敲響法槌 作者：喬士倩
來源：敲響法槌（ID：qiao18305313373）
【裁判要旨】
在案涉租賃合同因標(biāo)的物違法而被確認(rèn)無效的情況下，法院參照合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)確定房屋占有使用費(fèi)，符合最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，出租人上訴要求以合法建筑物的租賃市場價格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算使用費(fèi)，缺乏法律依據(jù)。
【參考案例】
（2020）粵01民終7114號 廣州某公司房屋租賃合同糾紛案
【簡要案情】
一、2015年6月18日，廣州某公司作為出租人與某公司做出承租人簽訂了房屋租賃合同，約定租期兩年，每月11000元租金；該房產(chǎn)無合法報建手續(xù)；
二、合同簽訂后，承租人公司使用場地至今，并分租給其他幾家公司；
三、出租人訴至法院要求承租人返還房屋，按照市場價格支付租金；
【裁判結(jié)果】
一審判決承租人返還房屋，按照合同約定的租金支付房屋；二審維持判決；
【裁判規(guī)則】
一、租賃物未取得合法報建手續(xù)，租賃合同無效；
二、合同無效，承租人應(yīng)返還房屋；其出資建設(shè)房屋的主張，可另行起訴解決，不影響在本案的返還房屋的責(zé)任承擔(dān)；
三、未經(jīng)合法報建的房屋應(yīng)否拆除，是行政機(jī)關(guān)執(zhí)法的范圍；
四、案涉租賃合同因標(biāo)的物違法而無效，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的規(guī)定》第5條規(guī)定，可參照合同的約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定房屋占有使用費(fèi)；
【律師點(diǎn)評】
一、合理利用合同無效制度。
本案出租方在租賃市場價格上漲后與承租方就增加租金問題未能達(dá)成一致，通過起訴的方式主張租賃合同無效，從而主張返還財(cái)產(chǎn)。
但是，合同整體無效，違約條款即歸于無效，主張違約金未能獲得支持。
二、秉持誠實(shí)信用原則，衡量交易各方利益。
就租金問題，主張以合法建筑的租賃市場價格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算承租方應(yīng)支付的租金，未獲得法院支持。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的規(guī)定》對此內(nèi)容有明確的規(guī)定，新的《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》第32條也對合同無效的法律后果進(jìn)行規(guī)定，尤其是貫徹誠實(shí)信用原則的具體規(guī)定，避免使得某一方當(dāng)事人因合同無效制度而獲益。
此外，最為典型的關(guān)于合同無效參照合同約定支付價款的規(guī)定是在《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同案件適用法律問題的解釋》，建設(shè)工程施工合同無效的，經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，參照合同約定支付工程價款。因承包人的財(cái)力、物力、人力已經(jīng)全部物化到建設(shè)工程中，而合同約定的價款最為符合雙方意思表示。如此規(guī)定，是司法機(jī)關(guān)在發(fā)揮司法能動作用，引導(dǎo)建立誠實(shí)信用的商事交易制度，在優(yōu)化營商環(huán)境大課題中進(jìn)一步發(fā)揮司法導(dǎo)向作用。
【引申一-----九民紀(jì)要：避免使一方當(dāng)事人因合同不成立、無效或者被撤銷而獲益】
《全國民商事審判工作會議紀(jì)要》第32條第二款，在確定合同不成立、無效或者被撤銷后財(cái)產(chǎn)返還或折價范圍時，要根據(jù)誠實(shí)信用的原則要求，在當(dāng)事人之間合理分配，不能使不誠信的當(dāng)事人因合同不成立、無效或者被撤銷而獲益。合同不成立、無效或者被撤銷時，當(dāng)事人所承擔(dān)的締約過失責(zé)任不應(yīng)超過合同履行利益。
該紀(jì)要規(guī)定，著眼于合同無效、不成立或者被撤銷的法律后果，其中要旨有二，一是規(guī)范合同不成立情形下，參照《合同法》第58條關(guān)于合同無效或者被撤銷的法律后果，返還財(cái)產(chǎn)或折價補(bǔ)償。二是在合同不成立、無效、被撤銷情形下，合理分配各方利益，避免合同當(dāng)事人利用合同無效、不成立、被撤銷制度獲取不當(dāng)利益。
誠實(shí)信用原則在商事合同交易中貫穿始終，雖然不能決定合同的效力問題，但是能影響除此之外的裁判規(guī)則，影響司法機(jī)關(guān)合理分配合同當(dāng)事人舉證責(zé)任、利益分配等。通過這一規(guī)定，引導(dǎo)誠實(shí)信用的市場秩序，服務(wù)于營商環(huán)境建設(shè)。
【引申二---如何區(qū)分合同不成立與合同無效】
首先，性質(zhì)不同。合同成立與否，是一個事實(shí)判斷。合同有效無效，是一個法律判斷。其次，合同當(dāng)事人達(dá)成合意，完成要約和承諾，即成立，否則不成立。合同因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，或者違背公序良俗，違反《合同法》52條規(guī)定，合同無效，否則合同有效。最后，是否能夠通過履行改變。合同不成立，可以通過履行治愈原則來改變。合同無效，無法通過履行來改變違法或者背俗的事實(shí)。
九民紀(jì)要該條的規(guī)定，區(qū)分合同不成立和合同無效，在一定的情形下有其存在意義。例如假冒他人簽名與第三人簽訂合同的，該合同因不存在當(dāng)事人的合意，屬于不成立的合同。若不加區(qū)分，則要認(rèn)定該合同無效，但是我國法律中尚沒有假冒他人簽名而合同無效的制度，所以存在找法的困難。
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