對任何大的開發商來說，村企合作都是屬于必不可少的項目合作方式。村企合作在經歷很長一段時間的粗暴發展期后，目前已進入規范和穩健期。以深圳為例，一般來說村企合作至少要面臨五個問題：一是合作項目的土地性質及土地類型，比如是非農建設用地、征地返還用地、土地整備利益統籌的留用地還是其他；二是合作項目的性質或類型，是非農、征返或留用地凈地開發還是非農全覆蓋的城市更新項目等；三是集體資產需上平臺交易的問題；四是合作方式的問題，是“雙抬頭”的合作建房還是“單抬頭”的地產公司獨立開發；五是稅務問題，比如土地成本的計算問題，開發商建成項目后分配給村股份公司的物業能否做稅前扣除，開發商分房的過程是否視同銷售需繳納相應稅費等等。

筆者在西政投資集團從事地產投融資業務的稅務籌劃工作過程中，經常被問到村企合作的具體合作模式與稅收處理差異的問題，為便于系統闡述，筆者特結合經辦的一些項目案例和相關資料作詳細說明，謹供從事地產投拓及財稅工作的朋友參考。

（一）村企合作各模式合作方式及合作用地種類

從事城市更新相關業務的小伙伴都知道，城市更新項目首當其沖就是五類合法用地及合法用地比例的問題。以下是城市更新局根據城市更新申報主體的申請，就土地及建筑物信息核查結果給予的復函，其中讀者可以看到“土地權屬情況”中的“國有已出讓（劃撥）用地、國有未出讓用地、城中村用地、舊屋村用地、符合歷史遺留違法建筑處理相關規定已辦理房地產權登記或已取得處理意見書的用地、未完善征轉手續用地”等的相關情況。

通俗來說，上述權屬核查中的各類用地只要是權屬為村股份公司的，該土地均可成為村企合作的用地范疇，尤其是城市更新項目。當然，就村企合作的項目類型而言，大致上可以劃分為兩類，一類是城市更新合作開發項目，涉及的合作土地種類如上文提及的《土地及建筑物信息核查意見的復函》所述用地種類為主；另一類是凈地合作開發項目，所涉及的土地種類則以城中村用地及土地整備利益統籌的村股份公司留用地為主。

（二）村企合作凈地開發項目所涉的土地種類

1、城中村用地（以下內容摘自龍崗區城市更新局網站）

城中村用地不是指平常生活中所說的房租便宜環境差的“城中村”所占用的土地，而是指深圳城市化過程中依照有關規定由原農村集體經濟組織的村民和繼受單位保留使用的非農建設用地的建成區域，或者根據申請人提供的材料可落實并核銷非農建設用地、征地返還用地指標的用地。主要包括：

（1）原特區內（福田、羅湖、鹽田、南山）劃給農村集體股份公司的用地紅線

1984年后，數十萬外來務工人員涌入深圳特區，促使大量原村民使用集體土地建設私房出租。為規范原特區內原村民建設行為，減少違法占地，1986年6月27日,深圳市政府出臺《關于進一步加強深圳特區內農村規劃工作的通知》（深府辦［1986］411號），對農村建設狀況進行調查和清理，并由原市國土局按城市總體規劃的要求，開展了農村合法建設用地控制線的劃定工作，即原特區內劃給農村集體股份公司的用地紅線。

實踐中特區內部分城中村所持有的“用地紅線”為加蓋國土部門紅線圖章的用地范圍及坐標圖，或者注明權屬和界址點坐標的其他證明文件等。在城市更新項目土地、建筑物信息核查時，可在內部國土信息登記系統中進行查實和確認。

（2）寶安、龍崗兩區1993年和2004年以后劃定的非農建設用地

非農建設用地，是指在深圳城市化進程中，集體土地轉為國有土地后，政府為滿足原農村集體經濟組織繼受單位生產生活需要，促進其經濟可持續發展，根據《深圳市寶安、龍崗區規劃、國土管理暫行辦法》（簡稱“深府[1993]283號文”）、《深圳市寶安龍崗兩區城市化土地管理辦法》（簡稱“深府[2004]102號文”）及其他規定在寶安、龍崗所劃定的非農建設用地。

