作者：觀點(diǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）

金茂此番轉(zhuǎn)讓三亞麗思卡爾頓酒店的舉動(dòng)，或許隱藏著更大的資本棋局，即以類REITs先行，再由公募REITs接力。

觀點(diǎn)網(wǎng) 當(dāng)公募REITs的大門向酒店資產(chǎn)敞開，資本市場的聚光燈驟然打亮。市場最敏銳的“獵手”們已然嗅到機(jī)遇，悄然集結(jié)。

中國金茂率先扣動(dòng)扳機(jī)，12月23日晚間，該公司發(fā)布公告稱，其計(jì)劃以22.65億元的代價(jià)轉(zhuǎn)讓三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店100%股權(quán)，目標(biāo)直指資產(chǎn)證券化。

這不是一次簡單的資產(chǎn)處置，而是企業(yè)擁抱大資管時(shí)代的戰(zhàn)略信號。

隨著酒店公募REITs被正式提上日程，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展邏輯已然發(fā)生根本轉(zhuǎn)向，不動(dòng)產(chǎn)金融的邏輯正成為主流。

通過證券化盤活“沉睡”資產(chǎn)，喚醒流動(dòng)性、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，已成為不可逆轉(zhuǎn)的浪潮。

資產(chǎn)出售

當(dāng)酒店行業(yè)邁入新一輪發(fā)展周期，各大企業(yè)紛紛重鑄護(hù)城河。中國金茂也悄然布局，打出一張關(guān)鍵的“金融牌”。

12月23日晚間，中國金茂一紙公告，宣布旗下上海金茂與三亞巒茂簽訂產(chǎn)權(quán)交易合同，以約22.65億元對價(jià)，出售三亞旅業(yè)100%股權(quán)。

而三亞旅業(yè)的核心資產(chǎn)，正是金茂旗下標(biāo)桿酒店之一——三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店。這家2008年開業(yè)、擁有446間客房的奢華酒店，一直是金茂酒店板塊的“壓艙石”。

實(shí)際上，這并非金茂首次出售三亞高端酒店資產(chǎn)。就在去年12月，其剛以18.49億元轉(zhuǎn)讓了毗鄰的金茂三亞希爾頓酒店。

短短一年時(shí)間，連續(xù)“清倉”兩大核心物業(yè)，中國金茂背后的考慮究竟是什么？

對比兩次交易，中國金茂的動(dòng)機(jī)已悄然轉(zhuǎn)變。去年出售希爾頓酒店，主要為處置資產(chǎn)、回流資金；而此次轉(zhuǎn)讓麗思卡爾頓酒店，則明確指向資產(chǎn)證券化的探索。

最新公告顯示，麗思卡爾頓酒店的接盤方為三亞巒茂酒店管理有限公司，該公司成立于2025年，主營業(yè)務(wù)為企業(yè)管理咨詢。

穿透其股權(quán)發(fā)現(xiàn)，三亞巒茂由“中信證券－中國金茂三亞酒店資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”管理人全資持有，而其上層主體嘉興巒茂企業(yè)管理合伙企業(yè)，正是該資產(chǎn)證券化項(xiàng)目的原始權(quán)益人。

換言之，三亞巒茂是一個(gè)典型的SPV（特殊目的載體），專為此次證券化交易設(shè)立。

設(shè)立SPV時(shí)候，再將不動(dòng)產(chǎn)裝入SPV名下確保風(fēng)險(xiǎn)隔離，以基礎(chǔ)資產(chǎn)未來的現(xiàn)金流為支持，向投資者發(fā)行資產(chǎn)支持證券，這是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化的標(biāo)準(zhǔn)流程。而今，中國金茂走到了第二步。

根據(jù)公告，目前上海金茂已認(rèn)購該計(jì)劃項(xiàng)下4%的資產(chǎn)支持證券，其余96%的資產(chǎn)支持證券已由其他專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購，且各自所持份額高度分散、均不超過20%，故該計(jì)劃無實(shí)際控制人。

中國金茂在公告中強(qiáng)調(diào)，麗思卡爾頓酒店開業(yè)以來經(jīng)營成熟穩(wěn)定，盈利及現(xiàn)金流情況較好，是公司打造精品持有的目標(biāo)酒店，通過開展資產(chǎn)證券化將酒店資產(chǎn)估值盤活效用最大化。

