睿博恩重生筆記 作者：李坤澤
來源：睿博恩重生筆記
八處資產產權面積合計約49.8萬平方米，目前已全面清空、無租約限制，可實現現狀即時交付。其中上海寶山宜家曾是亞洲最大宜家商場，產權面積約10.5萬平方米。這不是一次簡單的“甩賣”，而是一場戰略重構：從“近郊拿地、自建大店”的重資產模式，轉向“關大店、開小店、拓線上”的輕資產運營。
1??銷售額縮水三成，大店模式走到盡頭
資產處置的表象之下，是經營數據的持續惡化。2019財年，宜家中國銷售額達到157.7億元的歷史峰值。此后逐年下滑：2020年144億元，2021年155.6億元，2022年132億元，2023年120.6億元。到2024財年，銷售額已降至111.5億元，同比下滑7.6%，較巔峰期縮水超過29%。凈利潤更是從2019年的15.8億元暴跌至2024年的4.4億元，降幅超過72%。
數據揭示了一個殘酷的現實：客流雖然在增長，但客單價驟降——消費者依然愿意“逛宜家”，卻不再愿意“在宜家買大件”。
線上家居電商、本地即時零售持續分流線下客流，大型家居商場客群到訪頻次逐年下滑。消費者從“周末專程驅車去郊區大賣場”變成了“手機下單、即時配送”。土地持有、物業運維、人工等固定成本居高不下，而坪效持續下滑，低效門店成為盈利黑洞。數萬平方米的“藍盒子”大賣場，與當下“高頻、小單、即時”的消費節奏嚴重脫節。
2??從“大”到“小”的戰略轉身
2026年1月，宜家中國宣布，自2月2日起停止運營上海寶山、廣州番禺、天津中北、南通、徐州、寧波和哈爾濱7家門店。這是其進入中國市場近三十年來規模最大的一輪閉店調整，占到其線下商場總數的17%。貴陽宜家則早在2022年便已關閉。關店完成后，宜家再通過仲量聯行將8處物業集中推向市場。8處資產分布與體量：
關掉大店的同時，宜家正在“變小”。2026年2月，宜家東莞首家小型商場開業，面積約2055平方米，打造6個生活場景展間。4月，宜家北京首家小型商場通州店開業，位于灣里·王府井商業區，面積約1500平方米，打造了20個生活展間。按照規劃，未來兩年內將在北京、深圳等重點城市開設超過10家小型門店。
小型門店標準化程度更高、投資回收期更短、試錯成本更低。線下門店不再是銷售終點，而是體驗入口、履約節點、內容生產地。
與此同時，宜家大力加碼線上渠道。2026年1月，宜家中國宣布接入京東秒送平臺，首批覆蓋9個城市13家門店。7月，又在杭州、北京、深圳三城試點淘寶閃購，提供最快一小時送達服務。
3??重資產項目的“不可能三角”
宜家的轉型，折射出重資產項目在消費變遷時代面臨的深層困境。
過去20余年，宜家在中國長期采用“近郊拿地、自建數萬平巨型賣場”的重資產擴張模式。這種模式在城鎮化快速推進、消費升級的時代是成功的——土地增值、客流穩定、品牌效應疊加。但如今，這套邏輯正在失效。
資產形態上，自持物業、大體量、長周期，與新消費時代要求的輕資產、模塊化、快迭代形成尖銳矛盾。運營邏輯上，低頻、高客單價、場景展示，與“高頻、小單、即時、全渠道融合”背道而馳。成本結構上，固定成本高、退出壁壘大，難以適應彈性擴張的需求。
宜家選擇一次性剝離8處資產，并非僅僅是財務報表層面的“止血”，更是英格卡集團全球戰略從重資產持有向輕資產運營轉型的關鍵一步。
4??接盤者的挑戰：優質“殼資源”的改造難題
8處資產位于各城市成熟商圈或重點發展板塊，建筑體量完整、產權清晰，具備轉型為長租公寓、社區商業、文旅綜合體或企業總部等多種用途的基礎。
但如此大體量的單體建筑，對任何潛在接盤方而言，無論改造為長租公寓、社區商業還是企業總部，都意味著不菲的工程與時間成本投入。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，這批資產在當前市場環境下屬于“優質存量殼資源”，但改造成高流動性或高收益業態的難度較大，更適合具備長期持有與城市更新能力的資本介入。
潛在接盤主體可能包括險資、大型不動產基金及各地城投平臺。
5??啟示：從“持有空間”到“運營價值”
宜家的轉型，為所有重資產持有者提供了一個范本。資產持有人正在從“空間持有者”進化為“資本配置者”——不再執著于持有每一處物業，而是將資產盤活、回籠資金、投向更具成長性的領域。
運營管理團隊正在從“物業管理者”進化為“價值運營者”——不再依賴大店流量，而是通過全渠道、即時零售、小型門店等多元觸點貼近消費者。
當“藍盒子”時代的紅利消退，宜家選擇用輕資產的方式重新定義自己與中國消費者的關系。關掉的7家大店、出售的8處資產、即將開業的10余家小店——這些數字背后，是家居零售巨頭從“規模崇拜”到“效率優先”的深刻轉型。
6??【睿博恩觀點提煉】
· 資產出售規模：宜家集中出售8城自持物業，產權面積合計約49.8萬㎡，為入華近30年來最大規模自持資產處置。其中上海寶山物業10.5萬㎡，曾是亞洲最大宜家門店。
· 業績持續下滑：宜家中國2024財年銷售額111.5億元，較2019年巔峰157.7億元縮水超29%；凈利潤從15.8億元降至4.4億元，降幅超72%。
· 閉店與轉型：2026年2月集中關停7家大型賣場，占線下商場總數17%；貴陽店已于2022年關閉。關店后同步啟動資產出售，完成“關店-出售”閉環。
· 戰略重構：從“近郊拿地、自建大店”轉向“關大店、開小店、拓線上”。未來兩年新開超10家小型門店，東莞、北京通州小型店已開業；接入京東秒送、淘寶閃購探索即時零售。
· 行業啟示：重資產項目的“不可能三角”（資產形態、運營邏輯、成本結構）正在倒逼傳統零售巨頭向輕資產轉型。資產持有人從“空間持有者”向“資本配置者”進化，運營方從“物業管理者”向“價值運營者”進化。
風險提示： 本文基于公開信息及媒體報道整理，數據截至2026年7月。文中涉及的資產出售尚處于掛牌階段，最終成交情況及接盤方存在不確定性。文中分析僅作行業案例復盤與實務觀點分享，不構成任何投資建議。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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