作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 距離收購(gòu)綠地控股旗下商管公司僅二十余天，花樣年便正式披露了擬分拆商管業(yè)務(wù)上市的計(jì)劃。

7月26日早間，花樣年控股、彩生活聯(lián)合發(fā)布自愿公告，雙方均正考慮尋求將其商業(yè)及綜合混合用途物業(yè)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)，于香港聯(lián)交所單獨(dú)上市。

預(yù)期建議分拆完成后，所分拆的公司將從事提供有關(guān)商業(yè)物業(yè)、混合用地物業(yè)、公共設(shè)施及工業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)；以及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

對(duì)于分拆，目前花樣年及彩生活已向香港聯(lián)交所提出申請(qǐng)，且聯(lián)交所已確認(rèn)，它們可就建議分拆進(jìn)行上市申請(qǐng)。

對(duì)于分拆一事，花樣年方面以信批要求為由，未予以回應(yīng)。

熟悉花樣年的市場(chǎng)人士則對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指，花樣年去年已經(jīng)有分拆商管業(yè)務(wù)上市的計(jì)劃。此番兩個(gè)上市平臺(tái)自愿公告，主要由于雙方涉及美易家、萬(wàn)象美以及此前收購(gòu)的綠地物管公司等，這些資產(chǎn)需要整合起來(lái)。

這也將改變花樣年現(xiàn)有體系下，所出現(xiàn)的業(yè)務(wù)交叉的現(xiàn)狀。據(jù)了解，彩生活主要管理住宅社區(qū)的同時(shí)，還通過(guò)萬(wàn)象美管理整體綜合原用途物業(yè)；花樣年則透過(guò)深圳美易家，開(kāi)展純商業(yè)物業(yè)的管理，并有限度參與綜合體物業(yè)及住宅社區(qū)。

從過(guò)去一段時(shí)間的動(dòng)作來(lái)看，花樣年實(shí)際上已經(jīng)進(jìn)行系列的內(nèi)部整合，分拆的跡象早已有之。

早在今年3月16日，深圳市花漾樂(lè)商業(yè)服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱花漾樂(lè)商服）、深圳市富昌商業(yè)服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱富昌商服）注冊(cè)成立，盡管它們的大股東分別是不同的境外平臺(tái)，但均由陳新禹?yè)?dān)任法人、總經(jīng)理、執(zhí)行董事，鄒玲擔(dān)任監(jiān)事。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，陳新禹是花樣年執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官，同時(shí)擔(dān)任彩生活董事。

其中，工商信息顯示，花漾樂(lè)商服在成立四個(gè)月間，旗下控制企業(yè)數(shù)量達(dá)13家。值得注意的是，除了北京彩生活達(dá)爾文國(guó)際商管系花漾樂(lè)商服于4月27日注冊(cè)成立，其余12家子公司均是由彩生活轉(zhuǎn)讓股權(quán)得來(lái)。

與此同時(shí)，花漾樂(lè)商服的唯一股東鄰里樂(lè)（香港）有限公司，于5月底進(jìn)行股權(quán)微調(diào)后，如今還通過(guò)深圳前海鄰里樂(lè)商業(yè)服務(wù)有限公司，間接持有萬(wàn)象美物業(yè)管理有限公司99%股份。

萬(wàn)象美物業(yè)前身即萬(wàn)達(dá)物業(yè)，所管理業(yè)務(wù)有相當(dāng)一部分與商業(yè)物業(yè)有關(guān)。根據(jù)萬(wàn)象美一份招聘說(shuō)明，該公司管理項(xiàng)目包括甲級(jí)寫(xiě)字樓、普通寫(xiě)字樓、豪宅、普通住宅、SOHO公寓、商務(wù)酒店、商業(yè)綜合體等業(yè)態(tài)，管理面積超過(guò)6500萬(wàn)平方米。

而富昌商服，則主要控制深圳市花樣年國(guó)際住宅物業(yè)服務(wù)有限公司、深圳市美易家住宅物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司，這兩家子公司主要是去年底以來(lái)設(shè)立的新公司。

與富昌商服存在交集的美易家，最早成立于2010年，于2015年登陸新三板，此后退市。美易家官網(wǎng)顯示，該公司管理面積約1.3億平方米，為城市綜合體、寫(xiě)字樓、度假式物業(yè)等提供服務(wù)。不過(guò)，自2017年以來(lái)，其官網(wǎng)已停止資訊更新。

目前，美易家上述管理規(guī)模或許并未全部整合至富昌商服。但熟悉花樣年的人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指，花樣年分拆物管上市也大概率涉及到美易家。

富昌商服近期還祭出重量級(jí)的交易。此前7月5日晚間，富昌商服宣布收購(gòu)綠地旗下上海綠閔物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，為此付出了12.6億元的代價(jià)。該收購(gòu)在花樣年集團(tuán)的史上，幾乎僅次于2017年彩生活斥資20.13億元收購(gòu)萬(wàn)象美。

