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作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
引入信托入局，合生創(chuàng)展既能夠獲取資金支持，又能夠將部分負債移至表外。
一則股權變動，合生創(chuàng)展引援信托的動作浮出水面。
近日，合生創(chuàng)展旗下公司出現(xiàn)股權變更，合生創(chuàng)展將北京盛宏辰悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司70%股權轉讓予中融國際信托有限公司。該公司涉及到的項目，正是合生創(chuàng)展于年初競得的北京大興舊宮項目。
實際上，在合生創(chuàng)展的擴張中，引援信托的動作并不罕見。2020年豪擲180億元奪得的分鐘寺三宗地塊，同樣能夠發(fā)現(xiàn)信托的身影。
觀點地產(chǎn)新媒體了解到，拿下分鐘寺三宗土地的公司均由中誠信托持有的寧波誠車投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）持股70%，另外30%股權的直接受益人則為合生創(chuàng)展旗下地產(chǎn)基金。
引信托入局，合生創(chuàng)展既能夠獲取資金支持，更能夠將部分負債移至表外。
北京項目引援
在股權變更前，北京盛宏辰悅房地產(chǎn)由北京合生綠洲房地產(chǎn)持股100%。而北京合生綠洲房地產(chǎn)由合生集團有限公司持股100%。變更后，該公司由中融信托持股70%，北京合生綠洲持股30%。
資料顯示，北京盛宏辰悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2019年6月17日，法定代表人為李小廣，注冊資本為3333.33萬元人民幣，經(jīng)營范圍包含：房地產(chǎn)開發(fā)；物業(yè)管理。
該公司涉及到的項目主要是合生創(chuàng)展于年初斬獲的北京大興區(qū)舊宮項目。
今年1月26日，合生創(chuàng)展全資附屬公司北京盛宏辰悅擊退中海、華潤、金茂等十余家房企，以“觸頂”價46.57億元+21%的自持比例競得北京大興舊宮地塊，溢價率10.88%，成交樓面價接近3.5萬元/平米，這一樓面價相當于2020年大興區(qū)新房成交均價4.37萬元/平米的80%。
觀點地產(chǎn)新媒體了解到，該土地由位于北京大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)南郊農(nóng)場棚戶區(qū)的三幅地塊組成，總用地面積為5.7萬平方米，地塊為純二類居住用地，容積率為2.2-2.4，不限房價。
彼時，合生創(chuàng)展計劃把該土地發(fā)展成為多座合共約有133,066平米建筑控制規(guī)模面積的住宅大樓，估計建筑工程將大約會在2021年6月開始，而預售則大約會在2021年8月開始。
合生創(chuàng)展稱，該土地位于南五環(huán)外側，屬優(yōu)質地段，毗鄰地鐵站，該地區(qū)及附近地區(qū)對住宅物業(yè)的需求持續(xù)高企，因此該土地在開發(fā)為住宅物業(yè)方面具有巨大潛力，且收購事項為一個良好的投資機會。
公開資料顯示，舊宮地塊周邊有9個新房項目，均已入市，在售價格介于5.2萬元/平米至6萬元/平米之間，其中，中海寰宇時代均價在5.28萬元/平米左右。
今年4月，合生公布該項目案名為“合生me悅”。
信托身影
2020年5月19日，合生創(chuàng)展接連在北京分鐘寺斬獲地塊，合計斥資近180億元，這一數(shù)值將近合生創(chuàng)展2019年全年營收。
在當時，180億元的土地款對合生創(chuàng)展來說并不是小數(shù)目。
截至2019年底，合生創(chuàng)展集團在手現(xiàn)金126.35億港元(折合人民幣115.77億元)，并不足以支付180億元的拿地款，加上一年內(nèi)到期需償還的貸款約160.73億港元(人民幣147.28億元)。這意味著，此次拿地需要較大資金支援。
由此，合生創(chuàng)展找來了中誠信托。觀點地產(chǎn)新媒體了解到，拿下分鐘寺三宗土地的公司分別是北京合盈銳恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(L-41地塊競得人)、北京合昕辰銳企業(yè)管理有限公司(L-39地塊競得人)、北京合宏達盛企業(yè)管理有限公司（LL-24、L-26地塊競得人）。
三家公司的股權結構頗為相似。企查查中顯示，上述三家企業(yè)的大股東均為寧波誠車投資管理合伙企業(yè)（有限合伙），持股比例為70%：5月11日，寧波誠車投資加入北京合盈銳恒；5月13日，寧波誠車投資加入北京合昕辰銳；4月24日，寧波誠車投資加入北京合宏達盛。
另外30%股權，兩家由廊坊市合富匯華企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）持有，一家由廊坊市合佳景潤企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）持有，最終受益人為合生資本（寧波）控股有限公司。
據(jù)悉，這一公司正是合生創(chuàng)展的地產(chǎn)基金。有分析指出，合生資本（寧波）多聚焦于內(nèi)部項目融資，以多層嵌套方式提供表外資金支持。但由于合生創(chuàng)展擴張期發(fā)展較晚，目前涉及的表外融資項目規(guī)模較小。
那么，寧波誠車投資是何許人也？進一步調查發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)由中誠信托認繳出資額59.99億元，股權占比約75%。
信托之外，朱氏家族還擅長借助珠江人壽這一關聯(lián)公司。眾所周知，分鐘寺三宗地塊均由兄弟公司珠江地產(chǎn)承擔一級開發(fā)。2009年，分鐘寺土地一級開發(fā)項目授權給北京嘉富龍，北京嘉富龍所承擔的土地開發(fā)建設補償?shù)纫患夐_發(fā)成本高達113億元。該公司由珠江地產(chǎn)持股62.14%，珠江人壽持股約35.83%
根據(jù)掛牌公告里面提到的補償協(xié)議，北京嘉富龍“有權收取有關部門返還的該宗地的土地開發(fā)建設補償費”。也就是說，合生創(chuàng)展需要支付的180億元的土地款中，實際只需再拿出約67億元的政府土地出讓收益款。
截至2020年9月底，珠江投資已收回約113億元的一級土地整理出讓返還款，在集團內(nèi)部實現(xiàn)了一二級聯(lián)動。
眾多手段，都是合生創(chuàng)展擴張路上的重要抓手，以對沖長期債務規(guī)模的擴大。2020年末，合生創(chuàng)展的有息負債總額為1075.38億港元，相比于2019年的633.9億元增加約69.6%，同時，其在期末的現(xiàn)金及銀行結余（包含受限制現(xiàn)金）約為279.1億港元，同比增長120.8%，在手現(xiàn)金足夠覆蓋短期借款。
2020年財報顯示，合生創(chuàng)展負債雖有所提升，但仍滿足央行“三道紅線”要求：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為64%，較上年同期增長約1個百分點；凈負債率81%，較2019年末上升約13個百分點；非受限現(xiàn)金短債比為1.56，較上年同期提升約0.56。
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