作者：小債看市

來源：小債看市（ID：little-bond）

穆迪預計在持續房地產市場疲軟環境下，中國海外發展的合約銷售額和利潤率將繼續承壓。

01評級展望負面

近日，穆迪確認中國海外發展（00688.HK）的“Baa2”發行人評級及其全資融資平臺評級，并將所有實體的展望從穩定調整至負面。

穆迪評級

穆迪表示，負面展望反映了中國海外發展2025年弱于預期的財務表現，以及去杠桿能力的不確定性。

穆迪預計在持續的房地產市場疲軟環境下，中國海外發展的合約銷售額和利潤率將繼續承壓。

不過，此次評級確認反映了中國海外發展在中國住宅房地產市場領先的市場地位，這得益于其來自一二線城市的高銷售貢獻及強大的品牌知名度。

同時，中國海外發展卓越的流動性，龐大的現金持有量及基于國企背景獲得的強勁融資渠道支撐了這一優勢。

《小債看市》統計，目前中國海外發展存續美元債9只，存續規模39.58億美元。

存續美元債

02財務分析

據官網介紹，中國海外發展成立于1979年，總部位于香港，是中國建筑工程總公司旗下控股的房地產開發企業。

中國海外發展于1992年在香港聯交所上市，為首家以本地業務直接上市的中資企業。

2025年，中國海外發展實現合約銷售額2512.3億元，權益銷售額蟬聯行業第一。

拿地方面，中國海外發展在內地15個城市和香港新增35幅地塊，新增土地儲備總建筑面積為499萬平方米，權益建筑面積為445萬平方米。

截至2025年末，中國海外發展總土儲2528萬平方米，一線及強二線城市貨值占比86.5%。

從業績看，中國海外發展全年實現營收1680.9億元，同比減少9.2%；股東應占溢利126.9億元，同比減少18.8%。

中國海外發展利潤下降的主要原因是結轉規模減少，同時毛利率為15.5%，同比下降2.2個百分點。

歸母凈利潤

截至2025年末，中國海外發展總資產有9156.97億元，總負債有4957.98億元，凈資產有4198.99億元，資產負債率為54.14%。

《小債看市》分析債務結構發現，中國海外發展主要以流動負債為主，占總債務的53%。

截至相同報告期，中國海外發展流動負債有2625.89億元，主要為其他應付款，公司一年內到期的短期債務有423.16億元。

相較于短債規模，中國海外發展的流動性充足，其賬上現金及現金等價物有1036.28億元，足以覆蓋短債，公司短期償債壓力不大。

此外，中國海外發展還有非流動負債2332.09億元，主要為長期借貸，公司長期有息負債有2050.59億元。

整體來看，中國海外發展的剛性債務總規模有2473.75億元，主要為長期有息負債，帶息債務比為50%。

中國海外發展的平均融資成本僅2.8%，處于行業低位。

從融資渠道看，中國海外發展主要通過股權、銀行借款、債券以及應收賬款等方式融資，渠道呈多元化。

不過，2022年以來，中國海外發展的籌資性現金流呈凈流出狀態，公司面臨一定再融資壓力。

籌資性現金流

資產質量方面，中國海外發展的其他應收款規模較大，截至2025年末有464.15億元，對資金形成占用。

總得來看，中國海外發展業績下滑，對債務和利息的保障能力下降；籌資性現金流持續凈流出，面臨一定再融資壓力。

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原標題： “央企開發商”業績下滑，評級展望被調整至負面