通過這一操作，中國金茂成功將沉淀的酒店資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性更強(qiáng)的金融資產(chǎn)，既優(yōu)化了財(cái)務(wù)報(bào)表、降低了負(fù)債壓力，也為后續(xù)戰(zhàn)略調(diào)整與再投資儲備了靈活空間。這不僅是單筆交易，更是行業(yè)從“持有運(yùn)營”向“金融運(yùn)作”轉(zhuǎn)型的一次重要實(shí)踐。

劍指公募REITs

但中國金茂的考慮或許不止于此。

就在今年12月1日，國家發(fā)改委明確將四星級及以上酒店納入公募REITs可申報(bào)范圍。中國金茂在此時(shí)啟動(dòng)類REITs操作，時(shí)機(jī)頗具深意。

換言之，中國金茂此番轉(zhuǎn)讓三亞麗思卡爾頓酒店的舉動(dòng)，或許隱藏著更大的資本棋局，即以類REITs先行，再由公募REITs接力。

此前，方正證券就曾發(fā)布研報(bào)表示，中國金茂置出三亞麗思卡爾頓酒店，是該公司“盤活存量，做優(yōu)增量”策略的又一嘗試，有望實(shí)現(xiàn)繼長沙梅溪湖覽秀城出表REITs上市后，又一個(gè)資產(chǎn)證券化的范例。

但政策開閘不等于門檻降低，根據(jù)要求，酒店REITs項(xiàng)目必須“優(yōu)中選優(yōu)”，滿足以下核心條件：四星級及以上、現(xiàn)金流穩(wěn)定、產(chǎn)權(quán)清晰、運(yùn)營規(guī)范，并具備規(guī)模與區(qū)域價(jià)值。

從三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店的情況來看，項(xiàng)目坐落于成熟旅游目的地三亞亞龍灣畔，是一家?五星級奢華度假酒店?，由中國金茂全資持有，自2008年開業(yè)至今，運(yùn)營時(shí)間達(dá)到18年，經(jīng)營情況較為成熟。

從具體的經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，項(xiàng)目建筑面積為8.38萬平方米，客房數(shù)量446間。在過去許多年時(shí)間里，三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店是金茂酒店業(yè)務(wù)當(dāng)中，平均房價(jià)最高的一個(gè)，即便是在疫情突襲的2020年，其表現(xiàn)依舊堅(jiān)挺。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年，三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店的平均房價(jià)為1973元，平均入住率為52.5%與上海金茂君悅大酒店持平，但平均可出租的客房收入達(dá)到1036元，彼時(shí)，上海項(xiàng)目的平均可出租客房收入僅有585元。

2021年至2024年，項(xiàng)目的平均入住率分別達(dá)到60%、47.6%、70.9%、70.5%，同期，平均可出租客房收入分別為1403元、1063元、1656元、1363元。

今年上半年，該項(xiàng)目的平均房價(jià)為2054元，平均入住率80.5%，每間房收益1654元。

此外，最新公告披露，麗思卡爾頓酒店的母公司三亞旅業(yè)于2025年3月31日經(jīng)審核總資產(chǎn)及經(jīng)審核凈資產(chǎn)分別約為11.13億元及6.91億元。

這一系列數(shù)據(jù)表明，中國金茂正以旗下最優(yōu)質(zhì)的酒店資產(chǎn)作為“試金石”，探索從私募類REITs向公募REITs的跨越。

更重要的是，中國金茂旗下還擁有上海金茂君悅大酒店、金茂深圳JW萬豪酒店、南京威斯汀大酒店、北京金茂萬麗酒店、長沙梅溪湖金茂豪華精選酒店等資產(chǎn)。

如果本次試水成功，其不僅能夠打造酒店資產(chǎn)的“投、融、建、管、退”完整閉環(huán)，后續(xù)更能將旗下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)擴(kuò)募。

不過，酒店REITs賽道的發(fā)令槍尚未真正響起，在中國金茂之前，錦江國際已于12月15日啟動(dòng)公募REITs招標(biāo)，誰將率先沖線，仍值得期待。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 劍指公募REITs 金茂22.6億出售三亞酒店背后的資管考慮