【最高人民法院判例】

即使購(gòu)房人沒(méi)有取得房產(chǎn)證，法院也不應(yīng)查封購(gòu)房者已實(shí)際占有的預(yù)售商品房

作者：李舒，唐青林，吳志強(qiáng)（北京市安理律師事務(wù)所）

裁判要旨：

購(gòu)房人支付房屋全部?jī)r(jià)款并已實(shí)際占有，雖未辦理過(guò)戶登記手續(xù)，但購(gòu)房人對(duì)此并無(wú)過(guò)錯(cuò)的，人民法院不得查封該房產(chǎn)。若房屋未竣工，購(gòu)房人即使取得期房鑰匙也不能產(chǎn)生實(shí)際占有房屋的法律效果，則法院可以對(duì)該房屋進(jìn)行查封。

案情介紹：

一、農(nóng)業(yè)銀行與烏魯木齊亞鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱亞鴻公司）借款合同執(zhí)行一案，農(nóng)業(yè)銀行依據(jù)具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證債權(quán)文書，于2003年7月10向新疆高院申請(qǐng)對(duì)亞鴻公司強(qiáng)制執(zhí)行，新疆高院作出裁定，查封亞鴻公司抵押給農(nóng)業(yè)銀行的位于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市解放南路317號(hào)的房產(chǎn)，共計(jì)163套。

二、案外人陳秋和于2002年7月5日從亞鴻公司購(gòu)買了上述317號(hào)房產(chǎn)中的1棟6層A戶房屋，因農(nóng)業(yè)銀行申請(qǐng)查封了該房屋，致使其至今未能取得該房屋的產(chǎn)權(quán)證。陳秋和認(rèn)為該查封行為嚴(yán)重侵犯其合法利益，向新疆高院提起執(zhí)行異議，請(qǐng)求解除對(duì)上述訴爭(zhēng)房屋的查封。

三、新疆高院查明，陳秋和與亞鴻公司簽訂《商品房買賣合同》，支付全部購(gòu)房款并實(shí)際占用至今。新疆高院作出異議裁定，解除對(duì)該訴爭(zhēng)房產(chǎn)的查封。

四、農(nóng)業(yè)銀行不服上述裁定，向最高法院申請(qǐng)復(fù)議，請(qǐng)求撤銷異議裁定。最高法院認(rèn)為農(nóng)業(yè)銀行的復(fù)議理由不能成立，駁回復(fù)議申請(qǐng)，維持原判。

裁判要點(diǎn)及思路：

《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定“第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”，所以本案法院不應(yīng)繼續(xù)對(duì)位于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市解放南路317號(hào)1棟6層A戶房產(chǎn)采取查封措施。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)：

前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實(shí)務(wù)要點(diǎn)如下，以供實(shí)務(wù)參考。同時(shí)也提請(qǐng)當(dāng)事人注意如何判斷對(duì)取得房屋的實(shí)際占有。結(jié)合最高法院裁定文書，在執(zhí)行實(shí)務(wù)中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：

一、本案購(gòu)房人之所以能夠排除房屋上的強(qiáng)制執(zhí)行措施是因?yàn)槠湟讶〉脤?duì)房屋的實(shí)際占有。但怎樣判斷已取得對(duì)房屋的實(shí)際占有，取得期房的鑰匙算不算取得房屋的實(shí)際占有？

本案中購(gòu)房人實(shí)際占有的事實(shí)較易證明，購(gòu)房人已實(shí)際使用訴爭(zhēng)房屋并有相應(yīng)的生活繳費(fèi)證明。但對(duì)于未使用的房屋，甚至是尚未竣工的期房如何認(rèn)定已取得實(shí)際占有？購(gòu)房人拿到房屋的鑰匙能否產(chǎn)生實(shí)際占有的法律效果（此問(wèn)題請(qǐng)?jiān)旈喯挛难由扉喿x案例）

二、如何判斷并非是購(gòu)房人過(guò)錯(cuò)而導(dǎo)致未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證

本案中，《房屋買賣合同》的簽署時(shí)間是2002年7月5日，購(gòu)房人依據(jù)合同約定于2002年7月6日、2003年12月20日已支付房款，異議人申請(qǐng)查封訴爭(zhēng)房屋的時(shí)間是2003年7月10，所以從時(shí)間上以及購(gòu)房人對(duì)《房屋買賣合同》的履行程度上能購(gòu)判斷購(gòu)房人的善意和無(wú)過(guò)錯(cuò)。

