作者：黃小妹

來(lái)源：風(fēng)財(cái)訊（ID:fengcaixun)

2021年的最后一天，深圳房企華南城控股（01668.HK）發(fā)布公告稱，按認(rèn)購(gòu)價(jià)每股 0.57 港元配發(fā)及發(fā)行 33.5 億股新股份予深圳特區(qū)建發(fā)集團(tuán)或其全資附屬公司，發(fā)行認(rèn)購(gòu)股份的所得款項(xiàng)總額估計(jì)約為 19.1 億港元。

認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)完成后，深圳特區(qū)建發(fā)集團(tuán)一舉成為華南城控股公司的第一大股東，華南城創(chuàng)始人鄭松興的持股比例由持股前的28.5%稀釋至20.16%，降至第二大股東，騰訊仍為第三大股東，持股比例由11.81%稀釋至8.35%。

20年前，看中深圳對(duì)外商貿(mào)物流的興起之勢(shì)頭，香港珠寶老板鄭松興瞄準(zhǔn)商機(jī)，聯(lián)合4個(gè)好友拿出26億元，以華南城造國(guó)際工業(yè)原料商貿(mào)城為起點(diǎn)創(chuàng)立了自己的商業(yè)帝國(guó)。

20年后的年關(guān)，華南城折價(jià)賣身國(guó)企，創(chuàng)始人鄭松興將第一大股東拱手讓給國(guó)企特區(qū)建發(fā)集團(tuán)。鄭松興想過(guò)自救，曾牽手馬化騰、賣身中洲、聯(lián)姻王健林，均未能奏效，如今賣身國(guó)企成了最后的唏噓。

 01 折價(jià)賣身的無(wú)奈

2002年8月，華南城內(nèi)地首個(gè)項(xiàng)目動(dòng)工，用時(shí)380天完成首期50萬(wàn)㎡建筑，28天建一座招商中心，2個(gè)月建成一座展覽館。

380天，平地起高樓，這一壯舉成為了當(dāng)時(shí)深圳的一個(gè)神話：華南城創(chuàng)造了第二個(gè)“深圳速度”，華南城創(chuàng)造了一個(gè)業(yè)績(jī)奇跡。鄭松興甚至不惜花費(fèi)500萬(wàn)元，造了一座城門，向首批入駐的客商說(shuō)：“一只腳踏入華南城，就等于邁入國(guó)際市場(chǎng)。”

直到10年后，這次收購(gòu)的另一個(gè)主角特區(qū)建發(fā)集團(tuán)方才成立。作為深圳市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)下轄的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，2016年特區(qū)建發(fā)被深圳市政府進(jìn)一步明確作為“基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)”，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資、區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作、PPP項(xiàng)目實(shí)施等。

華南城此次股權(quán)交易，算不上體面。

其中，配發(fā)價(jià)0.57港元較12月16日創(chuàng)下的52周最低股價(jià)（0.47港元）有所上浮，并接近20日交易均價(jià)（0.56港元）。而目前華南城市盈率(TTM)僅有2.44倍，市凈率0.14倍，同時(shí)每股凈資產(chǎn)達(dá)5.22港元，處于嚴(yán)重破凈狀態(tài)。

于特區(qū)建發(fā)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于僅耗資19.095億港元便獲得了凈資產(chǎn)422.77億港元綜合商貿(mào)物流企業(yè)的大股東席位。

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析，華南城折價(jià)賣身，應(yīng)該還是遇到了現(xiàn)金流壓力和流動(dòng)性問(wèn)題，旨在通過(guò)折價(jià)賣身引入戰(zhàn)略投資人來(lái)解決流動(dòng)性危機(jī)。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)作為佐證。2017-2021年，華南城營(yíng)業(yè)收入由78.39億港元增至113.09億港元，年復(fù)合增長(zhǎng)率13%；歸母凈利潤(rùn)則由43.23億港元降至24.15億港元，復(fù)合增長(zhǎng)率-10.99%。

華南城2021上半年實(shí)現(xiàn)收入61.66億港元，同比下降13.2%，其中物業(yè)銷售及融資租賃收入錄得44.83億港元，同比下降22.5%。毛利率下降1.4個(gè)點(diǎn)至36.6%，歸母凈利潤(rùn)6.567億港元略微上升。

