作者：投拓江湖

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

收并購項目不好談，項目風險太多了，為了創(chuàng)新交易架構(gòu)，很多人搬出了SPV，大肆運用其風險隔離的作用，張口閉口必談SPV，感覺一下子找到了靈丹妙藥。那么SPV究竟能不能解決收并購項目的風險，阻斷一些潛在的風險因素，本文就這個問題著重講一下。

概念

SPV，英文全稱是specialpurpose vehicle，中文意思翻譯過來就是特殊項目實體的意思。其含義是，房地產(chǎn)公司為了實現(xiàn)某種并購的特殊目的設(shè)立的，達成某種交易性的公司。因此，大家不要把SPV看得太深奧，太神圣，它實際上就是一種公司和其背后的一些交易操作的集合。

SPV在我國目前的公司法和民法中并未有專門的規(guī)定，僅僅限于一些政府的部門規(guī)章中，比較零散。目前在實操中，SPV用得比較多的是PPP項目和資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，主要功能在于將項目本身風險和經(jīng)營、融資行為隔離開來。

因為SPV交易架構(gòu)，具有設(shè)立簡單，操作便捷，隔斷部分交易風險，降低稅負，成本較低等效果，在房地產(chǎn)領(lǐng)域也被越來越廣泛運用起來。雖然開口閉口都是SPV，但很多人并不知道其真正的運用場景，存在被錯誤理解的情形。

舉個例子，深入了解一下SPV

A公司是一家產(chǎn)業(yè)公司，有某地方政府急需引進的高端產(chǎn)業(yè)，一直在與當?shù)卣⒄務(wù)猩桃Y的事宜。除了基本的產(chǎn)業(yè)補貼，稅收返還等優(yōu)惠外，還可以獲得配套的住宅用地。但是當?shù)卣哂幸?guī)定，拿地后的項目公司在5年以內(nèi)，不得進行任何的股權(quán)變更，因此直接轉(zhuǎn)讓股權(quán)達到變相賣地的操作思路行不通。

后來A公司換個思路，先成立一家投資公司B公司，再在B公司名下成立一家全資子公司C公司，其中C公司為A公司的孫子公司，拿地時由C公司去競拍，土地也確權(quán)在C公司名下。如果后期潛在買家需要在A公司的手里收購該土地項目，可以收購B公司的全部或者部分股權(quán)，從而達到間接持有C公司土地項目的目的。

這個案例中，為了完成項目出讓設(shè)立的B公司，在土地完成并購前，是不會從事任何實質(zhì)性的經(jīng)營活動，以及其他無關(guān)的經(jīng)營業(yè)務(wù)的。B公司的性質(zhì)，實際上就是SPV，也就是所謂的夾層設(shè)計。

SPV的優(yōu)勢是顯而易見的

其一、可以避免案例中，因為地方政策的限制，而導致項目無法完成交易。隨著土拍市場競爭越來越激烈，土拍的門檻越來越高，現(xiàn)在不管是產(chǎn)業(yè)勾地項目，還是競自持配件的項目，甚至一些常規(guī)的招拍掛項目，都會涉及更加嚴格的項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓限制。而SPV則繞開了這一限制，因為在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當辦理工商登記變更，工商部門也會重點進行審查。

其二、避免被認定為土地轉(zhuǎn)讓。項目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，是否應(yīng)當視同土地的轉(zhuǎn)讓，目前在稅務(wù)界仍然存在爭議，在個別地區(qū)，甚至是被直接認定為土地交易的。如果被認定為是土地交易，那么必將被稅務(wù)部門作為稽查重點，現(xiàn)在都是信息聯(lián)網(wǎng)，也就會涉及到增值稅、土增稅等稅負較重的稅種繳納問題。而SPV則避開了這一點，因為交易的對象是下一級公司的股權(quán)，并不直接涉及交易土地，更不會被認定為土地交易而課稅。

其三、隔離債務(wù)風險。如果收購的項目，存在較多的或有債務(wù)，利用目前的盡職調(diào)查手段，仍然不能排除全部的交易風險，這種就會波及到母公司。通過設(shè)立全資的子公司SPV，用SPV去收購項目，一旦項目爆發(fā)風險，只需要以SPV公司的財產(chǎn)為限，承擔有限責任即可，不會波及到集團公司。

雖然有這么多優(yōu)勢，但是SPV在收并購項目中的運用空間并不大。

首先來講，從被收購方的角度講，需要有一定的前瞻性，在拿地之初就前置性設(shè)置SPV公司，以便后期出售項目。很多二手地塊所在的項目公司，上面大多是被母公司控股的，而且母公司是控股多個項目公司，甚至還有其他業(yè)務(wù)板塊的公司。因為SPV交易架構(gòu)，對公司的清潔性有很高的要求，最好是不要有任何實質(zhì)的經(jīng)營行為，不然后期收購還需要進行資產(chǎn)剝離，相關(guān)業(yè)務(wù)的清理，稅務(wù)的清算，勢必大大增加交易的難度。

如此一來，正常的操作步驟上是，需要先成立新的SPV，再把項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)給SPV公司，然后再把SPV賣給收購。這個操作過程有兩次股權(quán)交易，會有兩次稅務(wù)清算，會增加稅負，而且操作時間和難度會加大，甚至不如直接轉(zhuǎn)讓股權(quán)給收購方。

其次，隔斷風險的作用，聊勝于無。現(xiàn)在很多地產(chǎn)公司，至少都是施行集團-區(qū)域子公司-項目公司三級架構(gòu)，收并購項目一般都是用區(qū)域公司下面的項目公司去操作，風險大多都控制在了項目公司范圍內(nèi)，這實質(zhì)上已經(jīng)是等同于SPV的模式。

收并購項目，公司是會有大筆的資金投入的，公司投資的目標，是要保證這筆收并購項目所有投入資金的安全，而不是退而求其次，只要債務(wù)不牽連母公司。因此SPV，并不能有效解決收并購項目風險本身，只能阻斷風險波及到母公司，只是一個治標不治本的做法。一旦項目風險暴發(fā)，投資一樣還是打水漂了。

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原標題： 搞個SPV，并購就能規(guī)避風險？