非農建設用地按照用地性質劃分為工商用地、居民住宅用地和公共設施用地，劃定標準為：按照各行政村在一九九三年一月一日公安部門登記的戶數和常住人口數，工商用地100平方米/人；居住用地100平方米/戶，建設面積不超過480平方米；公共設施用地200平方米/戶。

非農建設用地參與城市更新各區均已出臺管理暫行辦法，需要按照規定的程序辦理相關手續。特別提醒注意的是，開發商若與村股份公司合作城市更新項目，首先要核實村股份公司是否合法取得并持續擁有非農建設用地使用權，原核準的非農建設用地用途、面積等，最低也要保證合法用地比例達標。

（3）征地返還用地

征地返還用地，指根據有關法律法規和政策規定，政府征收原農村集體所有的土地后，為促進原農村集體經濟組織可持續發展，返還給其的建設用地。包括已落實的征地返還用地以及依據相關文件確定以土地安置方式解決征地遺留問題而進行的土地安置。

深圳經濟特區成立至1988年，征地多是以貨幣補償為主。但由于土地開發價值提高和原村民可開發用地的日益減少，原村民越來越傾向于征地置換補償。1989年，深圳市出臺了《關于深圳經濟特區征地工作的若干規定》，提出了深圳經濟特區征地拆遷補償辦法，并首次提出，可根據土地被征用村莊的大小、征地數量，優先免地價劃撥一塊土地，供被征地單位興建經營性的商業、服務樓宇，以發展生產。1993年7月廣東省出臺了《廣東省征地管理規定》，提出“市、縣國土部門在實施征地時，應對被征地單位發展經濟和改善生活所需的用地做出統籌安排，一般可按不超過所征用土地面積的百分之十留出土地，由被征地單位按規定統一安排使用?！边@些文件為征地返還用地提供了依據。

2000年到2002年，廣東省、深圳市先后廢止舊規出臺新規，取消征地返還用地的補償，明確補償方式為貨幣補償。2004年之后，征地補償以處理歷史遺留問題為主。2015年9月10日，深圳市出臺《關于征地安置補償和土地置換的若干規定（試行）》，2016年6月，深圳市規土委頒布實施《<關于征地安置補償和土地置換的若干規定（試行）>實施細則》，規定了“征地安置補償，是指在征收原農村集體經濟組織土地的過程中遺留下來的安置和補償問題”。

2、土地整備利益統籌之留用地

《深圳市土地整備利益統籌項目管理辦法》（深規土規〔2018〕6號）

第二條：“本辦法適用于以原農村集體經濟組織繼受單位及其成員實際掌控用地為主要實施對象的土地整備利益統籌項目（以下簡稱利益統籌項目）。利益統籌項目以街道為界限（大鵬新區以新區為界限），項目范圍內至少有一塊3000平方米以上集中成片的未完善征（轉）地補償手續規劃建設用地。利益統籌項目應納入全市土地整備年度計劃的利益統籌項目目錄，并報市政府批準。”

第六條：“利益統籌項目留用土地是指按本辦法核算并確認給原農村集體經濟組織繼受單位的用地，包括項目范圍內已批合法用地、項目范圍外調入合法指標以及本項目核定利益共享用地，具體規模按以下方式核算：

（一）項目范圍內已批合法用地是指原農村集體經濟組織繼受單位及其成員已落地確權的合法用地（包括已取得房地產證、土地使用權出讓合同、非農建設用地批復、征地返還用地批復、農村城市化歷史遺留違法建筑處理證明書、舊屋村范圍認定批復的用地等），此類用地按照等土地面積核算留用土地規模；

（二）項目范圍外調入合法指標，包括非農建設用地指標、征地返還用地指標，以及其他土地整備項目留用土地指標，此類用地指標按照相關規定核準后，可在項目范圍內安排落實；

（三）本項目核定利益共享用地是指項目內上述第（一）項用地范圍外的未完善征（轉）地補償手續規劃建設用地，扣除上述第（二）項中非農建設用地指標和征地返還用地指標后的剩余土地，按照表1核算的留用土地規模。其中現狀容積率為項目實施范圍內現狀建筑面積與規劃建設用地面積的比值。”