三、開發(fā)商的債權(quán)人（申請(qǐng)執(zhí)行人）希望排除案外人異議對(duì)執(zhí)行措施的影響也是需從上述兩點(diǎn)展開論證。特別對(duì)于購(gòu)房人實(shí)際是否占有房屋的問(wèn)題，需要收集能夠證明購(gòu)房人未實(shí)際占有的證據(jù)。

相關(guān)法律：

《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》

第十七條 被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

以下為該案在最高法院審理階段關(guān)于該事項(xiàng)分析的“本院認(rèn)為”部分關(guān)于“

開發(fā)商因所欠債務(wù)能否導(dǎo)致其預(yù)售的商品房被執(zhí)行的理解”的詳細(xì)論述和分析。

本院認(rèn)為，陳秋和與亞鴻公司簽訂《商品房買賣合同》、完成房屋交付的行為均在新疆高院查封涉案房屋之前，交清全部房款，并承擔(dān)了從涉案房屋交付至今的水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，已對(duì)房屋實(shí)際占用多年。涉案房屋雖未辦理過(guò)戶登記手續(xù)，但無(wú)相關(guān)證據(jù)證明上述四人存在過(guò)錯(cuò)。本院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條明確規(guī)定“第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”依照該條規(guī)定，本案不應(yīng)繼續(xù)對(duì)位于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市解放南路317號(hào)1棟6層A戶、房產(chǎn)采取查封措施。

案件來(lái)源：

最高人民法院：《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區(qū)分行營(yíng)業(yè)部申請(qǐng)復(fù)議案執(zhí)行裁定書》【（2013）執(zhí)復(fù)字第17號(hào)】

延伸閱讀：

關(guān)于開發(fā)商已預(yù)售的商品房能否被強(qiáng)制執(zhí)行的問(wèn)題，以下是我們寫作中檢索到執(zhí)行程序中拿到鑰匙的購(gòu)房人能否排除該房屋上強(qiáng)制執(zhí)行的裁判觀點(diǎn)，以供讀者參考。

案情介紹

購(gòu)房人購(gòu)買期房并與開發(fā)商進(jìn)行預(yù)售合同登記備案，開發(fā)商交付了房屋的鑰匙但此時(shí)房屋尚未竣工。后開發(fā)商因債務(wù)糾紛，債權(quán)人申請(qǐng)查封該房產(chǎn)。

一、結(jié)論

作為房屋買受人在房屋未竣工時(shí)即使辦理了商品房預(yù)售合同登記備案和取得房屋鑰匙，依然不能認(rèn)定為是實(shí)際占有。在執(zhí)行標(biāo)的房屋時(shí)，買受人提起案外人異議之訴，請(qǐng)求排除執(zhí)行的，法院不予支持。

二、相關(guān)法律

1、《中華人民共和國(guó)建筑法》（2011）第六十一條第二款規(guī)定“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”

2、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（2011）第十七條第一款，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”

3、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”

4、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2009〕7號(hào)）第一條第二款規(guī)定，“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。”

三、裁判要點(diǎn)

“案外人亦無(wú)充分證據(jù)證明其已實(shí)際合法占有該房產(chǎn)，其要求阻卻本院拍賣行為無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條“第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條第二款“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。”的規(guī)定，案外人如欲阻卻執(zhí)行，應(yīng)同時(shí)滿足三個(gè)條件，即：支付全部?jī)r(jià)款、合法實(shí)際占有以及對(duì)未辦理過(guò)戶登記手續(xù)無(wú)過(guò)錯(cuò)。本案中，方卓君雖能證明其已支付全部?jī)r(jià)款并對(duì)未辦理過(guò)戶登記手續(xù)無(wú)過(guò)錯(cuò)，但僅提供2012年12月28日方卓君與紅楓房產(chǎn)公司簽訂的《房屋交付確認(rèn)書》不能證明其已經(jīng)合法實(shí)際占有該房產(chǎn)。1、涉案房屋并不具備法定交付條件。《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條第二款規(guī)定“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”同時(shí)，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條第一款亦規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”據(jù)此，竣工驗(yàn)收合格、辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)是房地產(chǎn)交付的法定前提條件。本案中，涉案房屋至今未竣工，未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，故涉案房屋不具有法定的交付條件。”

四、案例來(lái)源

《方卓君與朱永光民事執(zhí)行一案執(zhí)行裁定書》（2014）蘇執(zhí)異字第0015號(hào)（該案有大量系列同類案件）

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原標(biāo)題： 最高法院:即使沒(méi)有房產(chǎn)證,若實(shí)際占有期房的,也可排除法院強(qiáng)制執(zhí)行|(判例19/100篇)