作者：睿思中國

來源：睿思網(wǎng)

眼下，領(lǐng)展（00823.HK）正站在微妙的十字路口。

5月12日，瑞銀將領(lǐng)展目標(biāo)價由42港元上調(diào)至47.2港元，維持"買入"評級。此番上調(diào)，算是一次遲到的估值修復(fù)。瑞銀在報告中表明：目標(biāo)價上調(diào)的核心邏輯，來自于領(lǐng)展"潛在資產(chǎn)循環(huán)及股份回購計劃"——換言之，市場尚未完全計入資產(chǎn)出售和回購注銷帶來的價值重估。

三家投行密集看多

單憑瑞銀一家唱多，估值修復(fù)行情未必能快速落地。但過去十天里，三家重量級機構(gòu)已經(jīng)先后用腳投票。

5月8日，匯豐研究出其不意地將領(lǐng)展評級由"持有"上調(diào)至"買入"，目標(biāo)價從40港元提至46.5港元。匯豐看到的不只是資產(chǎn)出售，還有香港零售及宏觀經(jīng)濟前景的改善。

5月5日，大摩的交易策略報告更為激進——預(yù)計領(lǐng)展在未來60天股價相對跑贏大市的機率超過80%，給出44港元目標(biāo)價，評級"增持"。大摩看中的不僅是基本面，還有領(lǐng)展在REIT板塊中獨一無二的6.5%股息率。

三家大行接連發(fā)聲，目標(biāo)價區(qū)間落在44港元至47.2港元，評級全部為買入、增持，機構(gòu)看多共識已然形成。

基本面施壓明牌

大行一致看好的背后，基本面壓力并未緩解。

瑞銀預(yù)測，領(lǐng)展將于5月28日公布的2026財年全年業(yè)績將顯示：每單位基金分派按年下跌8%至2.51港元。香港零售續(xù)租租金調(diào)整率為負(fù)8%——較去年12月底止2026財年首九個月的負(fù)7.5%進一步惡化。

這不是領(lǐng)展一家的困境。香港零售物業(yè)板塊過去兩年持續(xù)承壓，電商沖擊、結(jié)構(gòu)性消費轉(zhuǎn)移、港元強勢抑制旅游消費……所有的業(yè)主都在經(jīng)歷同樣的調(diào)整周期，差距在于誰能更快剝離低效資產(chǎn)、優(yōu)化結(jié)構(gòu)。

340億的騰挪空間

瑞銀在報告中算了一筆賬：領(lǐng)展的非核心資產(chǎn)規(guī)模最高可達(dá)340億港元，占總資產(chǎn)約15%。這筆體量的資產(chǎn)騰挪，足以改寫領(lǐng)展估值邏輯。

更重要的是，這些資產(chǎn)已經(jīng)被擺上貨架。4月8日，領(lǐng)展宣布以2.5億新加坡元（約15.38億港元）出售Swing By @ Thomson Plaza物業(yè)權(quán)益，較賬面估值溢價約24%，收購價1.725億新加坡元，賬目回報約45%。

可有一個現(xiàn)實問題：當(dāng)前樓市與消費偏弱的環(huán)境下，急于出清非核心資產(chǎn)，能賣得上價、不至于折價虧本甩賣嗎？對REIT基金而言，資產(chǎn)處置從來不是單純“割肉離場”，而是算清估值溢價、賬面回報與現(xiàn)金流回籠的長線賬，只要能實現(xiàn)溢價或合理估值離場，反而能鎖定收益、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，反哺基金分派與后續(xù)回購。

瑞銀也明確點出潛在資產(chǎn)處置方向，待優(yōu)化的資產(chǎn)范圍已然清晰，從領(lǐng)展過往資產(chǎn)布局來看，潛在標(biāo)的主要包括：

中國物流資產(chǎn)：2021 年以 7.54 億元人民幣收購的東莞、佛山配送中心（75% 股權(quán)），以及 2022 年以 9.47 億元人民幣收購的嘉興、常熟南、常熟北物流項目（100% 權(quán)益）；

北京商場：2015 年以 25 億元人民幣收購的中關(guān)村領(lǐng)展廣場（原歐美匯），以及 2018 年以 25.6 億元人民幣收購的通州領(lǐng)展廣場（原京通羅斯福廣場）；

廣州商場：2017 年以 40.65 億元人民幣收購的荔灣領(lǐng)展廣場（原西城都薈），以及 2021 年以 32.05 億元人民幣收購的天河領(lǐng)展廣場（原太陽新天地）。

值得注意，上述資產(chǎn)僅為潛在出售標(biāo)的，并無確定性交易計劃，但這并不妨礙市場放大預(yù)期。

高股息的護城河

機構(gòu)在這個節(jié)點密集看多，當(dāng)前的股息率是最直接的邏輯。

領(lǐng)展現(xiàn)價計算的股息率仍然超過6%，而恒隆地產(chǎn)、九置這些香港主流物業(yè)投資股的股息率僅在5.3%至5.8%之間。

對于養(yǎng)老基金、保險等偏好穩(wěn)定現(xiàn)金流的長線資金而言，6%以上的回報意味著確定的配置價值。更關(guān)鍵的是，一旦資產(chǎn)出售落地，所得資金的一部分可以用于股份回購，直接提升剩余單位基金的價值——這是REIT估值修復(fù)的經(jīng)典路徑。

瑞銀在報告中直言：市場尚未完全計入領(lǐng)展重新估值的潛力。

多空激辯：突圍還是撤退？

340億資產(chǎn)的出售計劃，引發(fā)市場劇烈分歧。

看空者認(rèn)為，這是環(huán)境倒逼下的無奈撤退。出售中國內(nèi)地資產(chǎn)，等于放棄最具潛力的市場，鎖死長期增長空間；頻繁出售資產(chǎn)本質(zhì)上"賣資產(chǎn)保分派"，難以為繼。

看多者則認(rèn)為是精準(zhǔn)突圍。340億資產(chǎn)出售后回籠資金，可用于股份回購直接提升單位價值，可投入核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲取更高回報；更重要的是，剝離低回報資產(chǎn)后整體資產(chǎn)組合質(zhì)量提升，有望重新獲得估值溢價。

5月28日的第一道關(guān)

所有的懸念將在半個多月后揭曉。

5月28日，領(lǐng)展將公布2026財年全年業(yè)績。這是三大機構(gòu)集體看多之后的第一份財報。分派金額、續(xù)租租金調(diào)整率、資產(chǎn)出售進展——每一個數(shù)字都會被市場反復(fù)咀嚼。

如果分派真的如瑞銀預(yù)期般下跌8%，市場會作何反應(yīng)？如果管理層在業(yè)績會上確認(rèn)了資產(chǎn)出售的時間表，估值會修復(fù)到哪里？

答案很快揭曉。

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原標(biāo)題： 觀察丨340億低效資產(chǎn)待清！物流+廣京商場在列，大行集體看多領(lǐng)展