觀點 作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin）
得到“國家隊”入場的陳田村，至少已經擺脫可能爛尾的命運。
觀點網 全國最大的“汽配城”已走在重生的路上。
比起進度停滯多年的其他舊改項目，陳田村舊改走得不快，但好在步履并沒有真正停下。盡管因為流動性問題建設緩慢，但由富力操刀的首期安置房已在2024年交付，近期也迎來了不止一項好消息。
隨著多個舊改項目紛紛提速，廣州白云陳田村在接到115億元增量紓困資金的同時，也引入了兩位“重量級”嘉賓。
在各級政府協調下，由興業銀行牽頭聯合紓困各方制定的項目紓困盤活方案已獲廣州市政府批復同意，明確陳田村舊改將由興業銀行、富力集團、華發建管3家企業共同改造開發。
揮別昔日汽配城的繁華與握手樓的臟亂，得到“國家隊”入場的陳田村，至少已經擺脫可能爛尾的命運。
陳田村往事
位于廣州市白云新城北部，陳田村是白云新城北部發展帶的門戶地區，再加上靠近白云山，區位優勢明顯，改造也被寄予厚望。
而講起陳田村往日繁華，最有感觸的必定是廣州的老司機們。從一顆螺絲到舊車尾燈，從保險杠到方向盤，在汽車發燒友的心目中，這個全國最大的汽配城的地位并不低于小朋友眼中的迪士尼。
店鋪挨著店鋪、輪胎和整箱零件堆在地上，往來吆喝和講價之間，跑車引擎聲帶來的熱鬧能夠持續到深夜。
但舊村走動空間本就狹窄，還有汽車配件熱銷帶來的油污遍地與吵鬧噪音，這樣的熱鬧對于當地村民而言是一種無法調和的苦惱。
于是，陳田村改造規劃在2013年4月進行批前公示，正式走上舊改之路。
根據《白云區陳田村改造地塊控制性詳細規劃修改征詢意見公示》，此次改造規劃的總面積達207.8萬平方米，超過了當時正在進行的最大城中村改造項目琶洲村。
在規劃中，陳田村改造地塊包括4個規劃管理單元，將建設近50棟高層住宅，毛容積率從0.80提高到3.32，對應增加了規劃道路和商業、教育面積，白云大道西側連片汽配城的商業用地主要用作復建住宅用地和融資住宅用地。
邁出第一步后，陳田村的改造路程起初也是在正軌上順利前行。
先是2014年，陳田村永泰片區控制性詳細規劃獲批，確定以“三舊連片綜合開發”模式打造示范區；2015年11月，改造方案獲廣州市原城市更新局批復，項目正式立項；2017年3月，陳田村召開股東代表大會，通過《改造方案》《拆補方案》《招商原則》并公示，進入籌備階段。
來到2019年3月，陳田村舊改項目擺上競拍臺，最終經過報價角逐，由富力收入囊中。
多年以來，富力早已在發展軌跡中烙上“舊改大戶”的印記，時任富力董事長的李思廉也曾多次在公開場合表示，舊城改造是富力開發計劃中優先考慮的項目。
在陳田村舊改之前，富力手中已有超過40個分布在全國范圍內的已簽約舊改，其中大灣區內已簽約項目便超過20個，涉及總建筑面積約超2000萬平方米。
那一年的富力站在最輝煌的塔尖，手中營業額與凈利潤雙線增長，對于陳田村舊改的期待也很高。有消息人士表示，富力或是希望借助陳田村的區位優勢再現“獵德傳奇”。
將陳田村舊改拿到手后，富力快速動了起來。
2019年5月，陳田村啟動一期簽約拆除工作；同年7月，已完成約42萬平方米集體物業拆除，超1500家商戶動遷，租戶簽約率超過90%；11月，奠基儀式啟動，陳田村一期復建安置工程正式開工。
但故事在2020年迎來轉折，和大多數交由民企操刀的舊改項目命運相似，富力的流動性情況急轉直下，陳田村的改造進程也在斷斷續續“卡帶”之中走走停停。
國家隊入場
沒有完全陷入停滯，卻也沒在預期節點中看到應有成果，陳田村舊改就這樣卡在尷尬的中間地帶，度過了5年歲月。
實際上，富力在拿下陳田村舊改的那一年就開始了出售資產、股權融資、減少拿地等一系列舉措，以此緩解現金流壓力。
資金鏈緊張是一顆懸在富力頭上的雷。陳田村舊改雖然在2019年就已動工，但受疫情、舊改政策、行業周期等等影響，富力面臨的流動性壓力令舊改項目陷入了融資、拆遷與建設進度緩慢的泥潭。
2021年5月，陳田村村民對改造方案表決通過率超90%，首期安置房設計方案也獲得批復，但超過200萬平方米的改造版圖中，已拆除部分只有66.05萬平方米，完成率僅有三成。
舊改項目本就龐大而復雜，耗資高、耗時長的特點對操盤方而言是非常大的考驗。哪怕是經驗充足的舊改老手富力，2022年3月在公開市場正式宣布違約之后，手中各項舊改都開始步履維艱。
好在富力并沒有“擺爛”，陳田村舊改一期復建房在2023年5月宣布封頂，進入裝修與配套階段。
盡管按照最初計劃，首批復建房應該在2022年便完成建設。
富力一邊忙著賣資產和處理債務重組，另一邊還在獨自推動著陳田村首期復建房施工進度，最終在2024年8月開啟了首批搖珠分房，同年12月正式收樓。
據介紹，復建住宅區首期項目新建住宅樓10棟共計1393套，總建筑面積約28萬平方米，商業配套44.73萬平方米，涉及數千戶居民的搬遷與新居安置。
不過，也因為富力的流動性困難，首期復建房進度緩慢，二期地塊還有不少村民直到今年仍未搬離。
幸好，命運的轉折點今年終于降臨在陳田村。
廣州白云區政府在5月發布通知，收回陳田村全村的集體土地使用權。又過三個月，一則《征收土地公告》直接將陳田村二期將近30公頃的集體用地轉為國有土地，為后續拆遷提前鋪路。
為此，征收公告提到，公告發布之日起15日內，如果留守戶逾期未簽訂補償協議的，政府將依法啟動“行政處理”，申請強制拆除。
征收土地使用權就像由紅轉綠的信號燈，再次按下陳田村舊改的加速鍵。
11月2日，陳田村經濟聯合社官微宣布增量紓困資金到位，興業銀行作為出資方和資金監管方，投入的專項資金規?；蜻_到百億。
據了解，按照此前舊改估算，陳田村改造總投資額約為105億元。這也意味著，興業銀行入局帶來的“活水”足夠覆蓋陳田村舊改剩余區域建設所需要的資金。
或許考慮到富力當前面臨著多重壓力，為了確保陳田村舊改不再走走停停，引入興業銀行的同時，陳田村還迎來了華發建管共同開發。
也由于華發建管的入局，融資區原本已建好兩棟樓的富力富云山，在近日正式更名為“雲山境”，融資區剩余未建區域宣布重新啟動。
據市場消息，原富云山A區由華發和富力共同運營，后續新建組團全交給華發代建代管，富力徹底退出開發。
最重要的資金問題找到出路，又有“國家隊”華發建管參與建設，富力在陳田村也終于擺脫左支右絀的狀況，舊村蝶變或許已在不遠處。
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