作者：胡喆、陳府申等

來(lái)源：大隊(duì)長(zhǎng)金融（ID：captain_financial）

1. 投資立項(xiàng)（發(fā)改委）

• 政府投資項(xiàng)目實(shí)行審批制度, 需報(bào)送項(xiàng)目建議書(shū)+可行性研究報(bào)告+初步設(shè)計(jì), 經(jīng)投資主管部門(mén)批準(zhǔn)

• 企業(yè)不涉及政府資金投資項(xiàng)目, 僅涉及全國(guó)重大生產(chǎn)力布局、戰(zhàn)略性資源開(kāi)發(fā)、重大公共利益、限制性項(xiàng)目, 實(shí)行核準(zhǔn)制度

• 政府投資目錄之外的企業(yè)投資項(xiàng)目, 實(shí)行備案制, 企業(yè)在開(kāi)工建設(shè)前在線平臺(tái)將項(xiàng)目信息報(bào)送備案機(jī)關(guān)

根據(jù)投資主體、資金來(lái)源、項(xiàng)目信息、投資規(guī)模等, 履行對(duì)應(yīng)的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的審批、核準(zhǔn)或者備案程序, 取得投資主管部門(mén)出具的對(duì)于項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告的審批文件、核準(zhǔn)文件、項(xiàng)目備案證明。如果未履行, 存在被責(zé)令停產(chǎn)停工風(fēng)險(xiǎn)。

2. 報(bào)建手續(xù)– 環(huán)評(píng)(環(huán)保局)

根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響程度,對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)進(jìn)行分類

• 重大影響,編制環(huán)境影響報(bào)告書(shū)

• 輕度,編制環(huán)境影響報(bào)告表

• 影響相對(duì)下,不需要進(jìn)行環(huán)保評(píng)價(jià)的,填報(bào)環(huán)境影響登記表

具體查看《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分配管理目錄》。開(kāi)工建設(shè)前將環(huán)境影響報(bào)告書(shū)、環(huán)境影響報(bào)告表報(bào)有審批權(quán)的環(huán)保行政主管部門(mén)審批, 未取得對(duì)應(yīng)審查或者審查后未經(jīng)批準(zhǔn), 不得開(kāi)工建設(shè), 擅自開(kāi)工建設(shè)的, 存在被要求停止建設(shè)、罰款風(fēng)險(xiǎn)。

3. 報(bào)建手續(xù)– 節(jié)能評(píng)估及節(jié)能審查(能源局)

項(xiàng)目建設(shè)、竣工、運(yùn)營(yíng)管理的重要依據(jù)

• 政府投資項(xiàng)目,報(bào)送可行性研究報(bào)告的環(huán)節(jié),取得節(jié)能審查機(jī)關(guān)出具的節(jié)能審查意見(jiàn)

• 企業(yè)投資項(xiàng)目,開(kāi)工建設(shè)前,取得節(jié)能審查機(jī)關(guān)出具的節(jié)能審查意見(jiàn)

2006年起,未按規(guī)定進(jìn)行節(jié)能審查或節(jié)能審查未通過(guò),不得開(kāi)工建設(shè),已經(jīng)投入建設(shè)使用的,存在被叫停風(fēng)險(xiǎn)。例如IDC等信息技術(shù)產(chǎn)業(yè), 能耗是重要成本。

4. 報(bào)建手續(xù)– 用地批準(zhǔn)(國(guó)土局&規(guī)自局)

通過(guò)出讓/劃撥的形式取得土地使用權(quán)，并取得土地使用權(quán)證

不同情形不同類型批文,特定項(xiàng)目立項(xiàng)前置文件包括:

• 用地預(yù)審意見(jiàn): 包括選址、規(guī)模是否符合要求,涉及占用基本農(nóng)田或者耕地的,審查是否已經(jīng)組織農(nóng)田占用相關(guān)的探勘和論證程序

未預(yù)審或預(yù)審未通過(guò),不得批復(fù)可行性報(bào)告,無(wú)法通過(guò)立項(xiàng)程序、辦理供地手續(xù)

