觀點(diǎn) 
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作者：觀點(diǎn)新媒體
“逆勢而上”是關(guān)鍵詞。
這一年，中原建業(yè)在港交所敲響上市鐘聲，建業(yè)集團(tuán)旗下代建業(yè)務(wù)亦以此為始，進(jìn)入更多人的視野。
也是這一年，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控依舊嚴(yán)峻，疊加疫情反復(fù)與特大水災(zāi)，河南市場千瘡百孔，中原建業(yè)亦不可避免受到影響。
3月15日，中原建業(yè)發(fā)布上市以來的首份年報(bào)，也讓外界從中回看企業(yè)過去一年的表現(xiàn)。
數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，中原建業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額402.75億元，同比增長17.4%；合約銷售建筑面積626.17萬平方米，同比增長9.8%。
報(bào)告期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)收入13.01億元，較2020年增加13.0%，凈利潤為7.7億元，核心凈利潤為7.85億元，分別同比增長13.0%、13.9%。
在市場下行與外部環(huán)境艱難的情況下，中原建業(yè)各項(xiàng)營業(yè)數(shù)據(jù)依舊表現(xiàn)良好，以至于胡葆森感嘆“2021年是里程碑的一年”。
不過，細(xì)看中原建業(yè)股市表現(xiàn)、外拓速度等指標(biāo)，資本市場的關(guān)心仍在。
“全河南只要賣八套房子就有一套是建業(yè)的”，有投資者向觀點(diǎn)新媒體透露，在3月16日召開的中原建業(yè)2021年全年業(yè)績投資者會上，胡葆森對于建業(yè)在河南的表現(xiàn)還算滿意。
據(jù)了解，建業(yè)系于2018年開始制定走出河南戰(zhàn)略，次年3月份，胡葆森提出以鄭州為原點(diǎn)，以300公里為半徑，以輕資產(chǎn)模式向外拓展，而中原建業(yè)是建業(yè)系輕資產(chǎn)外拓的一把利劍。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，去年全年，中原建業(yè)新簽代建項(xiàng)目87個，同比增長8.8%，新增合約建筑面積1002.19萬平方米，同比增長16.7%。其中，新簽約省外項(xiàng)目共計(jì)11個，新簽合約建筑面積130.27萬平方米，同比增長95.6%。
截至2021年12月31日，中原建業(yè)在管項(xiàng)目261個，在管項(xiàng)目建筑總面積約3097.44萬方米，同比增長21.3%。中原建業(yè)已在119個市縣開展業(yè)務(wù)，包括河南省內(nèi)100個市縣，以及省外19個市縣24個項(xiàng)目，省外在管面積達(dá)到259萬平方米，占總在管面積的8.3%。
對于省外的拓展，中原建業(yè)提出了兩點(diǎn)目標(biāo)，其一，盡快完成周邊七省的全部進(jìn)駐；其二，未來三年，省外業(yè)務(wù)占比超過20%。
投資者提到，為實(shí)現(xiàn)省外業(yè)務(wù)規(guī)模的提升，中原建業(yè)管理層提出，要深入推進(jìn)項(xiàng)目分項(xiàng)分類分級管理，即通過省外標(biāo)桿項(xiàng)目打造，加強(qiáng)各業(yè)務(wù)線對省外市場，特別是大中原區(qū)域的研究，形成可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)。
同時，要針對不同的省外市場，逐漸形成符合當(dāng)?shù)厥袌龅倪\(yùn)營管理標(biāo)準(zhǔn)，以客觀的視角推動省外項(xiàng)目運(yùn)營。
投資者表示：“在今年2月建業(yè)系進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整之后，中原建業(yè)及時組建了山西公司，該公司還表示，隨著業(yè)務(wù)發(fā)展，馬上也會組建河北公司，通過省外公司設(shè)立，加強(qiáng)人員、資金等各方面的保障支持，對省外業(yè)務(wù)開展會起到良好的作用。”
而剛剛走馬上任的首席執(zhí)行官馬曉騰則表示：“個人感覺目標(biāo)設(shè)定是比較保守的，相信中原建業(yè)未來省外業(yè)務(wù)拓展會取得更加亮眼的成績。”
收入及利潤增長目標(biāo)10%
上述投資者提到，近一個半小時的業(yè)績會中，“逆勢而上”是關(guān)鍵詞。
2021年，河南省先后遭受汛情及新冠肺炎疫情影響，加之整體房地產(chǎn)市場受到宏觀政策收緊、行業(yè)調(diào)控等多重因素的影響，市場下行趨勢明顯。
“其實(shí)我們經(jīng)營面臨了巨大挑戰(zhàn)，但是中原建業(yè)依然完成了任務(wù)，而且還超額完成了任務(wù)。”投資者引用中原建業(yè)管理層話語表示。
