作者：刑事業(yè)務(wù)部 張星 張偲懿

來源：海普睿誠(chéng)律師事務(wù)所（ID：hprclaw）

前 言

在不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行程序中，案外人依據(jù)其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有的租賃權(quán)向人民法院提起執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求法院以“帶租拍賣”或負(fù)擔(dān)租賃合同的方式處置房產(chǎn)，是司法實(shí)踐中常見的情形。租賃權(quán)能否對(duì)抗抵押權(quán)，關(guān)鍵取決于租賃權(quán)與抵押權(quán)的設(shè)立先后、租賃是否真實(shí)有效、租賃物是否轉(zhuǎn)移占有，以及租賃權(quán)是否影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，司法實(shí)踐中需結(jié)合具體情形判斷。

一、先租后抵

根據(jù)《民法典》第四百零五條之規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。同時(shí)，第七百二十五條確立了“買賣不破租賃”原則，明確了租賃期內(nèi)所有權(quán)變動(dòng)不影響租賃合同的效力。上述兩條規(guī)定共同構(gòu)成 “先租后抵” 情形下租賃權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)的法律基礎(chǔ)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定：“承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對(duì)其提出的阻止移交占有的請(qǐng)求，人民法院不予支持。”

根據(jù)上述規(guī)定，在強(qiáng)制執(zhí)行階段，法院對(duì)于主張“先租后抵”的案外人租賃權(quán)會(huì)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，以防虛假租賃妨礙抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。審查重點(diǎn)通常包括：

1. 租賃合同真實(shí)性：合同條款是否符合市場(chǎng)一般交易習(xí)慣，是否存在明顯不合理之處（如租期過長(zhǎng)、以不合理的低價(jià)承租等）。

2. 占有事實(shí)：承租人是否在抵押權(quán)設(shè)立前已實(shí)際占有使用不動(dòng)產(chǎn)，可通過現(xiàn)場(chǎng)勘查、核查生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、水電物業(yè)費(fèi)繳納憑證等予以證明。

3. 租金支付：是否提供真實(shí)合理合法的租金支付憑證。

4. 權(quán)利公示：租賃是否辦理過登記或公證，雖非強(qiáng)制要件，但可作為強(qiáng)化其真實(shí)性的佐證。

若經(jīng)審查租賃關(guān)系真實(shí)有效且成立在先，則法院一般應(yīng)認(rèn)可該租賃權(quán)，在拍賣時(shí)予以公示，實(shí)行“帶租拍賣”。

?參考案例：人民法院入庫(kù)案例——昆明某銀行云溪支行訴王甲、王乙申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案

?裁判要旨：申請(qǐng)執(zhí)行人以其享有抵押權(quán)為由，主張解除租賃人對(duì)房屋的占有使用的，人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押權(quán)人、租賃權(quán)人各自享有的權(quán)利性質(zhì)、取得權(quán)利時(shí)間的先后、有無(wú)過錯(cuò)等因素進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，作出綜合判斷。成立在抵押權(quán)之前，并已占有使用的租賃權(quán)可以排除移交租賃物的強(qiáng)制執(zhí)行。

二、先抵后租

當(dāng)租賃權(quán)設(shè)立于抵押權(quán)之后時(shí)，其法律地位顯著弱化，遵循 “物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”“公示公信” 原則，租賃權(quán)不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)，能否存續(xù)則取決于是否實(shí)質(zhì)影響在先擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致所有權(quán)變動(dòng)的，承租人請(qǐng)求繼續(xù)履行租賃合同的，人民法院不予支持，除非當(dāng)事人另有約定。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條第二款規(guī)定，拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。

是否去除租賃權(quán)后拍賣，司法實(shí)踐的核心在于審查在后設(shè)立的租賃權(quán)是否實(shí)質(zhì)影響了抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。抵押權(quán)設(shè)立后形成的租賃權(quán)，若租約合理、租金公允，且?guī)ё馀馁u不會(huì)降低抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值、不影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行人同意，法院可允許帶租拍賣，不必然滌除租賃權(quán)。

?參考案例1：最高人民法院(2025)執(zhí)監(jiān)34號(hào)執(zhí)行裁定書

?裁判要點(diǎn)：本案中某某公司主張的租賃關(guān)系成立在后，晚于申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)案涉房產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)的時(shí)間，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)，且對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)已產(chǎn)生影響，汕頭中院滌除租賃拍賣案涉房產(chǎn)并無(wú)不當(dāng)。本案中廣東高院及汕頭中院并未否認(rèn)某某公司對(duì)案涉房產(chǎn)享有租賃權(quán)，某某公司如因案涉房產(chǎn)被拍賣導(dǎo)致其租賃合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)或產(chǎn)生損失，系其與北京某某家具有限公司因租賃合同產(chǎn)生的糾紛，應(yīng)當(dāng)通過其他合法途徑尋求救濟(jì)，不屬于本案執(zhí)行異議、復(fù)議及監(jiān)督案件審查范圍。

