作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 當(dāng)雙十一“尾款人”們還在回味買買買的暢快感覺時(shí)，險(xiǎn)資的“買買買”也迎來(lái)了一些新變化。

11月13日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于保險(xiǎn)資金財(cái)務(wù)性股權(quán)投資有關(guān)事項(xiàng)的通知》，取消保險(xiǎn)資金財(cái)務(wù)性股權(quán)投資的行業(yè)限制，但同時(shí)也明確了保險(xiǎn)資金開展財(cái)務(wù)性股權(quán)投資時(shí)，所投資標(biāo)的企業(yè)不得存在“十種情形”，當(dāng)中第九條是“直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，包括開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅”。

同時(shí)，《通知》一開始就明確，所謂財(cái)務(wù)性股權(quán)投資是指保險(xiǎn)集團(tuán)（控股）公司、保險(xiǎn)公司和保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司（以下統(tǒng)稱保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)）以出資人名義投資并持有未上市企業(yè)股權(quán)，且按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)及其關(guān)聯(lián)方對(duì)該企業(yè)不構(gòu)成控制或共同控制的直接股權(quán)投資行為。

險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)企業(yè)的行為一直不少見，既有入股上市企業(yè)的，也有用旗下房地產(chǎn)公司直接拿地開發(fā)的，但從此次通知表述來(lái)看，入股上市企業(yè)的行為似乎并不在限制之列，而直接組建或參股項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)則走到了“掘頭路”（死胡同）。

其實(shí)也不難理解，因?yàn)楦鶕?jù)人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年11月15日，今年可檢索出437條房產(chǎn)公司的破產(chǎn)文書，其中大部分是中小規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，而且絕大部分都是布局在三四五線城市；去年破產(chǎn)的房地產(chǎn)公司也達(dá)到330家之多。

融資難、資金缺乏、拿地難、競(jìng)爭(zhēng)激烈，在大房企下沉到四五線甚至五六線城市的趨勢(shì)下，項(xiàng)目不多的小房企生存環(huán)境被進(jìn)一步擠壓，加之2016年底全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)城市發(fā)文要求開發(fā)商必須以自有資金拿地，實(shí)力不濟(jì)的中小開發(fā)商拿地愈發(fā)困難。

疊加今年“黑天鵝”影響，上半年，房地產(chǎn)公司銷售去化均大受打擊，這時(shí)候大房企憑著規(guī)模和品牌優(yōu)勢(shì)可以較迅速回穩(wěn)，小房企則日益舉步維艱。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)媒體統(tǒng)計(jì)，截至10月末，頭部房企銷售業(yè)績(jī)基本上已經(jīng)恢復(fù)甚至超越去年同期水平。銷售TOP20房企中，18家房企1-10月累計(jì)全口徑銷售增速回正，5家房企同比增速超過20%。

但總規(guī)模不達(dá)百億的房企，同比大跌的比比皆是，如明發(fā)前三季度累計(jì)銷售67.6億元，同比降20.6%；億達(dá)首十月合約銷售金額約40億元，同比下降33.37%；臥龍地產(chǎn)1-9月銷售金額16.26億元，同比減少45%……

在此環(huán)境中，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控成為了投資準(zhǔn)則，更何況“安全”一向就是險(xiǎn)資投資的第一要義。

因此，銀保監(jiān)會(huì)此次《通知》就強(qiáng)調(diào)，保險(xiǎn)資金開展財(cái)務(wù)性股權(quán)投資，可在符合安全性、流動(dòng)性和收益性條件下，綜合考慮償付能力、風(fēng)險(xiǎn)偏好、投資預(yù)算、資產(chǎn)負(fù)債等因素，依法依規(guī)自主選擇投資企業(yè)的行業(yè)范圍。

同時(shí)，保險(xiǎn)資金開展財(cái)務(wù)性股權(quán)投資，所投資的標(biāo)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法登記設(shè)立且具有法人資格。標(biāo)的企業(yè)所屬產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)處于成長(zhǎng)期、成熟期或者為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，或者具有明確的上市意向及較高的并購(gòu)價(jià)值。

以上這些要求，若沒有強(qiáng)大的地產(chǎn)財(cái)團(tuán)背書，是很難具備的，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也變得極高。

當(dāng)然，這個(gè)邏輯不僅僅適用在小房企身上，大房企旗下項(xiàng)目公司一樣適用，因此房企無(wú)一不是設(shè)置多層股權(quán)機(jī)構(gòu)，將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)二次隔離。在此種結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，即便未來(lái)有更多合作方加入或退出項(xiàng)目，頂層利益群體都能夠方便地接住合伙企業(yè)+有限公司的結(jié)構(gòu)，維持自己對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際控制。

事實(shí)上，早在今年3月份中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)召開的2020年資產(chǎn)配置主題工作會(huì)議上，保險(xiǎn)資管協(xié)會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)曹德云就表示，受全球性新冠疫情的影響，當(dāng)前保險(xiǎn)資管行業(yè)主要面臨的挑戰(zhàn)，一是市場(chǎng)環(huán)境不穩(wěn)定，短期內(nèi)股市和債市都將面臨震蕩行情；二是信用風(fēng)險(xiǎn)上升，企業(yè)受疫情沖擊經(jīng)營(yíng)困難，進(jìn)而影響其償債能力；三是資產(chǎn)配置難度大，債券配置空間收窄，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和資產(chǎn)稀缺，投資收益難以提升，也要關(guān)注利差損風(fēng)險(xiǎn)及流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

出于保證險(xiǎn)資資金的安全和收益等多重考慮，銀保監(jiān)會(huì)此次《通知》，使得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，包括開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅等項(xiàng)目公司引入險(xiǎn)資的做法，已是此路不通。

當(dāng)然，除去這些風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目公司，有規(guī)模優(yōu)勢(shì)的大型上市房企則依然能吸引保險(xiǎn)資金的投資，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)因其兼具期限偏短（一般3年以內(nèi)）和相對(duì)收益率較高的特點(diǎn)，比較契合保險(xiǎn)資金的配置需求。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在保險(xiǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)投資版圖中，中國(guó)平安持有融創(chuàng)中國(guó)、華夏幸福、中國(guó)金茂、旭輝集團(tuán)、碧桂園等頭部房企股份；中國(guó)人壽持有遠(yuǎn)洋集團(tuán)、恒盛地產(chǎn)、招商蛇口的股份；安邦集團(tuán)持有遠(yuǎn)洋、金地、金融街、萬(wàn)科、首開股份、保利地產(chǎn)等股份；前海人壽則持有萬(wàn)科、招商蛇口、華僑城等地產(chǎn)公司的股份……

如此看來(lái)，優(yōu)質(zhì)的上市房企，應(yīng)該會(huì)繼續(xù)成為保險(xiǎn)資金投注的領(lǐng)域，而目的主要為財(cái)務(wù)投資。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 成見|銀保監(jiān)新規(guī)背后地產(chǎn)項(xiàng)目引險(xiǎn)資掘頭路