• 項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū):劃撥項(xiàng)目,申請(qǐng)項(xiàng)目批準(zhǔn)/核準(zhǔn)前,應(yīng)當(dāng)向規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)

2019年開(kāi)始土地管理制度調(diào)整, 用地預(yù)審意見(jiàn)和選址意見(jiàn)書(shū)已合并為"建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見(jiàn)書(shū)"。

5.報(bào)建手續(xù) – 規(guī)劃(規(guī)自局&住建局)

?建設(shè)用地規(guī)劃許可證:無(wú)論劃撥、出讓,都應(yīng)取得,核定建設(shè)項(xiàng)目用地位置、面積、允許建設(shè)范圍、建設(shè)規(guī)劃條件,未取得,存在要求退回占用土地的風(fēng)險(xiǎn)?工程規(guī)劃許可證: 未取得或未按照核定要點(diǎn)建設(shè)的項(xiàng)目, 存在無(wú)法通過(guò)規(guī)劃竣工驗(yàn)收, 建成后要求拆除的風(fēng)險(xiǎn)

6. 報(bào)建手續(xù)– 開(kāi)工建設(shè)(住建局)

• 施工許可證:開(kāi)工建設(shè)前,向工程所在地縣級(jí)以上建設(shè)行政主管部門(mén)(建委)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證

• 大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,比如跨省高速公路或港口,需要批準(zhǔn)開(kāi)工報(bào)告的,則無(wú)需領(lǐng)取施工許可證

未取得施工許可證或開(kāi)工報(bào)告, 擅自開(kāi)工的, 存在被要求停止建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn), 即使投入使用, 在產(chǎn)權(quán)辦理或竣工驗(yàn)收時(shí), 仍存在前置手續(xù)不全導(dǎo)致后續(xù)證照無(wú)法辦理風(fēng)險(xiǎn)

7. 報(bào)建手續(xù)– 竣工驗(yàn)收(住建局&環(huán)保局&消防大隊(duì))

政府部門(mén)、質(zhì)檢機(jī)構(gòu)判斷工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是否合規(guī)及批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件規(guī)定, 是否簽訂工程質(zhì)量保修書(shū),只有竣工后, 建設(shè)工程才可以交付使用

專項(xiàng)驗(yàn)收包括

• 工程驗(yàn)收

• 環(huán)保驗(yàn)收

2017年新修訂的《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》改為建設(shè)單位自主驗(yàn)收。編制環(huán)境影響報(bào)告書(shū)(表)的建設(shè)項(xiàng)目竣工后,由建設(shè)單位對(duì)配套建設(shè)的環(huán)境保護(hù)設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收,編制驗(yàn)收?qǐng)?bào)告并依法向社會(huì)公開(kāi);填報(bào)環(huán)境影響登記表項(xiàng)目以及未納入建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分類管理名錄的項(xiàng)目,則不需要進(jìn)行環(huán)保驗(yàn)收。

根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收暫行辦法》規(guī)定,建設(shè)項(xiàng)目需要配套建設(shè)水、噪聲或者固體廢物污染防治設(shè)施的,仍由環(huán)境保護(hù)部門(mén)對(duì)相應(yīng)污染防治設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收,以及一些項(xiàng)目還可能要求污水管網(wǎng)的納管協(xié)議、危廢處置協(xié)議等辦理環(huán)保備案。

• 消防驗(yàn)收

《消防法》《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》規(guī)定, 特殊建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后, 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)申請(qǐng)消防驗(yàn)收, 未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用。建筑工程綜合驗(yàn)收外,還涉及重要的單項(xiàng)驗(yàn)收,其中規(guī)劃驗(yàn)收作為竣工驗(yàn)收的前置手續(xù),在竣工驗(yàn)收備案手續(xù)完備的情況下,可不做細(xì)項(xiàng)要求,但是環(huán)保驗(yàn)收和消防驗(yàn)收相對(duì)獨(dú)立于竣工驗(yàn)收備案。 

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 基礎(chǔ)設(shè)施REITs交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)實(shí)務(wù)操作及案例