匯執(zhí) 作者：袁安駿
來源：匯執(zhí)（ID:zhixinglawyer666）
怎樣的房子會(huì)成為法拍房？
法拍房大多是銀行借貸或民間借貸的債務(wù)人的房產(chǎn)，部分因其他案由被執(zhí)行人未主動(dòng)履行法律義務(wù)的，還有部分涉及到刑事判決罰沒的。
現(xiàn)在阿里拍賣平臺(tái)上也出現(xiàn)抵債資產(chǎn)在拍賣平臺(tái)上進(jìn)行公開拍賣的，此類房產(chǎn)嚴(yán)格意義上不算是法拍房。
法拍房限購(gòu)嗎？
因?yàn)榉ㄔ号馁u房屋是為了保護(hù)判決得以順利執(zhí)行，限制購(gòu)買人群將使得法拍房成交率大大降低或者成交價(jià)超低于正常合理價(jià)格，不管對(duì)于執(zhí)行申請(qǐng)人，還是被執(zhí)行人來說都是不利的。所以絕大多數(shù)城市法拍房不限購(gòu)，購(gòu)買之前最好與當(dāng)?shù)刈》抗芾碇行淖稍兪欠穹腺?gòu)買條件。
法拍房可以貸款嗎？
在阿里拍賣或京東拍賣上有貸款鏈接的，只要符合貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)都是可以貸款的。對(duì)于沒有貸款選項(xiàng)的，則不能在購(gòu)買前申請(qǐng)貸款。如果房屋及貸款申請(qǐng)人符合條件，可以在購(gòu)買后，完全取得房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，向銀行或貸款機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款。
一般來說，一二線或省會(huì)城市的法拍房大多都是有貸款選項(xiàng)的，而一些建成時(shí)間較久遠(yuǎn)、三四線城市的法拍房大多是沒有貸款選項(xiàng)的。
購(gòu)買法拍房前要注意哪些問題？
1.一定要實(shí)地看樣，不要出現(xiàn)一套房屋五間廁所購(gòu)買后才知曉的情況。法拍房的拍賣鏈接都會(huì)有咨詢電話，提前報(bào)名要求實(shí)地勘察，助拍公司會(huì)在拍賣前通知前往組織集中參觀。
2.確定房屋是否有權(quán)利瑕疵。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房，原則上只能當(dāng)?shù)卮迕衲軌蛸?gòu)買，外村人參拍前要了解清楚當(dāng)?shù)卣撸粋浒干唐贩浚形慈〉卯a(chǎn)權(quán)證的房屋，開發(fā)商及房管局能否協(xié)助更名備案登記；小產(chǎn)權(quán)房屋，是否符合交易條件，是否需要補(bǔ)繳土地出讓金。
3.了解清楚房屋上的物業(yè)、水電氣暖等欠費(fèi)情況，雖從法理上這些費(fèi)用的債務(wù)人是被執(zhí)行人，但實(shí)際中這些費(fèi)用都是要由買受人承擔(dān)的。
4.了解清楚房屋當(dāng)前是否有人居住，如果有，則必須要清楚居住人與債務(wù)人的關(guān)系，居住人的年齡及身體狀況。這些問題是拍賣成交后，是否能完全交付的重要阻礙。
5.查明房屋上是否設(shè)有租賃。帶租約的法拍房一般來說成交價(jià)是要低于無租約的，對(duì)于一些房屋上真實(shí)有效的租賃，要了解租賃期限，租金的支付情況，如果針對(duì)有投資需求的購(gòu)買人，購(gòu)買后仍會(huì)租賃出去的，就可以通知承租人在之后直接將租金支付至購(gòu)買人處，對(duì)于自住需求比較急切的，可以提前詢問是否可以與承租人解除租賃合同。有些被執(zhí)行人虛設(shè)長(zhǎng)期租賃，租金一次支付，此種行為雖說可以通過起訴認(rèn)定租賃合同無效，但還是建議購(gòu)買人不要去趟這趟渾水。
6.設(shè)定一個(gè)合理的心理價(jià)格，冷靜鎮(zhèn)定輸入競(jìng)拍價(jià)格。有些法拍房競(jìng)購(gòu)者在多輪競(jìng)價(jià)后會(huì)心態(tài)失衡或情緒激動(dòng)，不考慮市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格的加價(jià)或是錯(cuò)誤輸入競(jìng)拍價(jià)格，出價(jià)成交后不能支付尾款的悔拍可不要輕易嘗試。
7.了解稅費(fèi)的數(shù)額及是否可退還，法拍房也會(huì)產(chǎn)生稅費(fèi)，一般來說都是由買受人墊付繳納過戶產(chǎn)生的稅費(fèi)，買受人在簽收法院院過戶裁定書之日起15日內(nèi)可持稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的《稅收完稅證明》向法院提交退款申請(qǐng)，并附上有關(guān)繳費(fèi)憑證原件，法院在審核后退還買受人。
成交后的過戶怎么辦理？
1.拍賣成交后，買受人通過貸款或全款方式向法院繳清拍賣尾款；
2.繳清尾款3日后，預(yù)約聯(lián)系法院，攜帶付款憑證、相關(guān)身份材料到法院簽署《拍賣成交確認(rèn)書》，待法院制作《執(zhí)行裁定書》及《協(xié)助執(zhí)行通知書》；
3.憑《拍賣成交確認(rèn)書》、《執(zhí)行裁定書》及《協(xié)助執(zhí)行通知書》前往房管局辦理過戶事宜；
4.繳清房屋上所欠雜費(fèi)；
5.順利入住。
房屋多輪查封，擔(dān)心原債主？
房屋上的多輪查封會(huì)隨著辦理過戶是一并注銷掉，所以不用擔(dān)心房屋因?yàn)樵瓊鶆?wù)問題再次被查封。
我國(guó)當(dāng)前社會(huì)穩(wěn)定、法制健全，即使原債主找上門后，再告知清楚該房屋已易主，基本上不會(huì)出現(xiàn)再次上門的情況，如果遇見多次騷擾，果斷報(bào)警。購(gòu)買一個(gè)物業(yè)管理水平較好的法拍房，也能降低或避免原債主上門的可能。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“匯執(zhí)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： 法拍房的始末