?參考案例2：人民法院入庫(kù)案例：某某信托公司與上海某某投資公司、杭州某某房地產(chǎn)公司、舟山某某置業(yè)公司執(zhí)行實(shí)施案

?裁判要點(diǎn)：第一，晚于抵押權(quán)設(shè)立的租賃權(quán)并非必須滌除。法律對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物上租賃權(quán)與抵押權(quán)競(jìng)合關(guān)系的調(diào)整，系按照設(shè)立先后順序確定對(duì)抗效力，不能簡(jiǎn)單得出“先抵后租”的財(cái)產(chǎn)拍賣時(shí)必須滌除租賃權(quán)的結(jié)論。順位在先權(quán)利的實(shí)現(xiàn)無(wú)需消滅順位在后的權(quán)利，租賃權(quán)不因其順位在后就必然在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)終止，需對(duì)其是否阻礙抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)進(jìn)行實(shí)質(zhì)衡量。本案中涉案房產(chǎn)為商鋪、辦公用房，買受人競(jìng)購(gòu)目的多為投資，更看重商業(yè)價(jià)值及租金收益穩(wěn)定性；在租約期限合理、租金公允的情況下，帶租拍賣可提升房產(chǎn)競(jìng)買價(jià)格，更有利于抵押權(quán)人債權(quán)實(shí)現(xiàn)，這一結(jié)論已被司法網(wǎng)拍成效印證。第二，租賃權(quán)滌除與否應(yīng)綜合考量各方因素并以抵押權(quán)人意愿為準(zhǔn)。租賃關(guān)系是否影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)屬于事實(shí)判斷，需通過不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制拍賣前的評(píng)估程序測(cè)算。抵押房產(chǎn)上的租賃權(quán)是否滌除直接涉及抵押權(quán)人利益，法院不應(yīng)依職權(quán)單方?jīng)Q定；本案中舟山中院向申請(qǐng)執(zhí)行人釋明，若全部滌除租賃權(quán)可能引發(fā)執(zhí)行異議、異議之訴及群體性事件，導(dǎo)致債權(quán)實(shí)現(xiàn)周期延長(zhǎng)、成本增加，違背申請(qǐng)執(zhí)行人盡快回籠資金的初衷，故采納帶租拍賣方式符合利益平衡原則。

三、實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)與風(fēng)險(xiǎn)提示

在不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行中，“先租后抵” 且承租人已實(shí)際占有案涉不動(dòng)產(chǎn)的，其租賃權(quán)依法受到較強(qiáng)保護(hù)，而 “先抵后租” 情形下的租賃權(quán)則處于從屬地位，是否存續(xù)需以不影響在先抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)為前提，面臨被依法滌除的風(fēng)險(xiǎn)；無(wú)論是承租人主張租賃權(quán)以對(duì)抗執(zhí)行，還是抵押權(quán)人對(duì)租賃關(guān)系的真實(shí)性提出質(zhì)疑，雙方舉證的核心均圍繞租賃合同簽訂時(shí)間、租金支付的真實(shí)性與合法性、承租人是否實(shí)際占有使用不動(dòng)產(chǎn)等關(guān)鍵事實(shí)展開。需要明確的是，通過虛假租賃或惡意串通簽訂租賃合同試圖阻卻執(zhí)行的，該租賃關(guān)系不僅無(wú)法產(chǎn)生對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行的效力，相關(guān)當(dāng)事人還可能因妨礙執(zhí)行面臨司法處罰。同時(shí)，執(zhí)行法院在決定是否以“帶租拍賣”方式處置不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在拍賣程序啟動(dòng)前完成對(duì)租賃權(quán)的實(shí)質(zhì)性審查判斷，并在拍賣公告中明確公示案涉不動(dòng)產(chǎn)上的租賃權(quán)負(fù)擔(dān)情況，以此保障競(jìng)買人的知情權(quán)與執(zhí)行程序的公正性。對(duì)于當(dāng)事人而言，清晰了解財(cái)產(chǎn)的權(quán)力狀態(tài)，留存并準(zhǔn)備扎實(shí)的證據(jù)，是應(yīng)對(duì)此類糾紛的重要保障。

●作者：張星（合伙人） 張偲懿（執(zhí)業(yè)律師）

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“海普睿誠(chéng)律師事務(wù)所”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 訴訟實(shí)務(wù) | 執(zhí)行異議中租賃權(quán)與抵押權(quán)的對(duì)抗與處置