城市更新項目與凈地（或空地）開發項目的最大區別在于土地成本，對于村企合作城市更新項目的開發商而言，在更新過程中提供給村股份公司的土地、建構筑物、非農或征返指標等補償（包括了貨幣補償和回遷房）全部均可納入拆遷安置補償費用，也即可納入土地成本。而凈地合作開發的背景下，因不存在拆遷安置補償，因此開發商支付給村股份公司收益款或補償款以及分配給村股份公司的物業等全部都不能納入土地成本。

由上述可知，村企合作城市更新項目和凈地開發項目的最本質差異就是開發商提供給村股份公司的補償款或補償/分配物業能否納入土地成本。有很多同行會問，土地成本的構成里面本來就有土地出讓金，在有土地出讓金和后期做房地產開發全過程的稅籌基礎上，照樣可以解決土地綜合成本過低導致的土增稅過高的問題。事實上，非農建設用地和征地返還用地的出讓金都是極低的（如容積率在3.2以下的按基準地價的10%繳納地價），甚至這幾百塊錢一個平方的樓面地價可以忽略不計，因此村企合作的凈地合作開發項目的土地成本過低是個很難解決的問題。

為便于說明地價的問題，假設一個城市更新項目村股份公司的未征未轉用地直接落入非農指標（非農全覆蓋），開發商通過簽訂拆賠協議取得取得實施主體資格并完成開發建設后向村股份公司提供30%的回遷物業，則開發商提供的回遷物業對價全部都可以納入土地成本。相反，如果是凈地合作開發項目，則開發商通過雙抬頭或單抬頭（以下會詳述）完成開發建設后提供給村股份公司的30%的物業不能納入土地成本。而因本身的土地出讓金過低，因此凈地開發項目將面臨土增稅非常高的問題。

以下為深圳市規土委（現為深圳市規劃和自然資源局）與村股份公司簽訂的《土地出讓合同》（非農建設用地）：

在地價計取方面，非農/征返地價計取規定可參見以下文件：

深府〔2011〕198號《深圳市人民政府關于印發深圳市原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地土地使用權交易若干規定的通知》：

　　“第七條 原農村集體經濟組織取得非農建設用地和征地返還用地，應當與規劃國土部門簽訂土地使用權出讓合同。自用的，免繳地價，用地為非商品性質；按照本規定繳清地價的，用地確定為商品性質。

　　對于已經轉為商品性質的非農建設用地和征地返還用地，權利人在辦理土地使用權初始登記時，可以申請按照合法評估機構核定的市場評估價進行登記。

　　空地申請進入市場交易的，按照以下規定繳交地價：

　　（一）工業類用地，按照公告基準地價的10%繳納地價。

　?。ǘ┚幼☆惡蜕虡I、辦公類用地，建筑容積率在3.2以下部分（含3.2），按照公告基準地價的10%繳納地價；建筑容積率在3.2至4.5之間的部分（含4.5），按照公告基準地價的30%繳納地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價的100%繳納地價。

原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地落在建成區，符合城市更新有關規定的，地價測算按照《深圳市城市更新辦法》第三十六條第一款規定的標準計收，市政府有特別規定的除外。”

上文中提到，村企合作城市更新項目的時候，因開發商通過拆賠取得實施主體資格并完成開發建設后分配或補償給村里的物業可納入土地成本，因此更新項目的綜合稅負（尤其是土增稅）會可控很多。

而村企凈地合作開發的項目，因分配給村里的物業無法做稅前扣除，因此在土地成本（如上述非農的出讓金）很低的情況下綜合稅負就會高很多，另外開發商完成項目的開發建設并在分配物業的過程中，因項目公司分配給村股份公司物業需按視同銷售處理，因此在土地成本低的情況下相當于開發商還要額外掏出現金去繳納分配物業過程中的巨額稅費，由此就產生了村企合作的“單抬頭”和“雙抬頭”的問題。

“西政資本”公眾號在2017年7月5日的推文《合作開發/合作建房之司法、稅務認定及各主體的納稅分析和稅務籌劃》中提到，在村企雙方共同持有土地使用權的合作建房模式下，以雙方名義完成開發報建和施工建設后，雙方按比例各自分配所得的房屋屬于自建房的范疇，也即分房過程不需按視同銷售處理并繳納稅費，如此就給開發商解決了很大的稅費負擔。以下就單抬頭和雙抬頭的具體業務操作作詳細說明。

