西政財富 
信實創辦于1989年，被評為“全國優秀律所”、“司法部部級文明律所”，在廈門（湖里、集美）、上海、福州、泉州、龍巖、漳州、三明、莆田、寧德設有分所，在廈門大學設有分部，擁有律師300余名。微信號: FJLHXSLSSWS
作者：西政財富
來源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
保險資金機構長期以來都是開發商爭取的合作對象，但因保險資金對交易對手、標的項目等均有嚴格的準入要求，因此該類資金的獲取存在一定門檻。以可投資的地產項目類別為例，保險資金在其投資方向上有明確的限制與要求，其中商業類、養老地產、產業地產等非住宅地產才是其投資的主要方向。從目前西政財富團隊與保險機構的合作來看，保險機構目前操作較多的業務模式主要包括基礎設施債權計劃、不動產債權計劃投資商業不動產和棚改以及與信托合作給非房企業發放商業貸款和棚改貸款等。
以保險資金的不動產債權計劃為例，資金主要投資于商業不動產和棚改；在交易結構設置上，一般通過子公司進行融資，其母公司提供擔保；期限可做到3-10年，并可設置提前退出選擇權；資金用途則無需受托支付，并且不受監管，用于項目建設或歸還金融機構借款；融資規模可根據交易主體及項目情況做到5-50億不等。
目前保險資金與信托機構合作需特別注意《 銀保監辦公廳關于保險資金投資集合資金信托有關事項的通知》（銀保監辦發〔2019〕144號，下稱“144號文”）的影響。就目前西政財富團隊合作操作的保險資金通過信托為房地產項目融資而言，信保合作的投資范圍主要為給非房地產企業發放流貸，給房地產企業發放商業項目貸款和棚改貸款；交易架構設置上，除了子公司融資，母公司提供擔保外，對于母公司綜合實力較強的，也可直接給母公司提供貸款。另外融資期限一般為3-5年，并可以設置選擇權；資金用途方面則不受監管，可用于歸還借款，補充營運資金，融資金額亦可根據交易對手及目標項目情況做到5-50億。
1.融資主體：XX集團有限公司，主體評級為AAA
2.投資方式：保險資金通過信托進行放款，發行流動資金貸款集合資金信托計劃
3.資金用途：用于XX集團XX項目建設，債務結構調整或補充流動資金。
4.融資規模：5-50億
5.融資期限：3+2年，第3年末設置雙向提前還款選擇權；或5+2
6.融資成本：不超過年化10%，具體根據不同融資主體情況設置
7.還本付息方式：按季付息，到期一次性還本
8.增信要求：免信用增級
根據144號文規定，融資主體信用等級為 AAA 級，且符合下列條件之一的，可免于信用增級:1.上年末凈資產不低于 150 億元 ;2. 最近三年連續盈利 ;3. 融資主體募投項目為經國務院或國務院投資主管部門核準的重大工程。因融資主體綜合實力及資質的優越性，本次融資則可免信用增級。
9.審批周期：20-40個工作日，具體看配合度及監管
10.額度有效期：1年
二交易架構及流程
（二）推進流程及時間
本項目的推進主要包括項目初步溝通、盡職調查、信托產品設計、產品備案注冊、項目資金投放等過程，放款周期為20-40個工作日左右。具體事項如下：
項目初步溝通階段（1周內）
（1）了解基本需求，確定基本交易架構
（2）收集、分析項目基礎資料
2.項目盡職調查階段（1至2周內）
（1）確定最終交易架構及關鍵要素，并與監管機構進行初步溝通
（2）對項目進行盡調，撰寫相關報告，完成內部立項
（3）信托機構進場進行產品設計
3.信托產品設計階段（1-2周內）
（1）信托機構完成內部評審
（2）律師事務所作為服務機構出具法律意見書及信用評級報告等文件
4.產品備案注冊階段（7日內）
（1）簽訂《信托貸款合同》等協議
（2）信托產品提交銀保監系統備案注冊
（3）完成內部投資決策，協同其他資金方做好資金投放準備
5.資金投放及投后管理階段
（1）各方投資人簽署信托份額認購合同
（2）完成項目資金投放
（3）投后監督，撰寫定期監督報告
三保險信托合作144號文
《西政財富：一圖看懂信保合作144號文》對保險資金投資信托計劃最新監管文件144號文做了相關解釋，因本次資金的投放亦需與信托機構合作，故此，為了方便各位同業人士進一步了解相關融資方案，特將144號文整理如下。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“西政財富”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
