克而瑞地產研究 
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作者：克而瑞研究中心
預計市場底或將在二季度到來，成交有望企穩回升，但各城市市場或將加劇分化。
4月15日晚間，央行如期發布降準公告。決定于4月25日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。并對沒有跨省經營的城商行和存款準備金率高于5%的農商行，再額外多降0.25個百分點，此次降準共計釋放長期資金約5300億元。貨幣政策、房地產信貸政策將如何走向？對房地產市場有何影響？
01 降準釋放長期資金5300億助力穩增長 LPR預計將下調進一步拉低房貸利率
2022年，我國主要經濟發展目標整體是穩中求進，并把經濟穩增長放在更加突出的位置。全年GDP目標增速設在5.5%左右，意味著單季度GDP增速要達到6%乃至7%以上。
3月，受國內疫情反彈影響，制造業、服務業景氣度大幅轉弱，預示著短期經濟下行壓力加大。中國制造業PMI為49.5%，較上月下降0.7個百分點；財新中國服務業PMI降至42%，創2020年3月以來新低，較上月下降8.2個百分點。
在短期經濟下行壓力加大的檔口，此番降準可謂是“及時雨”，共計釋放長期資金約5300億元，引導資金更多流向重點領域和薄弱環節，緩解中小微企業融資難、融資貴困境，助力穩增長。
就在降準當日，市場利率定價自律機制召開會議，鼓勵中小銀行存款利率浮動上限下調10個基點(BP)左右;這一要求并非強制，但做出調整的銀行或將對其宏觀審慎評估(MPA)考核有利。預計4月20日的LPR大概率將適度下調，而此番將進一步拉低主要城市房貸利率水平。據央行統計，自3月以來，全國已經有100多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。
02 居民按揭貸款繼續松綁 尤其支持約3億新市民購房 降首付更為直接有效
類比于2014-2016年，房地產行業能夠迅速好轉，這與央行接連放松限貸政策不無關系。“330”、“930”政策落地后，首套、二套首付比例大幅降低，在一定程度上刺激居民加杠桿購房。
我們認為居民按揭貸款有望繼續松綁，主要涉及以下幾方面內容：
其一，下調商貸首付比例。不限購城市首套房首付比例可以參照央行規定的最低20%執行，限購城市局部放松限貸政策，例如鄭州認貸不認房，已有一套房且貸款結清的，再次申請按揭貸款執行首套房貸款政策。
其二，調降房貸利率。首套房貸利率或將向五年期以上LPR4.6%靠攏，甚至可以享受一定幅度的利率優惠，二套房貸利率或將下調上浮比例。
其三，縮短按揭放款周期。無論是首套還是二套置業群體，只要具備購房及還貸能力，均能正常辦理按揭貸款，商業銀行則依據合規的操作流程予以審核盡早放貸。
其四，放松公積金貸款。在城市公積金資金池相對充裕的情況下，適當提高公積金貸款額度，并下調公積金貸款首付比例等。倘若城市公積金資金池告急，可以將公積金貸款轉入商業貼息貸款。
相對而言，下調商貸首付比例更能刺激居民購房消費，其對房地產市場影響或將更為直接有效。
更為重要的是，因城施策執行好差別化住房信貸政策，保障剛需滿足改善及新市民購房消費，并給予新市民一定力度的信貸政策支持。具體而言，新市民是指農村人口通過就業、就學等方式轉入城鎮。目前，新市民規模約3億人，市場需求相對充裕，但購買力不足乃是最大制約因素。有鑒于此，針對新市民購房要應保盡保，適當降低新市民首套房按揭貸款的標準，首付比例、房貸利率可以參照最低標準執行。
03 二季度將迎市場底：滬杭熱度保持、京深加速回暖 強二三線輪動復蘇
回顧央行每輪降準周期，房地產行業或多或少均有所受益。典型如2015-2016年，央行連續5次降準，累計降準300bps。受此影響，全國商品房銷售面積單月同比增速由2015年前2月谷底的-16.3%大幅回升至2016年4月峰值的44.1%。
此番央行降準，房地產行業同樣將有所受益。預計市場底或將在二季度到來，成交有望企穩回升。但城市基本面、樓市供求、市場需求及購買力等多方面因素，各城市市場或將加劇分化：
其一，滬杭熱度保持、京深加速回暖。一線城市市場需求及購買力最為堅挺，房地產市場或將率先轉暖，成交也將率先企穩回升。例如上海，2022年以來房地產市場熱度不減，新開盤項目平均去化率高位保持在80%附近。北京供求兩旺，房企供貨積極性提升，供應節奏加快，節后每周成交規模都在攀升，市場整體已經修復。深圳在售項目去化率40%，較2月回升，市場逐步回暖。
其二，強二三線城市或將輪動復蘇。成都、佛山、南通等強二三線城市市場需求或購買力適度透支，房地產市場或將輪動復蘇，成交或將止跌回升，同比跌幅也將明顯收窄乃至轉正。惠州、珠海、南京、無錫、常州等城市有望在二季度率先復蘇。
其三，弱二線及多數三四線城市或將繼續盤整。大連、南昌、太原等弱二線城市以及菏澤、煙臺、北海等多數三四線城市市場需求及購買力明顯透支，房地產市場或將繼續盤整，成交整體提升幅度著實有限。
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