通過(guò)收購(gòu)，花樣年也一舉獲得了接近2600萬(wàn)平方米的商管面積——

完成交易后5年間，綠地承諾交付不少于2500萬(wàn)平方米商業(yè)相關(guān)物業(yè)建筑面積；同時(shí)，綠地承諾3年間提供一二線商管項(xiàng)目不少于60萬(wàn)平方米；1年間就33萬(wàn)平方米的鄭州綠地全球商品貿(mào)易港項(xiàng)目訂立合約。

結(jié)合已有的數(shù)據(jù)分析，經(jīng)過(guò)半年左右的股權(quán)騰挪，花漾樂(lè)商服、富昌商服成為了花樣年商管業(yè)務(wù)的重要主體。資產(chǎn)的集中度提高，也為花樣年最終分拆商管業(yè)務(wù)創(chuàng)造了條件。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，花樣年之所以要集中發(fā)展商管業(yè)務(wù)，很大程度上與資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)類(lèi)型的估值差異有關(guān)。

過(guò)去兩年間，房企逐漸推動(dòng)商管板塊分拆上市，包括寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)、卓越商企、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中駿商管等公司等都是這一時(shí)期的產(chǎn)物。

首創(chuàng)證券在研報(bào)中指，以7月7日收盤(pán)價(jià)計(jì)算，上市以來(lái)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活股價(jià)漲幅達(dá)106.5%，寶龍商業(yè)196.21%。該機(jī)構(gòu)還指出，華潤(rùn)萬(wàn)象生活上市以來(lái)平均PE估值達(dá)139倍，寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)等也有超30倍的PE估值，遠(yuǎn)超開(kāi)發(fā)類(lèi)估值。

其中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活作為具備全業(yè)態(tài)物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的龍頭，或許也是花樣年分拆商管之路上的重要對(duì)標(biāo)企業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)萬(wàn)象生活物業(yè)類(lèi)型涵蓋住宅、公共建筑、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、購(gòu)物中心及寫(xiě)字樓等，2017-2020年總合約面積計(jì)及在管面積年復(fù)合增長(zhǎng)率分別達(dá)33.9%、24.7%。

相比之下，彩生活作為首家上市的物業(yè)公司，7月26日盤(pán)中一度跌至52周新低2.70港元，市盈率僅為6.84倍，遠(yuǎn)不及同行；同日，母公司花樣年亦創(chuàng)下52周新低，市盈率降至3.93倍。

在這種情況下，花樣年啟動(dòng)“二次創(chuàng)業(yè)”，潘軍表示要在規(guī)模發(fā)展以外，找到房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者價(jià)值的核心。他同時(shí)提出，彩生活未來(lái)要走出差異化，物業(yè)服務(wù)要完成“升維”。

近期潘軍還對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表達(dá)對(duì)商業(yè)的看法，他認(rèn)為商業(yè)的供應(yīng)量是足夠的，但經(jīng)營(yíng)好的不多，具備被整合的空間。“商業(yè)的趨勢(shì)在上升，住宅的趨勢(shì)在下降，這就是時(shí)代的變化，包括要變成一個(gè)資產(chǎn)管理的邏輯。”

資產(chǎn)管理的大方向之下，彩生活面臨著較為尷尬的處境。一方面，作為花樣年唯一的物業(yè)上市平臺(tái)，彩生活市值僅40.76億港元，難以通過(guò)融資擴(kuò)大規(guī)模。

另一方面，則與彩生活簽訂不競(jìng)爭(zhēng)條款的限制性因素有莫大關(guān)系。

2014年6月11日，彩生活與花樣年集團(tuán)訂立5年不競(jìng)爭(zhēng)契據(jù)，據(jù)此彩生活專門(mén)從事住宅社區(qū)的物業(yè)管理，花樣年繼續(xù)作為從事物業(yè)管理（主要為純商業(yè)物業(yè)）的物業(yè)發(fā)展商經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

去年4月1日，上述雙方修訂后的不競(jìng)爭(zhēng)契據(jù)約定：彩生活參與現(xiàn)有及日后整體綜合物業(yè)的物業(yè)管理，花樣年繼續(xù)管理目前受管的整體綜合物業(yè)。

當(dāng)時(shí)雙方還達(dá)成協(xié)議，在適當(dāng)必要時(shí)，或會(huì)考慮重組該等業(yè)務(wù)及其它業(yè)務(wù)，“以令其每位股東均有機(jī)會(huì)使其投資價(jià)值最優(yōu)化”。

如今花樣年似乎已等到價(jià)值釋放的時(shí)機(jī)。

目前尚未知悉花樣年將于何時(shí)正式遞交招股書(shū)，新公司的管理層亦是未知數(shù)。市場(chǎng)人士稱，美易家總經(jīng)理陳湘明，或是潛在的人選。

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原標(biāo)題： 解局|商管的誘惑大筆收購(gòu)后花樣年分拆猜想