丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部
克而瑞證券數據顯示，下半年典型房企境內外到期債券規模約為2887億元，其中民企債券到期規模占比達到71%。
聚焦接下來的兩個月，房企進入還債高峰期，尤其是民企債券違約風險加劇。
CAIC數據顯示，2022年6-7月200家核心房企境內外債券合計到期規模約1755億元，其中，民企約有1178億元債券到期，占比67%。
下半年，民營房企到期債券中，海外債約占總規模的56%。
年內，有12家房企債券到期規模超百億，有8家為民營房企。
其中，綠地于5月27日發起同意征集，對將于6月25日到期的美元債尋求展期。標普隨之下調其評級至“CC”，認為如果無法獲得債務展期，綠地集團很可能無法按時兌付該優先債券，綠地或將成為首家債券違約的國有房企。
2022年以來，房企美元債幾乎處于“冰封”狀態，截止6月8日，中資房企美元債累計發行金額為513億元，其中5月份更是年內低點，中資房企美元債共發行65.9億元，同比減少79%。
從月度數據來看，中資房企人民幣債自3月達到年內高峰，隨后發行規模“兩連降”，5月人民幣債共發行591.8億元，環比減少48%。
我們從上述房企數據中梳理了國企和民企發債情況，通過對比發現，國企人民幣債發行規模是民企人民幣債發行規模約15倍。（由于萬科和綠城為混合所有制企業，我們將其劃歸國企進行統計。）
克而瑞證券數據顯示，截止6月8日，民營房企人民幣債累計發行10筆共115億元，平均融資成本為4.7%。最高額度為龍湖發行的一筆20億元的公司債。
再來看國企，共發行147筆人民幣債累計規模達到1683.44億元，平均融資成本3.4%。額度最大的一筆為華潤置地于4月22日發行的一筆50億元公司債。
而民企融資主要集中于美元債，截止6月8日，18家民營房企共發行22筆美元債總計322億元，票面利率平均為10.6%，其中通過“要約交換”的形式發行的就有16筆。而國企有4筆共計60億元美元債發行，票面利率平均為3.6%。
過去幾個月，至少9家上市房企發布公告，稱未能按期支付到期債券本金或利息，構成實質性違約。
已構成違約的房企，全部為民營企業，其中不乏規模房企。
陽光城在違約房企中比較典型。
2022年2月17日，陽光城公告兩筆海外債出現實質性違約成為第一塊多米諾骨牌，后續不斷出現多只債券違約，至5月陽光城境外公開市場債券未按期支付本息累計1.09億美元，境內公開市場債券未按期支付本息累計81.67億元。
6月2日，陽光城再發公告，稱未能足額按期償付“20陽城02”、“20陽城03”及“21陽城02”的本金和相應利息。
為了解決到期債務問題，陽光城曾于1月24日和1月25日分別就“21陽城01”公司債、“21陽光城MTN001”中期票據進行債務展期，但無奈杯水車薪。
陽光城方面表示，公司正全力協調各方積極籌措資金，商討多種方式解決相關問題。
面對即將到期的債務，多數房企采取了債務展期的方式，以時間換空間，目前11家房企共15筆債券尋求展期。
這里有一個共性，即“緩沖期”一般為一年，分期支付款項，且部分房企需要通過持有的項目公司股權質押用于增信。
比如3月14日，富力地產就一筆19億元的公司債尋求展期。根據其展期方案，該筆債券展期一年，同時展期方案的增信措施為兩家項目公司50%股權。
面對即將到期的美元債，房企多以“要約交換”為主，高息置換到期債券。但往往以抬高發行成本為代價。
過去的幾個月，26筆美元債新增發行中，有16筆為要約交換，現有票據交換為新發行票據，變相展期，置換成功后，16筆美元債票面利率平均為11.4%。
當然，也有房企進行債務重組紆困。6月1日，當代置業獲批召開大會審議境外債務重組計劃，如果得到債權人支持，那么當代置業將成為繼華夏幸福之后，又一個通過債務重組化解風險的房企。
下半年對于房企來說仍然是煎熬的，雖然政策端有松動跡象，但整體仍處于收緊態勢。
當前房企融資處境很難，尤其民營房企，除受到重點扶持的優質民企仍可在國內發債外，普通民企境內發債較為艱難，海外發債多為與投資人達成展期協議，高息置換到期債券。可以看出，房企境內外融資情況都沒有明顯的改善。
當前，任何一家房企都不能對自己的融資能力過于樂觀，資金鋪排計劃應該謹慎，并通過銷售回款和處理優質資產獲得現金流入。
寒冬仍未遠去，我們仍需嚴陣以待！
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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