面包財經(jīng) 作者：面包財經(jīng)
來源：面包財經(jīng)（ID：mianbaocaijing）
2021年5月17日，滬深交易所發(fā)布公告稱，首批9只基礎設施公募REITs項目正式獲得證監(jiān)會批復。5月24日起，該批產(chǎn)品將正式開啟詢價，距離發(fā)行再進一步。
若按照9只公募REITs詢價區(qū)間下限計算，首批公募基礎設施證券投資基金（REITs）預計合計融資近300億元。其底層資產(chǎn)包含收費公路、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、污水處理、垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電等多種資產(chǎn)。
根據(jù)《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，基礎設施項目原始權(quán)益人或其同一控制下的關聯(lián)方戰(zhàn)略配售部分在整體份額20%之內(nèi)的，持有期不得少于60個月；超過20%得部分持有期不得少于36個月；其余戰(zhàn)略配售方持有期間不得少于12個月。
根據(jù)其基金募集說明書，首批公募REITs 2021年現(xiàn)金分派率預計在4.10%~12.35%之間。其中不動產(chǎn)REITs（倉儲類REITs、園區(qū)類REITs）的現(xiàn)金分派率相對較低，其2021年現(xiàn)金分派率在4.10%~4.74%之間。
首批公募基金REITS正式獲批
5月17日，首批9只公募REITs基金正式獲得證監(jiān)會批復。這些基金包括：華安張江光大園REIT、浙商證券滬杭甬杭徽高速REIT、首創(chuàng)水務REIT、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT、普洛斯倉儲物流REIT、鹽田港倉儲物流REIT、廣交投廣河高速公路REIT、招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、首鋼生物質(zhì)REIT。
圖1：首批9只公募REITs基金正式獲批
根據(jù)其基金募集說明書，首批公募基礎設施證券投資基金（REITs）預計合計融資逾300億元。首批項目包含收費公路、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、污水處理、垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電等多種資產(chǎn)，地域上覆蓋京津冀、長江經(jīng)濟帶、粵港澳大灣區(qū)、長江三角洲等重點區(qū)域。5月24日起，該批產(chǎn)品將正式開啟詢價，距離發(fā)行上市再進一步。
上交所公布的REITs產(chǎn)品信息顯示，根據(jù)流程，T日也就是5月31日，為網(wǎng)下基金份額認購日及繳款日、公眾基金份額認購日及繳款日；T-8日（5月19日）披露招募說明書、詢價公告等文件；T-7日網(wǎng)下路演；T-5日（5月24日）為詢價日；T-1日刊登發(fā)售公告。照此時間表來看，5月底投資者便可參與REITs基金的認購。
什么是REITs？
REITs（全稱：Real Estate Investment Trusts)即不動產(chǎn)投資信托基金，是指在指定交易所公開交易，通過資產(chǎn)證券化的方式將具有可持續(xù)性、穩(wěn)定性收益的不動產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動性較強的上市證券的標準化金融產(chǎn)品。
我國基礎設施公募REITs采用“公募基金+ABS”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，整個產(chǎn)品存續(xù)期間封閉運作。基金80%以上資產(chǎn)持有單一基礎設施ABS，其余可投資于利率債、AAA級信用債或貨幣市場工具，以基礎設施項目租金、收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流作為基金收益來源，每年收益分配比例不得低于基金可供分配利潤的90%。簡單來說，REITs可以看作是以優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)為錨的股票。
圖2：我國基礎設施公募REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
REITs起源于美國，誕生之初是為了滿足部分高凈值投資者參與商業(yè)地產(chǎn)的訴求以及支持跨洲高速公路的投資建設。2000年被引入日本，主要是為提振房地產(chǎn)市場、解決不良債務問題。在國外成熟市場，REITs具備收入穩(wěn)定、高分紅、高流動性等特征，在資本市場中占有重要地位。
網(wǎng)下發(fā)售與公眾投資者發(fā)售部分不設置鎖定期
根據(jù)《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，基礎設施項目原始權(quán)益人或其同一控制下的關聯(lián)方參與基礎設施基金份額戰(zhàn)略配售的比例合計不得低于本次基金份額發(fā)售數(shù)量的20%，其中基金份額發(fā)售總量的20%持有期自上市之日起不少于60個月，超過20%部分持有期自上市之日起不少于36個月，基金份額持有期間不允許質(zhì)押。其余戰(zhàn)略配售方持有期限亦不得低于12個月。
除此之外，網(wǎng)下發(fā)售與公眾投資者發(fā)售部分不設置鎖定期，可上市交易，也可以通過回購的方式進行融資，因此具備一定的流動性基礎。
不動產(chǎn)REITs現(xiàn)金分派率相對較低
根據(jù)其募集說明書，首批公募REITs 2021年現(xiàn)金分派率預計在4.10%~12.35%之間。其中不動產(chǎn)REITs（倉儲類REITs、園區(qū)類REITs）的現(xiàn)金分派率相對較低，2021年現(xiàn)金分派率在4.1%~4.74%之間，明顯低于3只特許經(jīng)營權(quán)REITs（6.19%~12.35%）。首鋼生物質(zhì)REITs三個項目中一個項目涉及到特許經(jīng)營權(quán)，其2021年預計現(xiàn)金分派率為9.13%，2022年現(xiàn)金分派率為8.17%。
首批REITs中有兩只披露了內(nèi)部收益率，均為6%左右。
從管理費率來看，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs管理費用相對固定，為凈資產(chǎn)*0.15%+可供分配金額*3.5%，其他8只REITs管理費用均由固定費用+浮動費用構(gòu)成。
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