作者：成律師

來源：北京不良資產催收律師（ID：chenglvshi999）

在民商事執(zhí)行中，很多案件中存在被執(zhí)行人對于已經(jīng)查封、抵押的不動產以倒簽租賃合同的形式規(guī)避法院強制執(zhí)行，從而意圖達到逃避債務責任的目的。對于這種惡意逃債的行為，本文將重點分析其危害、形成的主要原因，及現(xiàn)有法律環(huán)境下的應對建議。

一、執(zhí)行程序中虛假租賃的危害

執(zhí)行中的虛假租賃多以租賃合同形式存在，簽訂時間都在查封甚至抵押登記之前，租期有十年甚至二十年，租金較低且在簽約時已一次性付清，很多情況下被執(zhí)行人會租給自己的親屬朋友或內部員工，租金轉賬后又以其他形式流回被執(zhí)行人實際支配，甄別難度極高。在執(zhí)行標的物拍賣變現(xiàn)時，虛假租賃會導致執(zhí)行標的物無法拍賣處置或者拍賣價款過低，嚴重影響債權人實現(xiàn)債權；另一方面，認定和處理虛假租賃難度較大，如相關舉證責任均由執(zhí)行申請人完成，會牽制大量精力，且效果十分有限，執(zhí)行法院對此往往也十分頭痛。

二、執(zhí)行程序中虛假租賃的成因簡析

上述情況的產生，主要原因有三：一是被執(zhí)行人利用了買賣不破租賃的規(guī)則，異化了其立法目的。買賣不破租賃規(guī)則的基本立法意圖是旨在保護正常房產租賃關系中的弱勢群體，防止因為房屋的買賣導致承租人流離失所或者正常經(jīng)營關系受到不利影響。而在執(zhí)行案件中，實際的弱勢群體是執(zhí)行申請人，尤其是當被執(zhí)行的財產線索有限債權人眾多的時候尤其如此，這種情況與買賣不破租賃的立法初衷完全相悖；二是，我國現(xiàn)行立法不論是在合同法還是物權法層面，都強調租賃關系參考物權的保護標準予以較為絕對的保護，對于執(zhí)行程序中的惡意濫用現(xiàn)象尚未采取及時的立法救濟，導致在實務中執(zhí)行法院缺乏統(tǒng)一、明確的操作依據(jù)。相比較而言，我國臺灣地區(qū)“民法”的規(guī)定可參借鑒：2000年“民法”第426條規(guī)定，不動產租賃期限在五年以上以及未約定期限的，只有經(jīng)過公證才產生對抗效力。這說明了我國臺灣地區(qū)現(xiàn)行的“民法”關于該原則的適用采取了區(qū)別對待主義。即對于五年以下的租賃合同，租賃公示方式是交付并占有；而對于五年以上的不動產租賃，則必須有確定期限并經(jīng)公證，方可對抗第三人。通過公證這種公示方式，可相對減少虛假租賃規(guī)避執(zhí)行行為存在的空間。三是被執(zhí)行人即使采取了虛假租賃的方式，違法成本相對較低。依據(jù)最高人民法院《關于依法制裁規(guī)避執(zhí)行行為的若干意見》關于規(guī)避執(zhí)行的相關規(guī)定，執(zhí)行法院對于規(guī)避執(zhí)行行為認定后予以罰款、拘留（《民事訴訟法》第一百一十五條，對個人的罰款金額，為人民幣十萬元以下。對單位的罰款金額，為人民幣五萬元以上一百萬元以下。拘留的期限，為十五日以下）。而如果債務人的債務數(shù)額達到千萬元以上，對于上述違法成本而言是完全值得鋌而走險的。

三、執(zhí)行程序中虛假租賃的滌除方式

按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定，虛假租賃的滌除可從兩個角度展開：

（一）滌除程序及舉證責任分配

對租賃關系真實性的審查一般是由承租人提起異議而引起的（即便是債權人主動要求滌除租賃，也應引導到異議審查程序），即承租人主張租賃權合法有效來阻卻執(zhí)行，而債權人或買受人認為租賃關系是虛假的，實質上是對承租人主張的否認，而依據(jù)民訴法基本原理，對于否定性事實不需要證明，應由承租人證明相關租賃關系的真實性。此外，依據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第7條規(guī)定，法院在判決過程中依據(jù)實際情況有權對證明責任進行分配的權利，即證明責任分配司法裁量權。在實務中應充分利用此規(guī)定賦予執(zhí)行法官的司法裁量權，將主要證明責任交由承租人承擔。

（二）認定租賃關系真實的關鍵要素應彼此呼應無顯著沖突

《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干

問題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定，“承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執(zhí)行的不動產或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。”按照最高法院2015年出臺的上述司法解釋，認定租賃關系真實性主要因素有三點，一是要求租賃合同的簽署時間是在法院查封之前：在實務中此點很可能被債務人惡意倒簽，發(fā)生爭議時可以申請對筆跡的形成時間進行司法鑒定，但筆跡形成時間的鑒定在實際鑒定過程中精度并不甚高，誤差可能達到兩三個月；二是實際占有實用，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定則強調了占有對于租賃的意義。根據(jù)該條規(guī)定，出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照合法占有、登記備案、合同成立的順序確定承租人，因此占有對租賃權的成立具有決定作用。而如果實務中承租人沒有實際占有使用的，結合上述司法解釋不應認定該租賃關系真實有效；三是：租賃價格顯著較低，此點需要有租賃當時的一般市場數(shù)據(jù)，一般可以通過評估公司完成，如果期限較近可以比較相近地段不動產的市場租賃價格。

除上述三點以外，還有在實務中較為關鍵的一點值得關注，就是租賃期限與租賃方式，如果租賃時間較長，如長達十年、二十年，且租金一次性支付完成，應是較為顯著的異常，除了需要承租人提供相關租金轉款憑證外，還應結合承租人的實際職業(yè)與租賃用途綜合考察判斷，如果發(fā)現(xiàn)相關租賃用途與承租人之前的職業(yè)及經(jīng)濟狀況等明顯不符，與其陳述的租賃用途難以對應的，則相關租賃關系的真實性進一步降低。

最后，在上述認定租賃關系真實性過程中，可特別要求承租人等簽署《不實施規(guī)避執(zhí)行行為承諾書》，對相關重要情況書面簽字確認真實性，一旦有案外因素（如相關人員舉報租賃關系為虛假并事后證實的）發(fā)現(xiàn)租賃關系為虛假的，可作為《刑法》第三百一十三條拒不執(zhí)行判決、裁定罪的犯罪線索移交公安機關偵查處理，如認定相關規(guī)避行為成立，對涉案人員最高可判處七年有期徒刑。

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原標題： 被執(zhí)行人簽署虛假租賃合同情況簡析及應對策略