據(jù)財(cái)報(bào)顯示，去年全年，中原建業(yè)在管項(xiàng)目合約銷售金額402.75億元，同比增長17.4%；合約銷售建筑面積626.17萬平方米，同比增長9.8%。
投資者認(rèn)為，去年中原建業(yè)在管項(xiàng)目大幅提升，帶動簽約面積增長。
不過觀點(diǎn)新媒體翻看2022年前兩月數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，期內(nèi)，中原建業(yè)僅有2個新簽合約項(xiàng)目，新增合約建筑面積13.94萬平方米，整體增速有所放緩。
與此同時，在管項(xiàng)目合約銷售方面，今年前2月該公司數(shù)據(jù)為21.77億元，同比減少40.1%，合約銷售建筑面積35.85萬平方米，同比減少43.2%。
至于新簽項(xiàng)目增速放緩、業(yè)績下滑，該公司認(rèn)為，今年一季度的業(yè)績，部分在去年四季度提前完成。
當(dāng)然，中原建業(yè)管理層也在表示，過往1-2月春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)是中原建業(yè)一季度業(yè)績的重點(diǎn)期，但今年受到全國市場變動影響較大。
根據(jù)河南當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月31日到2月6日春節(jié)周，河南多個縣地市零供應(yīng)，沒有推出新樓盤。鄭州僅有20余個售樓處開放，與2019年80%以上的開放率相比，賣房積極性明顯降低。
不僅如此，河南春節(jié)期間樓市成交量亦不容樂觀。其中，鄭州春節(jié)期間新房成交量僅20套，中原區(qū)成交7套，高新區(qū)成交4套，管城區(qū)成交3套，金水區(qū)成交2套，二七區(qū)成交兩套，惠濟(jì)區(qū)、航空港區(qū)各成交1套。
但中原建業(yè)管理層對市場前景仍有信心：“從目前市場監(jiān)測來看，3-4月份連續(xù)兩個月，我們有信心業(yè)績會得到很大程度的恢復(fù)。”
從更具體的經(jīng)營指標(biāo)來看，去年全年，中原建業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為人民幣13.01億元，同比增加13.0%，實(shí)現(xiàn)凈利潤為7.7億元，同比增加13.0%，凈利潤率為59.2%；公司實(shí)現(xiàn)核心凈利潤7.85億元，較2020年增加13.9%；每股基本盈利為人民幣24.39分，同比增長1.42分。
前兩月數(shù)據(jù)走低等因素，使市場對中原建業(yè)未來表現(xiàn)亦展露出擔(dān)憂情緒。
投資者表示：“今年外部環(huán)境挑戰(zhàn)較大，中原建業(yè)的業(yè)績目標(biāo)較為保守，收入和利潤目標(biāo)以10%為基礎(chǔ)，力爭做到15%的增長，未來三年的復(fù)合增長率預(yù)計(jì)是15%。”
代建紅利與市值洼地
有數(shù)據(jù)顯示，目前行業(yè)內(nèi)已有超過30家房企發(fā)展代建業(yè)務(wù)，成功上市的僅有綠城管理與中原建業(yè)兩家。
然而，胡葆森卻認(rèn)為，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入管理紅利階段，代建市場反而越來越受開發(fā)商的重視，這個行業(yè)也面臨著一些新的發(fā)展機(jī)遇。
在他看來，目前全國城鎮(zhèn)化率僅65%，距離發(fā)達(dá)國家的80%還有距離，而河南是人口大省，城鎮(zhèn)化率一直落后于全國約8%，這預(yù)示著未來增長空間更大。
投資者轉(zhuǎn)述胡葆森的話語提到，其判斷河南市場城鎮(zhèn)化增長還至少有15年時間，這就為建業(yè)大中原戰(zhàn)略、為中原建業(yè)輕資產(chǎn)的模式提供了很好的發(fā)展和增長空間。
同時，趙瑞昆提到，接下來，行業(yè)合作渠道和發(fā)展方式將會更加多元，原來市場以商業(yè)代建為主，即中小房企的代建業(yè)務(wù)需求為主；未來會不斷加大政府代建（如城市更新、公共住房等資源盤活）以及資本代建（如不良資產(chǎn)的處置）需求。
除了業(yè)績指標(biāo)、未來增值空間等話題外，對于上市不久的中原建業(yè)而言，投資者們或許更關(guān)注其股價和市值的表現(xiàn)。
如今上市近十個月時間，中原建業(yè)股價一再探底，截至3月16日收盤，公司股價0.98港元，總市值32.24億港元。
投資者提到，該公司管理層將股價下跌歸結(jié)為幾個原因，其一，外資資金流出，中概股集體下跌。其二，中原建業(yè)股票受到行業(yè)政策及房企信用風(fēng)險(xiǎn)影響。另外，建業(yè)集團(tuán)受行業(yè)拖累嚴(yán)重，“城門失火殃及池魚”，作為兄弟公司，中原建業(yè)難免受到影響。
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原標(biāo)題： 年報(bào)觀察 | 中原建業(yè)代建里程碑與紅利