（一）雙抬頭（雙主體）的具體操作流程及操作方式

1、雙抬頭項目的實操要點及案例

在雙抬頭的操作模式下，核心要解決的問題就是如何把原屬于村股份公司的土地變成雙方共同共有，一般來說，在操作環節都是國土部門（如原規土委下面的區管理局）先跟村股份公司簽訂《土地出讓合同》（村股份公司為受讓人），然后由國土部門（如原規土委下面的區管理局）、村股份公司及開發商三方簽訂《補充協議》，將土地使用權的受讓人調整為村股份公司和開發商兩方，也即由兩方共同持有土地使用權。具體見下述《補充協議》文本：

根據西政資本團隊操辦的村企合作項目案例，在具體操作流程上，一般是村股份公司申報用地審批（可以委托開發商辦理），并由村股份公司與國土部門簽訂《土地出讓合同》，然后由開發商、村股份公司、國土部門三方簽訂《土地出讓合同補充協議》，土地證辦理完成后，權屬人是雙主體（即雙抬頭，下同），即開發商和村股份公司共同登記成為土地使用權人。具體項目報批報建時，由開發商或和村股份公司一起作為雙主體進行申報，所有對政府的手續和文件都需要雙方蓋章，包括預售合同也都是雙方蓋章，目前常用的做法是在預售前村股份公司出具經公證的委托書，全權委托開發商辦理所有后續手續和預售、物業管理聘請等事宜。物業分配時，村股份公司和開發商按照土地出讓合同和補充協議約定的分配比例分配物業，辦理大證或初始登記時可以各自辦證，從而實現各付各稅。

以下為最近的雙抬頭合作開發項目實例：

2、雙抬頭分房環節的稅費負擔問題

合作建房建成后房屋按合同約定進行分割屬于自建房的范疇，雙方各自辦理初始登記，不視為發生權屬轉移。但合作建房分房自用后再次轉讓或出售的，需按正常的銷售不動產行為征繳各相關稅費。

（1）分房過程中的增值稅

根據國家稅務總局關于印發《營業稅問題解答（之一）的通知》（國稅函發[1995]156號）第十七條的規定，合作建房分房自用時出地方、出資方均需繳納增值稅（營改增前為繳納營業稅）。

但深圳地區有例外，參照《深圳市地方稅務局關于合作開發房地產征收營業稅問題的批復》（深地稅發[2005]183號）的規定，分房自用時出地方、出資方目前均無需繳納增值稅（營改增前為無需繳納營業稅）。

（2）分房過程中的土地增值稅

根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第二條的規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，共同投資、共擔風險、共享利潤，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

備注：《深圳市地方稅務局關于發布〈稅收減免管理實施辦法〉的公告》（深圳市地方稅務局公告〔2016〕1號）之附件二《附件2：備案類減免稅事項目錄》“（一）納稅申報同時報送附送材料的事項目錄”第148項“合作建房自用的土地增值稅減免”，需附送的材料為房屋產權證、土地使用權證明，合作建房合同（協議），房產分配方案相關材料，提交其他減免稅相關資料。

（3）分房過程中的所得稅

按照《中華人民共和國企業所得稅法(2017修正)》的原理，稅務機關不能依法將房地產開發項目作為獨立的納稅主體，單獨計征企業所得稅，也不應將該項目的收入、成本、費用計算在其中一方帳下，合并計入該方的應稅所得統一計繳企業所得稅。而應采取類似合伙企業“先分后稅”的原則，分房之后如雙方取得收入的，再對出地方、出錢方分布計征所得稅。合作建房后分房自用按自建房處理，雙方各自辦理初始登記，因此分房過程不產生所得稅的納稅義務。

（4）分房過程中的契稅

按照《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號，1997年7月7日）中第一條的規定“在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人”。合作建房第一步將土地使用權登記到雙方共同主體名下過程中，出地方并未發生土地、房屋權屬變更，出地方取得該土地使用權無需繳納契稅，出錢方則屬于土地、房屋權屬變更的承受單位，應征收契稅，其計稅依據為出錢方取得土地使用權的對應成交價格。合建并各自分得房屋辦理初始登記時，不發生權屬轉移，對出地方、出錢方均不征收契稅。