增收不增利的華南城現(xiàn)流動(dòng)性隱憂。截至2021年9月30日，華南城的計(jì)息銀行及其他借貸合計(jì)為221.76億港元，其中60.86億港元須于一年內(nèi)或應(yīng)要求償還，對(duì)應(yīng)貨幣資金約96億港元，并不能覆蓋到期債務(wù)。

12月15日，標(biāo)普將華南城控股有限公司的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”，并指出 2022 年 2 月、6 月和 11 月華南城仍有三筆到期的大額離岸款項(xiàng)，總計(jì) 9.7 億美元。

資深地產(chǎn)人士張波表示，受疫情影響，營(yíng)業(yè)收入持續(xù)下滑是其面臨的重要困境，但面臨短期償債的重大壓力是推動(dòng)其低價(jià)轉(zhuǎn)讓股份的直接推手。

02  背靠大樹好乘涼

如此來(lái)看，華南城折價(jià)賣身更多是，投靠白衣騎士，保生存。

市場(chǎng)還是對(duì)這一波操作給與了積極的回應(yīng)。2022年開盤首日，華南城股價(jià)創(chuàng)60日新高，報(bào)價(jià)0.75港元，漲幅2.74%，以漲幅1.37%收盤。

資本市場(chǎng)一致看好華南城此次折價(jià)賣身的邏輯在于：身份改頭換面，從一家民營(yíng)企業(yè)搖身一變成國(guó)企參股企業(yè)。

華南城集團(tuán)有限公司是一家在香港聯(lián)合交易所上市的綜合商貿(mào)物流企業(yè)，核心業(yè)態(tài)涵蓋專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)物流配送、綜合商業(yè)、電子商務(wù)、會(huì)議展覽、生活配套及綜合物業(yè)管理等。截至2021年9月末，華南城已經(jīng)在廣東省深圳、重慶、河南、陜西、黑龍江、江西、安徽、廣西，建設(shè)了八個(gè)大型商貿(mào)物流中心，名字統(tǒng)一稱為華南城。

張波表示，特區(qū)建發(fā)的入主短期內(nèi)無(wú)疑增強(qiáng)了其資金實(shí)力，也避免了因短期債務(wù)可能引發(fā)的財(cái)務(wù)危機(jī)，從長(zhǎng)期來(lái)看則更有利于其“商貿(mào)物流+”的深化發(fā)展，但由于其商業(yè)模式和普通住宅開發(fā)有很大不同，受政策影響亦存在較大差異。從現(xiàn)狀來(lái)看，其跨境電商項(xiàng)目受國(guó)際貿(mào)易影響較大，而商業(yè)綜合體等項(xiàng)目則和市場(chǎng)環(huán)境有密切聯(lián)系。

柏文喜認(rèn)為，國(guó)企特區(qū)建發(fā)集團(tuán)入主華南城，對(duì)于華南城而言除了直接增加華南城的現(xiàn)金、提升企業(yè)流動(dòng)性以幫助企業(yè)度過(guò)流動(dòng)性危機(jī)之外，還可以為華南城提升市場(chǎng)信用并形成協(xié)同效應(yīng)，從而有利于華南城的發(fā)展與轉(zhuǎn)型。

華南城稱，發(fā)行認(rèn)購(gòu)股份將籌得19.1億港元，所得款項(xiàng)將用于償還現(xiàn)有債務(wù)和一般公司用途。一定程度上意味著，公司的債務(wù)壓力將得到有效緩解。

畢竟，資本市場(chǎng)看重的是公司業(yè)務(wù)基本面，背靠國(guó)企，造夢(mèng)大師鄭松興這一次能否再造2004年的神話，還需驗(yàn)證。

張波認(rèn)為，華南城后期的營(yíng)收能否快速轉(zhuǎn)降為升，并不斷提升凈利潤(rùn)水平，對(duì)其來(lái)說(shuō)依然是其面臨的主要挑戰(zhàn)，短期內(nèi)國(guó)資大股東入局并不能完全解決是商業(yè)運(yùn)營(yíng)所面臨的主要困難。

柏文喜表示，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)入主華南城，華南城后期面臨著運(yùn)營(yíng)管理與企業(yè)戰(zhàn)略主導(dǎo)權(quán)將歸誰(shuí)的問(wèn)題，還面臨著下一步企業(yè)轉(zhuǎn)型的方向如何選擇的問(wèn)題。

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原標(biāo)題： 華南城插標(biāo)賣首