一、案例分析

筆者在案例庫(kù)選取了楊上康與盧立英,深圳市佳和合泰科技有限公司房屋買(mǎi)賣合同糾紛一案，楊X康認(rèn)為楊X康所購(gòu)買(mǎi)商鋪的經(jīng)營(yíng)環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如盧X英、XXXX公司、XXX公司所宣傳及構(gòu)想，XXXX公司銷售時(shí)宣傳的眾多馳名玩具店，如“法拉利”、“喜洋洋”將進(jìn)駐、已掛牌“廣東省玩具協(xié)會(huì)”等，至楊X康起訴之日，尚未兌現(xiàn)，于網(wǎng)絡(luò)、媒體間形成一定負(fù)面效應(yīng)，XXXX公司、盧X英該等欺詐行為已直接影響商鋪的經(jīng)營(yíng)效益及楊X康權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。楊X康訴至一審法院，提出上列訴訟請(qǐng)求。

二、原告提供的證據(jù)

楊X康為證明盧X英、XXXX公司、XXX公司采用欺詐手段進(jìn)行虛假宣傳和促銷，向一審法院提交涉案商鋪的宣傳資料，上述宣傳資料中記載：深圳高利鋪?zhàn)饨鸫驪K，深圳動(dòng)漫展鋪一層9平方米，日租260元/平方米/日，月租金7萬(wàn);龍頭搶駐，旺場(chǎng)保證，并列舉加菲貓、喜洋洋和灰太狼、哆啦A夢(mèng)等品牌。

三、一審法院的觀點(diǎn)

楊X康與盧X英簽訂《商鋪買(mǎi)賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)切實(shí)履行合同義務(wù)。合同簽訂后，楊X康依約支付涉案商鋪購(gòu)房款，盧X英、XXXX公司、XXX公司將涉案商鋪交付給楊X康使用，楊X康、盧X英、XXXX公司、XXX公司雙方均已經(jīng)履行合同義務(wù)。楊X康主張盧X英、XXXX公司、XXX公司在銷售商鋪過(guò)程中存在虛假宣傳行為，構(gòu)成了欺詐。本案中，從楊X康提交的宣傳資料來(lái)看，宣傳廣告內(nèi)容為要約邀請(qǐng)，雙方合同約定也明確約定宣傳資料不構(gòu)成合同主要內(nèi)容，因此，楊X康購(gòu)買(mǎi)涉案商鋪時(shí)應(yīng)當(dāng)清楚合同內(nèi)容并不包括宣傳資料所記載內(nèi)容，且楊X康作為投資人，購(gòu)買(mǎi)商鋪屬于風(fēng)險(xiǎn)性較高的投資行為，應(yīng)對(duì)廣告宣傳中所包含的不確定性事項(xiàng)及不確定性事項(xiàng)所帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)存在合理預(yù)期。現(xiàn)楊X康以盧X英、XXXX公司、XXX公司在銷售商鋪過(guò)程中虛假宣傳構(gòu)成欺詐為由，請(qǐng)求解除《商鋪買(mǎi)賣合同》以及《借款合同》、《抵押借款合同》，依據(jù)不足，一審法院予以駁回。

四、二審法院觀點(diǎn)分析

1、楊X康主張，涉案商鋪的宣傳資料為虛假宣傳，盧X英已構(gòu)成合同欺詐。對(duì)此，本院認(rèn)為，首先，宣傳廣告的內(nèi)容為要約邀請(qǐng)，涉案合同亦明確約定為銷售推廣商鋪所提供的圖文資料（包括但不限于對(duì)商鋪升值空間、收益率等所做描述）為宣傳和參考之用，不作為要約及合同條款，故宣傳廣告的內(nèi)容并非雙方約定的合同內(nèi)容，楊X康作為購(gòu)買(mǎi)商鋪的投資人，應(yīng)對(duì)廣告宣傳所包含的內(nèi)容的不確定性進(jìn)行合理預(yù)期，不應(yīng)以涉案商鋪的收益未達(dá)到廣告宣傳的效果主張盧X英構(gòu)成合同欺詐。

2、楊X康又主張，涉案合同第十五條中關(guān)于宣傳廣告不作為合同條款的約定為免除責(zé)任的格式條款，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。本院認(rèn)為，涉案合同為XXXX公司提供，合同第十五條為黑體字特別標(biāo)注，已足以引起買(mǎi)方的注意，應(yīng)認(rèn)定XXXX公司已履行《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條規(guī)定的“提供格式條款的一方采取合理方式提請(qǐng)對(duì)方注意”的義務(wù)，故XXXX公司已盡合理提示及說(shuō)明義務(wù)，該合同條款應(yīng)認(rèn)定為有效。

五、案件破解方向

《廣告法》明確規(guī)定了，不得虛假宣傳，不得欺騙誤導(dǎo)消費(fèi)者。國(guó)家工商總局發(fā)布的2016年2月1日生效的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》，房產(chǎn)預(yù)售廣告中值得關(guān)注的是發(fā)布規(guī)定的第四條，如何準(zhǔn)確把握這四個(gè)不得，如何在廣告發(fā)布時(shí)科學(xué)設(shè)計(jì)，該規(guī)定第四條房地產(chǎn)廣告，房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：（一）升值或者投資回報(bào)的承諾；（二）以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置；（三）違反國(guó)家有關(guān)價(jià)格管理的規(guī)定；（四）對(duì)規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳。

在上述案例中結(jié)合新的廣告法及相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)商應(yīng)如何防范法律風(fēng)險(xiǎn)呢？第一，必須取得房產(chǎn)預(yù)售證，很多房產(chǎn)商連房產(chǎn)預(yù)售證都未有就已經(jīng)蠢蠢欲動(dòng)做好廣告宣傳。第二，不作任何承諾，特別是涉及教育入學(xué)、交通設(shè)施、投資回報(bào)等內(nèi)容。可以宣傳不得為的其他方面，并且明確宣傳資料不作為要約及合同條款。第三，銷售商品房宣傳條款應(yīng)該加粗加黑，以足夠的引起買(mǎi)家的注意。第四，不得使用絕對(duì)化的用語(yǔ)，例如國(guó)家級(jí)、最佳、最優(yōu)美、空氣最清新、居住環(huán)境最舒服等等。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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