作者：桿姐

來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）

中原霸主建業(yè)地產(chǎn)，2021年初提出“大中原戰(zhàn)略”，成功與否，有待未來(lái)觀察。

雙冠王背后，其實(shí)也有一些細(xì)節(jié)值得說(shuō)，建業(yè)也有壓力，且不小——這么多年都不主動(dòng)走出河南的建業(yè)，啟動(dòng)“大中原戰(zhàn)略”背后，顯然不那么簡(jiǎn)單。

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2021上半年，建業(yè)地產(chǎn)銷售金額達(dá)到310.5億元，同比增長(zhǎng)3.5%；銷售面積405.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.9%——依舊是河南區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)雙冠王，但這個(gè)增速顯然讓人不夠滿意。

比較起來(lái)，建業(yè)2021上半年的表現(xiàn)，還是值得思考。下文會(huì)進(jìn)一步寫(xiě)，請(qǐng)期待。

營(yíng)收方面，2021上半年，建業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)收從2020年同期的130.19億元，增長(zhǎng)至203.57億元，增幅高達(dá)50%多。

2020年同期銷售成本不到100億元，2021上半年增長(zhǎng)至167億元出頭——銷售成本的支出增速，顯然高于營(yíng)收增速。

2020上半年，如下圖，歸母凈利潤(rùn)為7.27億億元，2021年同期，7.29億元。

顯然，這也就是我們常說(shuō)的增收不增利。

所以我們看每股盈利，基本的2020上半年還有2毛6多一點(diǎn)，2021年同期不到2毛6了。看攤薄后的，2020上半年接近2毛6，2021年同期也是不到2毛6了。

對(duì)了，如果細(xì)看，會(huì)發(fā)現(xiàn)，2020上半年，建業(yè)地產(chǎn)毛利率還超過(guò)23%，2021年同期掉到不到18%了，2020全年，尚有接近20%——杠桿地產(chǎn)回顧看了一下，過(guò)去好多年，建業(yè)地產(chǎn)的毛利率動(dòng)輒30%多，最差也是20%，低到2020年的境地，特別是2021上半年的情況，真的是……

2020全年也是不到5個(gè)點(diǎn)——而過(guò)去一些年，如此低，極為罕見(jiàn)。總的來(lái)說(shuō)，建業(yè)地產(chǎn)的盈利能2020年開(kāi)始，受到了極大的壓力。

應(yīng)收應(yīng)付均增長(zhǎng)，短債似乎無(wú)憂，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物大幅減少

總的來(lái)說(shuō)，還是有不小比例的增長(zhǎng)，如下圖。

同時(shí)，應(yīng)付的也從2020上半年的500億元出頭，增長(zhǎng)至2021年同期的小550億元。如下圖，我們看具體結(jié)構(gòu)，也很有意思。

其中，截至2021年6月末，有息負(fù)債余額約為282.93億元，較2020年末下降了9.6%；

2021年上半年平均融資成本約為7.6%，與去年同期基本持平。

億元，2020年底為226.19億元——大幅下降，錢(qián)去哪了？

不過(guò)2021上半年，建業(yè)地產(chǎn)總的融資成本，由2020年同期的3.70億元，上升25.7%至

4.64億元。主要由于：

1) 本期人民幣兌美元匯率波動(dòng)，令遠(yuǎn)期外匯合約、外匯期權(quán)及外匯掉期合約等衍生金融工具的公允價(jià)值變動(dòng)虧損約人民幣1.19億元(2020年同期：收益約人民幣0.96億元）;

2) 借貸利息支出減少約人民幣1.20億元抵沖所致。

另外杠桿地產(chǎn)注意到，建業(yè)地產(chǎn)的擔(dān)保還是不低。
截至2021年6月末，為合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的銀行借款及其他借款向金融機(jī)構(gòu)的擔(dān)保金額還是不少，68億元出頭。

2020年末，這一數(shù)字為83億元。

本集團(tuán)密切監(jiān)察該等合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司相關(guān)借款的還款進(jìn)度。于報(bào)告期末，董事認(rèn)為本集團(tuán)不大可能因該等擔(dān)保而面臨申索。

具體來(lái)說(shuō)：

于2019年12月24日及2020年5月7日，本集團(tuán)訂立兩項(xiàng)安排，就河南弘道商務(wù)信息諮詢有限公司（「河南弘道」）人民幣500,000,000元的五年期銀行貸款（年度擔(dān)保費(fèi)用為未償還本金的1%）及嘉耀（國(guó)際）投資有限公司（「嘉耀國(guó)際」）于2021年到期的203,000,000美元已發(fā)行債券（年度擔(dān)保費(fèi)用為債券本金的1.5%）分別向由胡葆森先生控制的實(shí)體河南弘道及嘉耀國(guó)際提供擔(dān)保。

截至2021年6月30日止六個(gè)月，財(cái)務(wù)擔(dān)保收入人民幣10,103,000元（ 2020年：人民幣5,755,000元）已確認(rèn)。

綜上，建業(yè)地產(chǎn)的債務(wù)、資金情況蠻有意思的。

區(qū)域特征太顯著，出狀況了！

建業(yè)地產(chǎn)的中期業(yè)績(jī)公告說(shuō)：

本公司積極促進(jìn)房地產(chǎn)銷售，銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

上文第一部分，杠桿地產(chǎn)也寫(xiě)了，截至2021年6月末，合同銷售金額約310.53億元，合同銷售面積約405.15萬(wàn)平米，同比分別增長(zhǎng)3.5%和9.9%——文初，我沒(méi)寫(xiě)面積增速高于總銷售金額，這意味著啥？

意味著，均價(jià)大概跌了。

此外，還有安陽(yáng)、新鄉(xiāng)、濮陽(yáng)、三門(mén)峽、南陽(yáng)等城市，我們簡(jiǎn)單一看銷售面積和金額變動(dòng)可以發(fā)現(xiàn)，這些地方的均價(jià)似乎都是跌的。

對(duì)了，建業(yè)地產(chǎn)的中期業(yè)績(jī)公告還說(shuō)：

2021年上半年，河南省商品房銷售面積6,224萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.3%；商品房銷售額人民幣4,215億元，增長(zhǎng)19.2%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資人民幣3,730億元，同比增長(zhǎng)11.5%。

按合同金額計(jì)算，建業(yè)地產(chǎn)截至2021年6月末，在河南省市場(chǎng)占有率為7.3%。

我們可以設(shè)想，這樣的市場(chǎng)行情，未來(lái)這些房子交房后，建業(yè)地產(chǎn)的毛利、凈利指標(biāo)會(huì)如何？

2021上半年，共有28個(gè)項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)，新開(kāi)工面積332.2萬(wàn)平方米，較去年同期下降27%。

中期業(yè)績(jī)公告說(shuō)：

本公司堅(jiān)持以銷定產(chǎn)，確保供銷存匹配，根據(jù)客戶分布及預(yù)計(jì)銷售情況進(jìn)行開(kāi)工管理，有助于進(jìn)一步提升本集團(tuán)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)表現(xiàn)，使本公司保持安全合理的庫(kù)存結(jié)構(gòu)。

當(dāng)然，杠桿地產(chǎn)也要說(shuō)一句，也跑輸了全國(guó)。

對(duì)了，建業(yè)地產(chǎn)的中期業(yè)績(jī)公告說(shuō)：

2021年下半年，本公司計(jì)劃共有81個(gè)項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)，建筑面積約為663.2萬(wàn)平方米。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 中原霸主出狀況了|中報(bào)透視⑦