睿思網 作者：睿思中國
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上交所官網顯示，7月31日，華泰紫金金鷹封閉式商業不動產證券投資基金狀態更新為“已申報”。這是?南京首只進入交易所申報序列的商業不動產公募REIT?，也是金鷹國際集團旗下首單REITs產品，底層資產鎖定城東仙林金鷹湖濱天地。
據基礎設施REITs項目信息系統披露，該項目2025年11月9日以消費基礎設施品類獲國家發改委推薦，備案擬募資?32.26億元?；同年12月證監會啟動商業不動產REITs獨立試點后，項目銜接新規轉至商業不動產通道申報，成為監管規則擴容下的過渡樣本。
作為本土商業龍頭的REIT首秀，金鷹沒有選擇新街口核心商圈的旗艦項目，反而落子仙林大學城板塊；雙業態打包的資產結構、區域商圈的增長天花板，也讓這單32億級的申報項目，成為觀察商業REITs定價分化的典型切口。
仙林項目的首發考量
金鷹選擇仙林項目作為REIT首秀，核心邏輯貼合公募REITs對?現金流穩定性?的底層要求。
據項目公開信息，仙林金鷹湖濱天地2022年獲評國家級綠色商場，總建筑面積約28萬平方米，沿仙樂湖分為兩大功能區。其中一期為開放式奧萊街區，建筑面積約12萬平方米，由6座主題場館組成，截至目前匯聚280余家品牌折扣店；二期為全業態家庭購物中心，建筑面積約16.8萬平方米，通過綠色建筑一星級評審，覆蓋超市、零售、餐飲、親子等多元業態。項目采用自持產權+自主商管模式，原始權益人同時為資產持有方與運營方，無需依賴第三方商管團隊。
國家企業信用信息公示系統顯示，項目采用雙原始權益人結構，一期、二期物業分屬兩家獨立主體。一期奧萊產權持有方為南京仙林金鷹天地科技實業有限公司，由南京金鷹國際集團100%直接持股，2006年項目開發階段成立，注冊資本1億元，偏重資產持有職能；二期購物中心的持有與運營主體為南京仙林金鷹購物中心有限公司，由金鷹國際商貿集團（中國）有限公司全資持股，2009年二期開業前成立，注冊資本3億元，兼具產權持有與商業運營職能。兩家主體最終均為金鷹國際集團體系，產權結構清晰。
2025年10月，兩家公司同步下設全資商業管理子公司，注冊資本合計超11億元，完成REITs申報前的資產隔離與架構梳理。按照行業慣例，后續專項計劃將通過收購項目公司股權的方式持有底層物業，實現風險隔離。
穩定的客群結構，是這單資產現金流韌性的核心支撐。項目3公里范圍內覆蓋16所高校，5公里輻射約50萬常住人口，高校師生與周邊家庭客群構成穩定消費基本盤——這類客群消費頻次高、客流波動小，但客單價與長期增長天花板也相對清晰。
據項目官方披露的2026年上半年運營數據，期內累計客流超1385萬人次，同比上升12%；銷售額突破10億元，同比上升11%。品牌調整同步推進，上半年完成80余個品牌煥新，改造面積超1.2萬平方米，首店占比超過62%，落地江蘇首店7家、南京首店4家、區域首店35家。其中引入的?ALDI奧樂齊南京首店?開業首日銷售額167萬元，刷新該品牌中國區開業門店銷售紀錄，目前仍保持南京市場日均銷售、客單價雙第一。
商業地產資管圈的普遍判斷是，金鷹選仙林做首發考量清晰：一是開業多年運營成熟，現金流波動小；二是產權結構干凈，原始權益人均為集團全資主體，架構梳理成本低；三是申報體量處于行業中等區間，更適配當前市場的資金承接能力。反觀新街口金鷹世界這類超高層旗艦項目，體量大、估值高、業態復雜，若要滿足市場普遍預期的分派率，對租金年增速要求更高，在消費弱復蘇周期下確定性反而更弱。
定價難點在雙業態打包
這單項目的資產組合邏輯清晰：奧萊部分承擔底倉職能，出租率穩定、現金流確定性強；購物中心部分貢獻增長彈性，租金具備調改提升空間。對應到估值層面，兩類屬性完全不同的資產如何合并測算，是最核心的技術難點。
以申報備案的32.26億元規模測算，對應單位建筑面積估值約1.15萬元/平方米，在已申報的區域型商業REITs中處于中等區間。該規模為申報階段預估數，最終募集資金以正式披露的招募說明書為準。
據戴德梁行截至2026年6月末的市場公開申報及上市樣本統計，滬深交易所已受理的商業不動產REITs申報項目達22只，覆蓋購物中心、奧特萊斯、酒店、辦公等全業態，擬募集總規模合計758億元。首批4只產品已于2026年6月18日在?上交所上市?，合計募集資金約203億元，發行溢價率區間為6.3%-10%；已完成詢價的第二批4只產品預計募集資金約92億元，首年預測年化分派率在4.1%-6.0%之間。
