作為一只資深投拓老狗，既一線(xiàn)跟過(guò)不計(jì)其數(shù)的項(xiàng)目，也做過(guò)總部投資評(píng)審

既經(jīng)歷過(guò)簡(jiǎn)單高效、老板決策的扁平化的公司，也經(jīng)歷過(guò)流程繁瑣，多級(jí)體系的集團(tuán)公司

對(duì)于一名投資拓展人員而言，除了看地、談判、喝酒等對(duì)外事務(wù)以外，可研報(bào)告占據(jù)了一名初級(jí)投拓人員60%以上的時(shí)間和精力

隨著房地產(chǎn)逐漸走向精細(xì)化管理的模式，不少開(kāi)發(fā)商對(duì)于投資權(quán)限的下放開(kāi)始變得更加謹(jǐn)慎

許多投拓也會(huì)抱怨，投資評(píng)審報(bào)告及其冗雜

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首先是可研報(bào)告中由投資條線(xiàn)占主導(dǎo)的內(nèi)容部分少之又少

方案是由設(shè)計(jì)條線(xiàn)出具，成本給出成本測(cè)算，營(yíng)銷(xiāo)給到價(jià)格定位及客群分析，就連測(cè)算報(bào)告也需要財(cái)務(wù)部的審核通過(guò)

對(duì)于招拍掛項(xiàng)目而言，投資逐漸的演變成了資料收集、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、安排上會(huì)、催盯流程的角色

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其次，流程繁瑣和報(bào)告冗雜的最重要的原因還在于做投資決策的投委們不可能做到對(duì)所有城市和地塊的熟悉

投資可研報(bào)告更多的是在幫助老板們理解和評(píng)價(jià)地塊的投資價(jià)值

但是從做投資評(píng)審的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，老板真正關(guān)心的只有固定的幾個(gè)評(píng)價(jià)維度，而能夠把一個(gè)項(xiàng)目說(shuō)清楚說(shuō)透也只需要這10p左右，再多的報(bào)告都只是在堆砌

投資可研報(bào)告越來(lái)越繁瑣的原因在于從集團(tuán)總部到分公司再到投資團(tuán)隊(duì)，中間的上傳下達(dá)導(dǎo)致對(duì)評(píng)審報(bào)告在形式上的要求越來(lái)越多

再加上，不排除區(qū)域甚至總部對(duì)于一線(xiàn)投資工作不了解甚至是沒(méi)有實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的人員

為了凸顯存在感和專(zhuān)業(yè)性，只能從報(bào)告層面提問(wèn)題，甚至是跟一線(xiàn)人員摳字眼

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對(duì)于一個(gè)熟悉的城市，投資可研報(bào)告只需要10p，再多都是廢話(huà)！

1、項(xiàng)目區(qū)位

最直觀的可以反映出地塊所在區(qū)域與板塊，從剛需、剛改、首改、改善等的維度大致可以適配出該宗地塊可以做什么樣的產(chǎn)品、什么樣的定位，如果周邊已有我司在售項(xiàng)目，自然一目了然

2、項(xiàng)目基本情況

主要包括規(guī)劃指標(biāo)、設(shè)計(jì)要求、掛牌條件、競(jìng)買(mǎi)時(shí)間等信息，對(duì)于地塊的基本信息可以很精煉的全部掌握

3、交通及配套

關(guān)注目標(biāo)地塊周邊的地鐵、主干道等的通達(dá)性，周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套是否成熟、周邊是否有對(duì)于貨值產(chǎn)生折損的不利因素等

4、住宅市場(chǎng)&土地市場(chǎng)

這部分內(nèi)容是比較核心與關(guān)鍵的，主要是與周邊歷史成交地塊及在售項(xiàng)目做對(duì)標(biāo)，進(jìn)而推導(dǎo)出目標(biāo)地塊預(yù)計(jì)售價(jià)、預(yù)計(jì)土拍激烈程度及溢價(jià)率等，直接影響到授權(quán)價(jià)格

5、  強(qiáng)排方案

目標(biāo)地塊在規(guī)劃指標(biāo)確定的前提下，能做什么樣的業(yè)態(tài)，同時(shí)需要適配對(duì)應(yīng)產(chǎn)品線(xiàn)，如何做到貨值最大化等，強(qiáng)排也是成本測(cè)算和投資測(cè)算的基礎(chǔ)

6、成本測(cè)算

基于方案指標(biāo)、適配產(chǎn)品線(xiàn)、客研輸出等多維度對(duì)目標(biāo)地塊的預(yù)估成本做出假設(shè)，核心的輸出結(jié)果無(wú)外乎建筑單方成本、可售單方成本、計(jì)容單方成本等

7、價(jià)格定位 & 流速分析 & 客群分析

投資測(cè)算的價(jià)格往往對(duì)于價(jià)格及流速最為敏感，所以這部分內(nèi)容也是極其關(guān)鍵

8、工期假設(shè)

主要關(guān)注開(kāi)工、取證、預(yù)售、竣備交付等大的工期節(jié)點(diǎn)，隨著近兩年開(kāi)發(fā)商對(duì)于快周轉(zhuǎn)的訴求，對(duì)于節(jié)點(diǎn)也一般都會(huì)制定標(biāo)準(zhǔn)工期

9、測(cè)算模型

投資測(cè)算是對(duì)項(xiàng)目投資價(jià)值結(jié)論性的輸出，自然不可或缺

10、敏感性分析

模擬在不同售價(jià)假設(shè)、成本價(jià)折環(huán)境下的項(xiàng)目效益變動(dòng)情況，這個(gè)維度更多的是供領(lǐng)導(dǎo)決策授權(quán)價(jià)的范圍

無(wú)論對(duì)于投資評(píng)審人員、投資決策人員、項(xiàng)目評(píng)判人員，即便可研報(bào)告寫(xiě)得再多，核心關(guān)注的也無(wú)外乎以上幾個(gè)方

而可研報(bào)告之所以越來(lái)越冗雜，核心還是在于苦逼的一線(xiàn)投拓與投資決策層對(duì)于項(xiàng)目的認(rèn)知和理解程度不同

而為了讓領(lǐng)導(dǎo)能夠做出決策，越來(lái)越冗雜的可研報(bào)告逐漸演變成了一種形式上的替代！