作者：西政財(cái)富

一、1-2月房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫繼續(xù)拖累地方政府土地財(cái)政收入，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入同比下降29.5%

根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，1-2月政府性基金預(yù)算收入9159億元，同比下降27.2%。地方政府新基金預(yù)算本級(jí)收入8554億元，同比下降28.7%，其中國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入7922億元，同比下降29.5%。地方政府的土地出讓收入大幅下降。而從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，三四線城市3月前20天新房成交量同比降低50.8%，同期一、二線城市同比降幅分別為39.8%和42.3%。三四線城市銷售降幅更大也暗示地方土地財(cái)政收入受影響會(huì)更大。

對(duì)此，東方金誠(chéng)研究表示，1-2月財(cái)政數(shù)據(jù)表現(xiàn)出兩個(gè)突出特征：一是財(cái)政政策靠前發(fā)力得到體現(xiàn)，尤其是一般公共預(yù)算支出投向基建的占比提升、專項(xiàng)債支出擴(kuò)張使得財(cái)政政策對(duì)基建投資的支持力度加大；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)下行對(duì)財(cái)政收入端的拖累比較明顯，這既體現(xiàn)于涉房稅收整體較弱，更加反映于土地出讓收入的下滑對(duì)政府性基金收入的拖累。

二、哈爾濱房?jī)r(jià)下跌明顯，供給壓力大，擬廢止2018年調(diào)控政策，該操作可能被推廣復(fù)制

2022年3月23日，哈爾濱人民政府發(fā)文稱經(jīng)報(bào)請(qǐng)市政府同意，鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（哈政辦規(guī)[2018]12號(hào)）已完成其階段性調(diào)控使命，擬予以廢止。該政策針對(duì)土地供給、區(qū)域限售、提高公積金貸款條件、提高按揭貸款首付和利率等作出多條規(guī)定。

對(duì)此，中信證券分析表示，該政策充分體現(xiàn)了哈爾濱當(dāng)?shù)叵Ｍ碳し康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求的態(tài)度。哈爾濱房?jī)r(jià)自2021年8月份環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)以來，降幅持續(xù)擴(kuò)大至今。整體來看，區(qū)域市場(chǎng)面臨的壓力較大，此系哈爾濱出臺(tái)該政策的背景。如果廢止這一政策，將意味著哈爾濱不會(huì)增加土地供給，不會(huì)對(duì)公積金貸款使用進(jìn)行額外限制，不會(huì)限制新房流通轉(zhuǎn)讓，不會(huì)對(duì)二套房買家規(guī)定高于全國(guó)最低首付和利率要求的懲罰性措施……相比鄭州的實(shí)踐，哈爾濱的做法更為簡(jiǎn)單，且具備相當(dāng)推廣意義。廢止原有政策的做法，面臨的輿論爭(zhēng)議更少。從實(shí)踐上，這可能相當(dāng)于放開按揭貸款首付和利率的規(guī)定，卻又不需要出臺(tái)一系列文件。廢止原有政策的做法，實(shí)際上是出臺(tái)一系列政策，一攬子解決問題，但卻又可以在原有政策基礎(chǔ)上，選擇性重點(diǎn)執(zhí)行落實(shí)。2018年各地出臺(tái)了一批調(diào)控政策，都在全國(guó)政策上有加碼。從目前市場(chǎng)情況看，這些政策有被廢止的可能性。

三、5年期LPR下調(diào)預(yù)期落空，或考慮到下調(diào)房貸利率易對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生擾動(dòng)；3月全國(guó)平均按揭貸款利率降幅顯著

