金交所業(yè)務經(jīng)近兩年的整頓，產(chǎn)品發(fā)行標準已逐漸趨同。受地產(chǎn)融資監(jiān)管政策收緊的影響，銀行、信托的放款能力及放款通道功能被大力壓降，金交所也一度成為了地產(chǎn)融資方面的重要通道補充。目前全國共有近70家金融資產(chǎn)交易場所，包括11家金交所、48家金交中心和8家互聯(lián)網(wǎng)金交中心，其中安徽省金融資產(chǎn)交易所、重慶市金融資產(chǎn)交易所、深圳前海資產(chǎn)交易所、大連金融資產(chǎn)交易所、河北金融資產(chǎn)交易所、四川金融資產(chǎn)交易所和武漢金融資產(chǎn)交易所7家交易所通過了國務院清理整頓各類交易場所部際聯(lián)席會議驗收。

根據(jù)我們以往操作金交所收益權產(chǎn)品的經(jīng)驗，我們認為該類產(chǎn)品的發(fā)行與銷售需特別注意產(chǎn)品的合規(guī)性問題，具體包括底層資產(chǎn)所涉項目本體的可行性或優(yōu)質(zhì)程度、交易對手的可靠性、風控擔保措施的可操作性、投資人投資方式的合規(guī)性、融資要素在監(jiān)管層面的可行性等等。以下就該類產(chǎn)品的主要形式、操作要點進行詳細說明。

目前以城投平臺以及開發(fā)商在金交所發(fā)行產(chǎn)品居多。其中，城投平臺以發(fā)行定融類產(chǎn)品為主，而開發(fā)商在金交所發(fā)行的產(chǎn)品，其底層資產(chǎn)則包括購房尾款、工程款、車位收益權、票據(jù)資產(chǎn)等，并且在產(chǎn)品模式上大多以摘掛牌類產(chǎn)品為主。

（一）定融類產(chǎn)品

與摘掛牌收益權類產(chǎn)品相比，（1）定融類產(chǎn)品一般無明確的底層標的；（2）發(fā)行主體資質(zhì)需比較優(yōu)質(zhì)，比如主體評級AA+以上，具體根據(jù)各交易所的要求確定；（3）要求進行場內(nèi)交易，即資金走向為投資人——交易所開設的募集專戶——被投資標的；（4）通常可以對個人直接募集。基本架構如下：

（二）摘掛牌類產(chǎn)品

目前對于開發(fā)商摘掛牌類產(chǎn)品：

1.在交易所準入上通常要求百強開發(fā)商。目前亦有一些主體資質(zhì)較為優(yōu)質(zhì)的主體，為當?shù)亻_發(fā)商提供增信、差額補足方式發(fā)行交易所產(chǎn)品；

2.通常只允許機構投資人進行投資，因此，實際操作中需要自然人投資人與機構簽署《委托投資協(xié)議》的方式歸集資金；

3.摘掛牌類產(chǎn)品底層資產(chǎn)包括購房尾款、工程款/應付賬款、車位收益權、票據(jù)資產(chǎn)等。

具體而言，摘掛牌類產(chǎn)品類型包括：

1.購房尾款類摘掛牌產(chǎn)品

2.工程款/應付賬款類摘掛牌產(chǎn)品

3.車位收益權類摘掛牌產(chǎn)品

4.票據(jù)資產(chǎn)受益權摘掛牌產(chǎn)品

備注：質(zhì)押托收機構根據(jù)情況可以是銀行、擔保公司、地方AMC公司等。