向受讓人仍為“佛山市碧桂園碧欣置業(yè)有限公司”。這宗1.94萬平方米的地塊，規(guī)劃284戶高端住宅，總投資約9.93億元。

然而，建設(shè)單位名稱未變，背后的股東格局早已悄然洗牌。

就在此前不久，永勝村股東代表大會以82.7%的同意率，通過了一項關(guān)鍵股權(quán)調(diào)整方案。碧桂園將其持有的碧欣置業(yè)70%股權(quán)全部拆分轉(zhuǎn)讓：65%劃轉(zhuǎn)至佛山市昇萊投資，5%直接轉(zhuǎn)讓廣州昇力投資；剩余30%由佛山常琦地產(chǎn)持有。遠(yuǎn)期約定，力迅集團將直接或間接持有項目公司不少于50%股權(quán)，成為實際主導(dǎo)方。

這場交易絕非簡單的“力迅接盤碧桂園”。穿透股權(quán)底層，三方勢力暗藏玄機：昇萊投資實為碧桂園關(guān)聯(lián)過渡平臺，其控股股東法定代表人黃世黨，身兼多家碧桂園區(qū)域項目公司高管，注冊地址亦落在碧桂園廣佛上城；佛山常琦背后，則站著主營不良資產(chǎn)處置、破產(chǎn)重組的張江和平資產(chǎn)管理。碧桂園并未徹底離場，而是以關(guān)聯(lián)平臺階段性持股，剝離資金壓力，盤活存量資產(chǎn)。

更令人震撼的一幕發(fā)生在村民端。碧桂園流動性危機導(dǎo)致項目停擺后，永勝經(jīng)濟社為守住回遷底線，做出在全國舊改市場極為罕見的決定——動用土地出讓金返還款，以借款形式向項目公司輸血7.86億元，專項用于二期回遷房建設(shè)。

要知道，永勝村地處千燈湖金融高新區(qū)，一河之隔對望廣州荔灣，距廣佛線金融高新區(qū)站僅400米，是廣佛同城核心稀缺成片更新地塊。項目總改造范圍32.1公頃，總投資約100億元，分三期滾動開發(fā)。2019年碧桂園以93.09%超高同意率拿下合作權(quán)，一度創(chuàng)下佛山舊改速度紀(jì)錄。2022年一期商品房入市，2023年首期903戶回遷房交付，彼時項目被各地政府、房企組團觀摩，成為大灣區(qū)舊改示范模板。

風(fēng)光僅維持一年。2023年末碧桂園美元債違約，二三期工程驟然停擺。截至2025年初，項目整體簽約率95%、房屋拆除率63%，但超半數(shù)回遷安置住宅擱置，上千村民回遷遙遙無期。村集體文件直言：項目長期停工將激化矛盾，引發(fā)維穩(wěn)風(fēng)險。

如今，3號地塊出讓標(biāo)志著項目正式重啟。二期回遷房所在地塊也于2025年末啟動清拆，一切似乎正在回歸正軌。

力迅地產(chǎn)是誰？

一家深耕廣州27年的本土房企，正式入局千燈湖百億舊改。

力迅集團，常年缺席廣州房企銷售TOP30，年銷售額不足20億元，屬于典型小眾穩(wěn)健民企。無美元債、低杠桿、持續(xù)綠檔是其核心優(yōu)勢，主打老城舊改與爛尾盤活，操盤邏輯與高周轉(zhuǎn)房企截然不同。

然而，其資金體量與百億舊改的匹配度存疑。力迅過往單項目投入多為3-5億級別，2025年公開拿地僅斥資3.1億元拿下荔灣小塊地。更值得關(guān)注的是其操盤項目的去化表現(xiàn)：廣州住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，力迅琶洲灣入市近一年僅成交12套，去化率約10.7%；荔灣力迅荔筑開發(fā)十余年，整體去化僅約65.7%。

但力迅對永勝村志在必得。早在2025年8月，其便開始為千燈湖項目招兵買馬；2025年12月，碧欣置業(yè)股權(quán)完成首項變更。今年端午節(jié)前，力迅集團更向永勝村捐贈兩艘龍舟——這一廣佛本土味十足的動作，被市場解讀為高調(diào)的“身份宣示”。