2022年3月21日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年3月21日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。均與上月持平。對(duì)此，太平洋證券分析表示。目前，LPR已處于近三年的低位，加上受到美國(guó)加息，地緣沖突等不確定性因素影響，3月份1年期LPR報(bào)價(jià)保持不變以維持穩(wěn)健貨幣政策具有一定的合理性。但是，但本月5年期LPR與上月保持不變，下調(diào)預(yù)期落空。我們認(rèn)為央行可能考慮到房住不炒大背景下下調(diào)房貸利率容易對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生擾動(dòng)，有所保留……接下來用降息降準(zhǔn)等總量寬貨幣政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的可能性仍然存在，在二季度仍然可以預(yù)期MLF利率及LPR報(bào)價(jià)下調(diào)。

3月16日金融委召開會(huì)議及多部委表態(tài)后，地產(chǎn)政策上積極托底態(tài)度基本確認(rèn)。3月22日，據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，南京、蘇州兩地按揭貸款利率進(jìn)一步調(diào)降，且幅度可觀：蘇州多家銀行首套房按揭貸款比例降至與LPR持平；南京不僅按揭貸款利率調(diào)降，二套房貸款政策也明顯放松。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，3月份全國(guó)平均首套房按揭貸款利率已降至5.34%，較2月下調(diào)13BPs，降幅大幅提升。對(duì)此，開源證券分析表示，預(yù)計(jì)未來半年內(nèi)按揭利率將持續(xù)調(diào)降，且調(diào)降空間可觀。

四、2022年4月1日起對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人階段性免征增值稅

2022年3月5日，李克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》中明確提出“對(duì)小規(guī)模納稅人階段性免征增值稅”。2022年3月24日，財(cái)政部、稅務(wù)總局制發(fā)《財(cái)政部?稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅的公告》（2022年第15號(hào)），自2022年4月1日至2022年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，免征增值稅；適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目，暫停預(yù)繳增值稅。此外，《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于延續(xù)實(shí)施應(yīng)對(duì)疫情部分稅費(fèi)優(yōu)惠政策的公告》第一條規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策，執(zhí)行期限延長(zhǎng)至2022年3月31日。

五、2021年四季度末信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)：投資類信托規(guī)模同比增長(zhǎng)31.92%；融資類信托規(guī)模降幅高達(dá)26.28%

3月22日，中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了《2021年四季度末信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)》顯示，截至2021年四季度末，全行業(yè)信托資產(chǎn)規(guī)模余額20.55萬億元，同比增長(zhǎng)0.29%，環(huán)比增長(zhǎng)0.52%。事務(wù)管理類信托規(guī)模降至8.47萬億元，同比下降7.85%，占比降至41.20%；投資類信托規(guī)模增至8.50萬億元，同比增長(zhǎng)31.92%，占比增至41.38%，比上年末上升了9.92個(gè)百分點(diǎn)，規(guī)模與占比的年度增幅均為近年來最大。融資類信托規(guī)模則降至3.58萬億元，比上年末壓縮了1.28萬億元，降幅高達(dá)26.28%。

對(duì)此，有分析人士表示，導(dǎo)致主動(dòng)管理類信托中融資類向投資類轉(zhuǎn)化的原因有二：一是自2018年資管新規(guī)出臺(tái)以來，信托行業(yè)便在持續(xù)壓降融資類、通道類業(yè)務(wù)；二是隨著2020年底地產(chǎn)行業(yè)、政府融資平臺(tái)去杠桿，融資政策趨嚴(yán)以來，地產(chǎn)行業(yè)及政信類非標(biāo)融資受限。對(duì)于投資類信托的增長(zhǎng)，但也需要認(rèn)真對(duì)待其潛在風(fēng)險(xiǎn)，一是標(biāo)類產(chǎn)品易受資本市場(chǎng)波動(dòng)影響；二是破產(chǎn)清算時(shí)，股權(quán)類清償順序劣后于普通債權(quán)。所以信托公司需要妥善做好盡調(diào)工作及資產(chǎn)管理工作

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原標(biāo)題： 地產(chǎn)金融周報(bào)：樓市下行引起地方財(cái)政緊張，出讓金收入同比降三成；哈爾濱廢止房地產(chǎn)調(diào)控政策；融資類信托規(guī)模降幅達(dá)26.28%