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YY | 2021公募REITs:政策梳理、產(chǎn)品的發(fā)行與上市交易

YY評級 YY評級
2022-02-18 10:36 5006 0 0
2020年40號文件標(biāo)志境內(nèi)公募REITs產(chǎn)品試點(diǎn)正式開始,后續(xù)緊跟一系列政策文件,完成了整個政策框架和業(yè)務(wù)規(guī)則的制訂。

作者:rating狗

來源:YY評級(ID:YYRating)

摘要

出于盤活存量資產(chǎn),打通投融資渠道的目的,我國公募REITs從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開始。2020年40號文件標(biāo)志境內(nèi)公募REITs產(chǎn)品試點(diǎn)正式開始,后續(xù)緊跟一系列政策文件,完成了整個政策框架和業(yè)務(wù)規(guī)則的制訂。

首批9個公募REITs發(fā)行上市已7個月,資產(chǎn)類型為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、生態(tài)環(huán)保、高速公路。(1)從發(fā)行情況看,流動盤占比相對較少,占總份額的40%;產(chǎn)品受到投資者積極的認(rèn)購,網(wǎng)下平均配售率為14.51%,公眾投資配售率平均為6.27%。(2)二級市場走勢“先抑后揚(yáng)”,收益率與股票、債券相關(guān)度小;日均換手率在1.5%左右,遠(yuǎn)高于美國REIT市場的0.7%水平,短線交易明顯。(3)從后續(xù)經(jīng)營情況看,除倉儲物流依舊表現(xiàn)優(yōu)秀外,其他類型資產(chǎn)第四季度的收入水平都要劣于第三季度??傮w來看,投資者持有的收益還是主要來自二級市場上的增值,“股”性突出。

第二批公募REIT只有兩只:華夏越秀高速REIT和建信中關(guān)村REIT,整體看底層資產(chǎn)優(yōu)秀,建信中關(guān)村REIT的現(xiàn)金流分派率處于園區(qū)類前列。第二批公募REITs認(rèn)購“火爆”,網(wǎng)下和網(wǎng)上的配售率均不足3%;上市前幾日溢價率最高達(dá)38%、40%,之后企穩(wěn),但收益率仍高于REITs同類的其他產(chǎn)品。整體看,受益于底層資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)、現(xiàn)金分派率較高(建信中關(guān)村REIT)以及投資者情緒的高漲,第二批REITs表現(xiàn)亮眼。

高漲情緒下,我們?nèi)詰?yīng)回歸產(chǎn)品本身價值,公募REITs“債性”突出,底層現(xiàn)金流才是價值的支撐。

本文是2021年回顧,但是隨著2022年股票的殺跌,REITs一騎絕塵,更需要在高估值的位置去做好防守。

圖表速覽


注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“YY評級”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: YY | 2021公募REITs:政策梳理、產(chǎn)品的發(fā)行與上市交易

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