首批上市產品中，奧萊業態標的二級市場表現顯著優于辦公及社區商業標的，國泰海通砂之船商業REIT上市后持續維持溢價，除奧萊賽道標的外，其余產品上市后陸續出現破發。第二批詢價熱度同樣分層，核心商圈強現金流標的認購倍數更高，部分非核心區域項目則出現詢價延期、下限定價的情況。
從已上市產品招募說明書披露的預測數據看，純奧萊項目的首年預測年化分派率普遍處于行業區間上沿，純購物中心類多位于中樞水平。二者估值邏輯差異明顯：奧萊出租率穩定、品牌調整成本低，但租金增長空間有限；購物中心具備租金提價彈性，但受消費周期波動影響更大，空置率波動相對更高。對應到審核層面，兩類資產的資本化率取值、折舊攤銷年限、現金流預測模型均不統一，如何合并測算整體可供分配金額、劃分風險敞口，將是交易所問詢的核心方向。
橫向對比華夏保利商業REIT，二者均采用多資產打包申報模式，但業態組合差異顯著：保利項目為廣州珠江新城寫字樓疊加佛山區域購物中心，屬跨業態配置；金鷹項目為奧萊街區搭配區域購物中心，屬商業內部雙業態組合。據招募說明書披露，佛山保利水城商業建筑面積11.01萬㎡，資產估值9.18億元，對應單位商業面積估值約8340元/㎡；疊加廣州寫字樓資產后，整體最終發行規模較估值折價6.9%。
仙林金鷹單位商業面積估值顯著高于佛山水城，背后是三重差異的疊加：一是奧萊業態占比更高，現金流穩定性更強；二是南京作為省會城市，商業承載力與租金水平高于佛山；三是項目配套湖濱公園的生態屬性，具備一定的溢價空間。但最終發行價能否守住當前申報規模，仍存在調整可能。
若以申報備案規模為基數、參考區域型商業REIT4%左右的分派率水平做靜態粗略測算，對應年度可供分配金額約需1.29億元。需說明的是，該測算僅為單一口徑下的理論參考，由于項目為雙業態組合，實際分派率需結合兩類資產的加權資本化率綜合測算。截至目前，項目尚未披露整體出租率、加權平均租金、NOI等核心財務指標，公開招商渠道的鋪位報價與實際簽約租金通常存在一定折讓，最終現金流分派能力仍待招募說明書正式披露。
當前項目的雙位數增長，主要依賴品牌調改與首店引流。但首店的流量紅利通常僅能維持1-2年，后續若無持續的調改投入或區域消費力提升，客流與租金增長或將進入平穩階段。
證券化路徑的再延伸
金鷹國際集團1992年創立于南京，是當地首家外資高端商貿流通企業，截至目前持有商業經營面積500萬平方米，南京始終是其核心布局區域。
這并非金鷹首次試水商業資產證券化。早在2017年，集團旗下南京金鷹天地就發行了20億元規模的商業地產抵押貸款支持票據（CMBN），是國內首批銀行間市場CMBN產品，屬于債權類資產證券化工具。而本次申報的公募REITs，是金鷹首次嘗試?權益型資產證券化?產品。
對持有500萬㎡商業資產的金鷹而言，公募REITs的核心價值在于提供了權益型的存量盤活路徑。過去商業企業盤活存量主要依賴經營性物業貸、CMBS等債權工具，資產仍留在表內；公募REITs可實現資產出表、降低負債率，同時回籠資金用于存量改造或新項目拓展，形成“開發-運營-證券化-再投資”的資本循環。
市場普遍預期，若仙林項目發行順利且二級市場表現穩定，后續不排除更多金鷹系商業資產逐步納入平臺。不過截至目前，金鷹集團未公開披露明確的后續資產注入計劃。
項目后續仍需經過受理、多輪問詢、證監會注冊等多個環節，最終發行規模、定價水平均存在調整可能。
信息來源及免責說明?：本文信息來源于國家發改委基礎設施REITs項目信息系統、上交所官網、國家企業信用信息公示系統、金鷹官方披露的2026年上半年運營簡報、項目公開招商資料、戴德梁行《2025-2026亞洲REITs研究報告》、華夏保利商業REIT招募說明書等公開資料。本文僅為行業信息梳理與客觀分析，?不構成任何投資建議、交易指導或價值判斷?；不對信息的準確性、完整性做任何保證，內容存在時效性偏差風險。文中涉及的申報規模、運營數據、估值測算均為公開信息整理，?最終以官方正式披露的招募說明書、發售公告為準?。
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