作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：gaundianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 從意愿表決到公開(kāi)招商，康樂(lè)、鷺江村巨無(wú)霸舊改，終于邁出了關(guān)鍵一步。

12月4日，廣州公共資源交易中心公示廣州海珠區(qū)鳳陽(yáng)街鳳和（康樂(lè)村、鷺江村）更新改造項(xiàng)目，申請(qǐng)時(shí)間為2020年12月4日至2021年1月18日17時(shí)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，該項(xiàng)目于2011年便開(kāi)展合作意向企業(yè)選定，至今已有近10年之久，直至11月26日經(jīng)過(guò)村集體表決通過(guò)，同意公開(kāi)選擇合作企業(yè)招商。

項(xiàng)目位于廣州市海珠區(qū)鳳陽(yáng)街道，西至瑞康路，東至敦和路，南至逸景路，北至新港西路，村內(nèi)共有居民2856戶，戶籍人口6664人，總用地面積包括國(guó)有土地2.78萬(wàn)平方米、集體土地109.93萬(wàn)平方米。

值得關(guān)注的是，項(xiàng)目改造投資金額高達(dá)346.67億元（包括但不限于建造費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、項(xiàng)目前期費(fèi)用、融資地塊土地出讓金），其中復(fù)建安置資金約250.77 億元，是廣州城市更新掛網(wǎng)招商以來(lái)，投資總額最大的舊改項(xiàng)目。

從體量上看，項(xiàng)目總占地面積約112.71萬(wàn)平方米，改造范圍內(nèi)總建筑面積335.94萬(wàn)平方米，是房企參與的海珠舊改項(xiàng)目中，面積第二大改造片區(qū)，僅次于瀝滘村。

龐大舊改花落誰(shuí)家？無(wú)疑是市場(chǎng)最為關(guān)注的。

值得一提的是，2019年4月10日，合生創(chuàng)展集團(tuán)成功與鷺江村、康樂(lè)村簽訂了舊村改造合作意向協(xié)議。

廣州地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士鄧浩志對(duì)此表示：“簽訂合作意向協(xié)議與正式的招商并沒(méi)有絕對(duì)聯(lián)系，這并不代表項(xiàng)目后續(xù)的正式合作企業(yè)便是合生，只不過(guò)合生前期介入搶占了先機(jī)。”

從項(xiàng)目本身質(zhì)素和發(fā)展?jié)摿?lái)看，這實(shí)際上是一塊“大肥肉”。

首先，地理位置得天獨(dú)厚，康樂(lè)、鷺江村位于海珠區(qū)鳳陽(yáng)街道中大板塊，八號(hào)線鷺江地鐵北面連接中山大學(xué)、南接?xùn)|風(fēng)村、西臨五鳳、東面則與大塘村為臨，與繁華的客村僅一墻之隔，與廣州塔的直線距離不過(guò)約2公里，是廣州城市新中軸線重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域。

康樂(lè)、鷺江村外來(lái)人口居多，以“中大布匹市場(chǎng)”而聞名，十幾年前由市場(chǎng)自由發(fā)展起來(lái)，很早便成為廣州地區(qū)制衣業(yè)“最發(fā)達(dá)的城中村”之一，發(fā)展至今已是全球規(guī)模最大的紡織類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，這里遍地密布作坊工廠，每天有無(wú)數(shù)服裝面料、輔料發(fā)往全國(guó)各地。

據(jù)了解，最繁華時(shí)，鷺江、康樂(lè)兩村外來(lái)人口估算愈15萬(wàn)。發(fā)達(dá)紡織專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)承載龐大的外來(lái)就業(yè)人口，使得康樂(lè)、鷺江村單在土地外包、自建房出租上，便獲利不少。

根據(jù)鳳陽(yáng)街道公布的社員（股東）分紅明細(xì)表，粗略統(tǒng)計(jì)2017年兩村總分紅約達(dá)984萬(wàn)元，2018年，鷺江村村集體經(jīng)濟(jì)總收入為35367萬(wàn)元，人均分紅為15.83萬(wàn)元；康樂(lè)村村集體經(jīng)濟(jì)總收入為68109萬(wàn)元，人均分紅約24.44萬(wàn)元，是鳳陽(yáng)街道最為富有的經(jīng)濟(jì)社。

根據(jù)設(shè)想，改造后的康樂(lè)、鷺江村將成為海珠宜居宜商最具發(fā)展?jié)摿^(qū)域，將依托中山大學(xué)等知名品牌資源，引入高新產(chǎn)業(yè)，打造高端集聚區(qū)，同時(shí)憑借紡織經(jīng)濟(jì)，打造國(guó)際化商貿(mào)基地。

提及改造，該村村民程先生告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，布匹市場(chǎng)流水盈利很高，海珠區(qū)政府早已計(jì)劃將這片低附加值的區(qū)域全部更新，“但打造中大創(chuàng)新科技谷的概念，10年前就已經(jīng)聽(tīng)過(guò)了，這個(gè)舊改已經(jīng)想改很久了，一直改不成。”

從此次招商文件來(lái)看，項(xiàng)目在改造時(shí)間上有著嚴(yán)格的排期要求，如未能按照規(guī)定期限完成任何一項(xiàng)工作，將視為競(jìng)得人嚴(yán)重違約。

具體而言，競(jìng)得人需確保2023年底前安置房開(kāi)工建設(shè)，2021年12月31日前完成實(shí)施方案審批、完成補(bǔ)償安置方案表決并啟動(dòng)補(bǔ)償安置協(xié)議簽約，2025年底前基本完成安置房建設(shè)。

廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，事實(shí)上嚴(yán)格的排期要求是目前廣州舊改招商的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)做法，可以適當(dāng)控制好舊改周期，同時(shí)也利于維護(hù)村民的利益，而2025年底前完成安置房建設(shè)的要求其實(shí)并不算苛刻。

從申請(qǐng)人資格要求來(lái)看，該項(xiàng)目在競(jìng)標(biāo)門(mén)檻上已經(jīng)設(shè)定了一定的排他性。

其中提及，申請(qǐng)人為內(nèi)地A股上市公司或香港聯(lián)交所主板上市公司，2019年總資產(chǎn)不低于1300億元（或等值外幣），凈資產(chǎn)不低于600億元（或等值外幣），資產(chǎn)負(fù)債率不高于65%，且具有與項(xiàng)目相匹配的自有資金及融資能力。

同時(shí)，于公告發(fā)布日前，需在廣州市有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目且項(xiàng)目竣工面積達(dá)500萬(wàn)平方米以上，其中海珠區(qū)房屋竣工面積超過(guò)150萬(wàn)平方米，以及具備商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，2015年1月1日至今在中國(guó)境內(nèi)一線城市的商辦、科研建筑竣工面積累計(jì)超過(guò)100萬(wàn)平方米，其中建筑面積達(dá)30萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體至少2個(gè)。

此前于2018年舉辦的省三舊推介會(huì)上，鷺江村、康樂(lè)村已被納入合生的舊改范圍內(nèi)。

該村村民告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，合生對(duì)此片區(qū)域已相對(duì)熟悉，此前主要介入鷺江村、康樂(lè)村社區(qū)進(jìn)行微改造，此外參與開(kāi)發(fā)周邊的配套建設(shè)，只不過(guò)并沒(méi)有悉數(shù)符合市政驗(yàn)收條件。實(shí)際上項(xiàng)目周邊所在區(qū)域，也有不少合生的樓盤(pán)。

搶占先機(jī)的合生后續(xù)是否有可能拿下？其目前的資金實(shí)力是最為業(yè)內(nèi)所疑慮的。

據(jù)了解，截至上半年，合生創(chuàng)展資產(chǎn)總值2479.7億港元，負(fù)債總額由上年末1290.88億港元增加至約1700億港元，增長(zhǎng)31.7%；債務(wù)總額由633.9億港元增加至888.94億港元，增長(zhǎng)40.2%；今年新增借貸大致730個(gè)億，兩年內(nèi)要償還的債務(wù)300億，而截至10月份，總合約銷(xiāo)售金額為約254.87億元。

2020上半年，合生創(chuàng)展現(xiàn)金短債比為0.9，凈負(fù)債率為92%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.6% (人民幣兌港元匯率：1.125647)。

實(shí)際上，合生早期已有不少?gòu)V州舊改項(xiàng)目。2018年舉辦的省三舊推介會(huì)上，合生就曾對(duì)外披露，目前在廣州地區(qū)有超10個(gè)城市更新項(xiàng)目，包括海珠前進(jìn)項(xiàng)目、海珠區(qū)康樂(lè)、鷺江村、番禺新基村、員崗等。

不過(guò)，其中多個(gè)舊改進(jìn)展緩慢，有四個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)超過(guò)20年。

距離廣州地標(biāo)建筑廣州塔不到2公里的海珠區(qū)舊廠改造項(xiàng)目合生TIT國(guó)際紡織城科貿(mào)園便已閑置七年，目前仍沒(méi)有確定的規(guī)劃。

據(jù)管理層于中期投資者會(huì)議上稱(chēng)，該項(xiàng)目總量約82萬(wàn)平米，規(guī)劃有30多萬(wàn)平米可售部分，有些村預(yù)計(jì)下半年確定下來(lái)，順利的話將在明年推出市場(chǎng)。

一直以來(lái)，合生已經(jīng)習(xí)慣“高溢價(jià)、慢周轉(zhuǎn)”方式，在廣州包括駿景花園、珠江帝景、帝景山莊在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)周期均超過(guò)十年。

不過(guò)合生近年來(lái)似乎也開(kāi)始了規(guī)模變速，一方面加快開(kāi)發(fā)節(jié)奏和供貨，另一方面更趨向于多元化拿地方式，尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，并表示可能會(huì)進(jìn)行嘗試聯(lián)合操盤(pán)、小股控盤(pán)的方式，介入到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程。

今年以來(lái)，在廣州舊改市場(chǎng)，合生創(chuàng)展亦有不少收獲。

4月，合生以33.31億從珠光控股手中接下黃埔區(qū)火村舊改項(xiàng)目，項(xiàng)目占地面積接近61.51萬(wàn)平方米；10月8日，再聯(lián)合知識(shí)城（廣州）投資集團(tuán)簽約黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)逕頭村舊村改造項(xiàng)目前期服務(wù)。

廣州黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)逕頭村舉行舊村改造項(xiàng)目前期服務(wù)協(xié)議簽約儀式，合生創(chuàng)展集團(tuán)以及知識(shí)城（廣州）投資集團(tuán)共同入主該村舊改。

至于本次公開(kāi)招商的康樂(lè)、鷺江村舊改，業(yè)內(nèi)分析指，如此大體量的舊改，單靠合生很難吞下。如若搶下，后續(xù)并不排除會(huì)尋求其他房企合作開(kāi)發(fā)。

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原標(biāo)題： 康樂(lè)與鷺江廣州最大舊改入市與合生的算盤(pán)