此番入主，力迅并非全盤收購，而是以漸進式股權(quán)投資的方式，通過控制廣州昇力投資，謀求項目主導(dǎo)權(quán)。這種以最小現(xiàn)金代價鎖定核心資產(chǎn)的路徑，恰是存量紓困時代的典型打法。對力迅而言，這是從廣州老城小型地塊躍升至百億整村改造的戰(zhàn)略押注。

如何破局？

永勝村百億舊改正式重啟，但行業(yè)對后續(xù)運營的擔(dān)憂遠(yuǎn)未消散。三重核心風(fēng)險懸而未決。

其一，歷史債務(wù)迷局。 碧桂園多年高杠桿擴張，舊改項目普遍疊加信托、非標(biāo)、工程欠款等多重債務(wù)。張江和平資管的入場，恰恰暗示水下存在大量未梳理的隱性債權(quán)。有調(diào)查指出，碧桂園通過多層境外嵌套持股，將項目權(quán)益轉(zhuǎn)移至上市體系外的隱秘主體，是否存在資產(chǎn)轉(zhuǎn)移之嫌，引發(fā)市場質(zhì)疑。若后續(xù)銷售回款優(yōu)先償還舊債，回遷房與商業(yè)開發(fā)資金將再度承壓，村集體7.86億借款能否足額收回仍是未知數(shù)。

其二，資金體量鴻溝。 項目除去一期20億投入，二三期仍需約80億元持續(xù)輸血。力迅自身資金體量顯然難以匹配。據(jù)市場消息，力迅正洽談引入第三方房企聯(lián)合開發(fā)，但合作方、出資比例、權(quán)責(zé)劃分均無官方披露。一個值得警惕的細(xì)節(jié)是：力迅旗下新項目力迅·樾公館，地基尚未開建，中介卻已在以“草簽合同”形式賣樓花，折射出其極度渴求現(xiàn)金流的現(xiàn)狀。資金缺口如何填補，尚無明確方案。

其三，去化壓力巨大。 “先安置后融資”模式依賴商品房銷售回款滾動開發(fā)。千燈湖新房供給持續(xù)放量，改善產(chǎn)品競爭加劇。一期燈湖盛世二手房均價約2.67萬元/㎡，3號地塊定位高端大平層，參照力迅過往項目緩慢去化表現(xiàn)，若走量不及預(yù)期，資金周轉(zhuǎn)鏈條極易斷裂，項目或?qū)⒃俣认萑胪?/p>

但不可否認(rèn)，此次重組開創(chuàng)了存量時代舊改紓困的可行范本。對比多數(shù)出險房企舊改直接轉(zhuǎn)讓、項目易主模式，永勝村采用“漸進式股權(quán)讓渡+資管介入風(fēng)險處置+村集體資金托底”新模式，兼顧民生回遷、房企債務(wù)化解與區(qū)域更新落地。

從行業(yè)視角看，這一案例印證了三條底層邏輯：高負(fù)債大盤舊改模式徹底落幕，單一房企全盤開發(fā)難以為繼；低杠桿本土民企迎來存量窗口期，成為困境舊改的核心承接方；村集體從被動等待轉(zhuǎn)向主動參與，成為舊改維穩(wěn)的關(guān)鍵力量。

永勝村走到全新十字路口。對碧桂園，是存量資產(chǎn)減負(fù)的關(guān)鍵一步；對力迅，是跨區(qū)域布局核心板塊的戰(zhàn)略押注；對兩千余村民，是回遷安家的希望重燃。但小房企能否扛住百億項目的漫長資金周期，多層股權(quán)架構(gòu)下的債務(wù)風(fēng)險如何化解，這場廣佛資本大戲，仍留有巨大懸念。

“十五五”城市更新政策紅利持續(xù)釋放，大量出險房企存量舊改亟待盤活。純粹的資產(chǎn)接盤早已行不通，平衡房企債務(wù)、村民安置、資本收益、政府更新目標(biāo)的多方協(xié)同紓困，才是未來城中村改造的長期答案。

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原標(biāo)題： 佛山“舊改第一村”重啟，廣州民營房企接盤！