房地產(chǎn)貸款主要由個人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款兩項構(gòu)成。個人住房貸款與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)。比如說，新房個人住房貸款發(fā)放額和新建商品住宅銷售額的比值，從長期觀察，始終在38%到42%之間波動。受疫情近期多發(fā)、部分居民收入下降、房地產(chǎn)建筑營銷活動受阻等因素影響，商品住宅銷售額出現(xiàn)了下滑，個人住房貸款發(fā)放額也有小幅回落。此外，隨著個人住房貸款余額不斷增大，每個月的還款額也在逐漸增大。3月末，全國個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長8.9%，盡管我們觀察新房貸款發(fā)放額與新房銷售額的比值還處于歷史上較高的水平，但余額同比增速比去年末下降了2.3個百分點。

從房地產(chǎn)開發(fā)貸款看，恒大風險顯性化后，金融機構(gòu)出現(xiàn)了短期的應激反應，人民銀行積極指導商業(yè)銀行更多關(guān)注建設項目本身的償還能力，保持開發(fā)貸款平穩(wěn)投放，滿足房地產(chǎn)建設項目的合理融資需求。與去年四季度相比，今年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款月均多增約1500億元，與同期的新房在建規(guī)模相比，開發(fā)貸款余額也處在較高水平。

我國房地產(chǎn)市場區(qū)域特征明顯，個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用了全國、城市、銀行三層的定價機制。以利率下限為例，全國層面首套房貸利率不得低于相應期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應期限LPR加60個基點，這是全國都要遵守的下限政策；人民銀行各省分支機構(gòu)按照因城施策原則，指導省級市場利率定價自律機制，在全國政策下限基礎上，確定轄內(nèi)每個城市的貸款利率加點下限，這是本城市范圍內(nèi)都要遵守的下限，實踐中，多數(shù)城市直接采用了全國下限，沒有額外再做加點要求；銀行結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，明確利率的定價規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎上，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值，這是完全市場化的經(jīng)營決策。

近期，房貸利率下調(diào)主要是發(fā)生在銀行層面。3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經(jīng)有一百多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。此外，部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府的調(diào)控要求，根據(jù)城市實際情況，在全國政策范圍內(nèi)，下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限，這是城市政府、銀行根據(jù)市場形勢和自身經(jīng)營策略，做出的差別化、市場化調(diào)整，適應了房地產(chǎn)市場區(qū)域差異的特征。

下一步，人民銀行將繼續(xù)堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標，因城施策配合地方政府履行好屬地責任，更好滿足購房者合理住房需求。

二、受到疫情影響部分地區(qū)的購房者面臨還不上貸款，銀行要靈活調(diào)整住房按揭等還款安排

新冠肺炎疫情發(fā)生以來，部分居民收入受到短期影響，存在推遲償還月供、重新安排還款計劃的需求，銀行從貸后風險管理的角度出發(fā)，對于此類特殊情形，也需要有針對性的安排。因此，2020年1月，人民銀行等五部門聯(lián)合印發(fā)通知，其中明確對于受疫情影響的四類人群，金融機構(gòu)要靈活調(diào)整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排，合理延后還款期限，對因疫情影響未能及時還款的可不作逾期記錄報送……

今年以來，國內(nèi)疫情多發(fā)，各界對延期還款的關(guān)注升溫，人民銀行積極指導主要銀行及時回應群眾關(guān)切，做好現(xiàn)行政策和延后還款時間、調(diào)整還款計劃、開通征信異議綠色通道等業(yè)務安排的宣傳解讀。下一步，人民銀行還將持續(xù)關(guān)注疫情形勢，指導銀行重點做好幾方面工作：一是強化以客戶為中心的理念，對于正常還款有困難的客戶，要區(qū)分是還款能力還是還款意愿的原因，要區(qū)分是受疫情影響的短期還款能力還是中長期還款能力，將延期還款政策落到實處；二是加大政策宣傳力度，適當簡化業(yè)務流程，聚焦重點客戶群，因地制宜采取更大力度、更有針對性的措施；三是針對零售業(yè)務鏈條長、客群多樣化的特點，要加大各層級業(yè)務培訓，完善客戶服務體系，落實征信權(quán)益保護，暢通投訴維權(quán)渠道，不斷提升服務質(zhì)量。

此外，我們也注意到，受疫情等多種因素影響，部分已售住宅項目緩建停工、延期交房，人民銀行也將會同相關(guān)部門按照市場化、法治化原則，指導銀行綜合項目實際、借款人意愿等，依法依規(guī)妥善協(xié)商處理，切實維護購房人合法權(quán)益。