值得注意的是，非農/征返用地開發時，其土地成本非常低，這是無論如何都無法回避的問題。無論通過分紅也好，還是雙抬頭也好，開發商再行出售時都是需要繳納高額的土地增值稅和增值稅。

（二）“單抬頭”模式實操案例及財稅分析

先前有很多讀者在西政資本的后臺咨詢，既然雙抬頭能解決分房環節的稅費負擔問題，為何還有那么多開發商不選擇“雙抬頭”的合作模式。這個問題其實并不復雜，如果開發商希望對項目開發有更大的掌控度，或者在融資層面有更大的靈活度，則單抬頭絕對是更理性的選擇。不然做點什么事情都要找村里蓋章，或者等著村里上會，做個融資或者稅籌還得偷偷摸摸，則項目價值將很難達到最大化的效果。

1、“單抬頭”實操流程

單抬頭的操作模式其實非常簡單，無非就是國土部門（原規土委下面的區管理局）與村股份公司簽訂《土地出讓合同》后，國土部門、村股份公司、村股份公司的全資子公司三方簽訂《補充協議》，將土地使用權變更至村股份公司的全資子公司名下，然后開發商通過增資（或受讓股權，但現在很少操作）的方式取得原村股份公司的全資子公司的絕大部分股權，項目公司完成開發建設后向村股份公司（即原100%股權的控股股東）分配物業。

以下為該類單抬頭項目之《土地出讓合同補充協議》的示例：

2、“單抬頭”的土地成本問題

盡管村企凈地合作開發的非農建設用地、征地返還用地或土地整備利益統籌留用地的土地出讓價款非常低，但村股份公司簽訂《土地出讓合同》后將土地變更至自己的全資子公司名下還是需要注意土地成本的扣除問題以及開發商增資并稀釋原股東股權引起的土地成本是否可按140號文進行扣除的問題。

具體可參見：《財政部、國家稅務總局關于明確金融、房地產開發、教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅[2016]140號）

八、房地產開發企業（包括多個房地產開發企業組成的聯合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發，同時符合下列條件的，可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款。（一）房地產開發企業、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;（二）政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或補充合同時，土地價款總額不變；（三）項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。

3、“單抬頭”分房環節的稅費負擔問題

根據上文的論述，單抬頭完成開發建設后，分配給村股份公司的物業無法納入土地成本，且該分配物業必須按市場價視同銷售并繳納全額的稅費，因此單抬頭模式需特別注意分房環節的稅費問題。

具體可參見：

（1）“單抬頭”分房環節增值稅方面

《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

第14條“下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外視同銷售服務、無形資產或者不動產。”

（2）“單抬頭”分房環節土地增值稅方面

《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）

第3條“非直接銷售和自用房地產的收入確定”第一款“（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定。由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。 ”

（3）“單抬頭”分房環節企業所得稅方面

《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》

第25條“企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務?！?/p>

4、項目公司對村股份公司（股東）分紅免稅的適用問題

實務中，一般在項目未完成開發建設前都會碰到村股份公司需提前預支現金分配或現金分紅的問題，也即項目公司對村股份公司進行預分配需在后期做正式分紅時做相應的財務處理，另外也要注意現金分紅涉及的“符合條件的居民企業之間股息、紅利分配所得免所得稅”的適用問題（企業所得稅法第26條）。

具體可參加：

《中華人民共和國企業所得稅法(2017修正)》

第26條“企業的下列收入為免稅收入：（一）國債利息收入；（二）符合條件的居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益； （三）在中國境內設立機構、場所的非居民企業從居民企業取得與該機構、場所有實際聯系的股息、紅利等權益性投資收益；（四）符合條件的非營利組織的收入?！?/p>

綜合上述，簡單來說——

村企合作城市更新項目時可通過拆賠協議方式由開發商取得實施主體資格，完成開發建設后回遷給村股份公司的物業可納入土地成本。

村企合作凈地開發項目時開發商可視自身對項目的掌控程度要求及融資自由度等需求確定采用單抬頭還是雙抬頭的合作模式，當然最終還是要在分房免稅和融資、稅籌自由之間做出取舍和平衡。