作者：樓克佳

來(lái)源：金逸風(fēng)控催收（ID:sh-king-yi）

大家好，我是樓克佳，今天和大家聊一下，借款過(guò)程中，如果拿房產(chǎn)做抵押，當(dāng)中所涉及的最容易被忽視的關(guān)鍵問(wèn)題——戶(hù)口。

一般來(lái)說(shuō)產(chǎn)權(quán)是屬于房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人，比如說(shuō)房產(chǎn)證上有兩個(gè)人，如果沒(méi)有特殊約定，通常一人占50%。但是如果有的房產(chǎn)證上是有特殊約定，可能其中一個(gè)人占70%，還有一個(gè)人占30%，就按照百分比來(lái)結(jié)算，這些情況下產(chǎn)權(quán)相對(duì)來(lái)說(shuō)都比較清楚。

還有一個(gè)容易被忽視的“隱形問(wèn)題”就是房子里有戶(hù)口，很多人買(mǎi)了這個(gè)房子，入住不了，就是因?yàn)閼?hù)口的問(wèn)題。昨天我看了一篇文章，有個(gè)人在上海買(mǎi)了阿里法拍上的房子，現(xiàn)在就是因?yàn)閼?hù)口的問(wèn)題住不進(jìn)去，他每年光利息的損失都將近60萬(wàn)。所以抵押房產(chǎn)和購(gòu)買(mǎi)拍賣(mài)的房子，一定要去關(guān)注戶(hù)口的問(wèn)題。 

拍賣(mài)房不適用戶(hù)口管理?xiàng)l例

根據(jù)國(guó)內(nèi)的常駐戶(hù)口管理?xiàng)l例第32條規(guī)定，應(yīng)訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并依法變更產(chǎn)權(quán)共有居住房的，如果是這個(gè)房子里有戶(hù)口的，不遷走的話(huà)，你可以打官司讓他遷走。如果是正常的房產(chǎn)交易，合同會(huì)寫(xiě)清楚你首付多少，尾款多少，最后什么時(shí)候把里面的戶(hù)口遷走，如果這個(gè)當(dāng)中對(duì)方不遷走，打官司，法院是可以強(qiáng)制把他戶(hù)口遷走的，這是第一種。

第二種是通過(guò)法院判決、財(cái)產(chǎn)繼承、親屬間購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)份額等途徑，發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或者繼承權(quán)變更的房屋，不適用此條例。也就是說(shuō)拍賣(mài)房不適用。

所以如果你要看拍賣(mài)房，比如說(shuō)房子市值大概一千萬(wàn)，但起拍價(jià)很便宜，只有600萬(wàn)，700萬(wàn)，你就一定要搞清楚這個(gè)房子是否有戶(hù)口。

如果說(shuō)沒(méi)有戶(hù)口相對(duì)來(lái)說(shuō)很好，如果是里面有三個(gè)戶(hù)口，甚至是五個(gè)戶(hù)口，那就麻煩了。即使這個(gè)房子的產(chǎn)權(quán)歸你了，最后你要去處置的話(huà)，他有居住權(quán)，他問(wèn)你要三五十萬(wàn)一個(gè)都很正常。你不給他就賴(lài)著不走，因?yàn)榘凑找?guī)定拍賣(mài)的房子不能強(qiáng)制把他戶(hù)口遷走。所以如果你是在法院里買(mǎi)拍賣(mài)房，你要去了解一下，這里面有多少戶(hù)口，需要多少錢(qián)遷走。

抵押前需簽戶(hù)口承諾書(shū)

如果是房子做了他項(xiàng)權(quán)利抵押登記的，在登記之前，也要去問(wèn)一下房子里面是否有戶(hù)口，有幾個(gè)戶(hù)口？你可以讓他出示戶(hù)口本，或者自己去派出所查一下，你說(shuō)想買(mǎi)這個(gè)房子，確認(rèn)一下里面有幾個(gè)戶(hù)口。比如說(shuō)里面有三個(gè)戶(hù)口，就讓他寫(xiě)一個(gè)承諾：“我是戶(hù)口所有人我已知某某房產(chǎn)已經(jīng)抵押給誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)，如果出現(xiàn)了債權(quán)問(wèn)題的話(huà)，我將自動(dòng)遷離戶(hù)口。”

這樣萬(wàn)一最后你要去處置他的房子，拍賣(mài)他的房子，他說(shuō)我不知道，這個(gè)房子是我兒子的，以前我也出過(guò)錢(qián)的，兒子自己拿去抵押了，父母住在里面怎么辦，你叫我住到哪里去？產(chǎn)權(quán)給你，我一直居住在里面，一直住到我去世為止，那你怎么辦？所以一定要讓父母知道一下兒子把這個(gè)房子拿出來(lái)抵押這個(gè)問(wèn)題。

所以，綜上所述，戶(hù)口還是非常重要的。拍賣(mài)和抵押當(dāng)中都要去關(guān)注戶(hù)口問(wèn)題，之前都需要了解清楚，不要覺(jué)得這個(gè)房子便宜，買(mǎi)下來(lái)最后入住不了，也是一個(gè)巨大損失。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 樓老師：抵押房和法拍房中一個(gè)容易被忽視的“隱形問(wèn)題”