作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產網 當雙十一“尾款人”們還在回味買買買的暢快感覺時，險資的“買買買”也迎來了一些新變化。

11月13日，銀保監會發布了《關于保險資金財務性股權投資有關事項的通知》，取消保險資金財務性股權投資的行業限制，但同時也明確了保險資金開展財務性股權投資時，所投資標的企業不得存在“十種情形”，當中第九條是“直接從事房地產開發建設，包括開發或者銷售商業住宅”。

同時，《通知》一開始就明確，所謂財務性股權投資是指保險集團（控股）公司、保險公司和保險資產管理公司（以下統稱保險機構）以出資人名義投資并持有未上市企業股權，且按照企業會計準則的相關規定，保險機構及其關聯方對該企業不構成控制或共同控制的直接股權投資行為。

險資投資房地產企業的行為一直不少見，既有入股上市企業的，也有用旗下房地產公司直接拿地開發的，但從此次通知表述來看，入股上市企業的行為似乎并不在限制之列，而直接組建或參股項目公司進行開發則走到了“掘頭路”（死胡同）。

其實也不難理解，因為根據人民法院公告網數據顯示，截至2020年11月15日，今年可檢索出437條房產公司的破產文書，其中大部分是中小規模房地產項目公司，而且絕大部分都是布局在三四五線城市；去年破產的房地產公司也達到330家之多。

融資難、資金缺乏、拿地難、競爭激烈，在大房企下沉到四五線甚至五六線城市的趨勢下，項目不多的小房企生存環境被進一步擠壓，加之2016年底全國多個熱點城市發文要求開發商必須以自有資金拿地，實力不濟的中小開發商拿地愈發困難。

疊加今年“黑天鵝”影響，上半年，房地產公司銷售去化均大受打擊，這時候大房企憑著規模和品牌優勢可以較迅速回穩，小房企則日益舉步維艱。

據觀點地產媒體統計，截至10月末，頭部房企銷售業績基本上已經恢復甚至超越去年同期水平。銷售TOP20房企中，18家房企1-10月累計全口徑銷售增速回正，5家房企同比增速超過20%。

但總規模不達百億的房企，同比大跌的比比皆是，如明發前三季度累計銷售67.6億元，同比降20.6%；億達首十月合約銷售金額約40億元，同比下降33.37%；臥龍地產1-9月銷售金額16.26億元，同比減少45%……

在此環境中，加強風險管控成為了投資準則，更何況“安全”一向就是險資投資的第一要義。

因此，銀保監會此次《通知》就強調，保險資金開展財務性股權投資，可在符合安全性、流動性和收益性條件下，綜合考慮償付能力、風險偏好、投資預算、資產負債等因素，依法依規自主選擇投資企業的行業范圍。

同時，保險資金開展財務性股權投資，所投資的標的企業應當依法登記設立且具有法人資格。標的企業所屬產業應當處于成長期、成熟期或者為戰略性新興產業，或者具有明確的上市意向及較高的并購價值。

以上這些要求，若沒有強大的地產財團背書，是很難具備的，風險系數也變得極高。

當然，這個邏輯不僅僅適用在小房企身上，大房企旗下項目公司一樣適用，因此房企無一不是設置多層股權機構，將項目風險二次隔離。在此種結構基礎上，即便未來有更多合作方加入或退出項目，頂層利益群體都能夠方便地接住合伙企業+有限公司的結構，維持自己對項目的實際控制。

事實上，早在今年3月份中國保險資產管理業協會召開的2020年資產配置主題工作會議上，保險資管協會執行副會長兼秘書長曹德云就表示，受全球性新冠疫情的影響，當前保險資管行業主要面臨的挑戰，一是市場環境不穩定，短期內股市和債市都將面臨震蕩行情；二是信用風險上升，企業受疫情沖擊經營困難，進而影響其償債能力；三是資產配置難度大，債券配置空間收窄，優質項目和資產稀缺，投資收益難以提升，也要關注利差損風險及流動性風險。

出于保證險資資金的安全和收益等多重考慮，銀保監會此次《通知》，使得直接從事房地產開發建設，包括開發或者銷售商業住宅等項目公司引入險資的做法，已是此路不通。

當然，除去這些風險較大的項目公司，有規模優勢的大型上市房企則依然能吸引保險資金的投資，畢竟房地產行業因其兼具期限偏短（一般3年以內）和相對收益率較高的特點，比較契合保險資金的配置需求。

據不完全統計，在保險企業的房地產投資版圖中，中國平安持有融創中國、華夏幸福、中國金茂、旭輝集團、碧桂園等頭部房企股份；中國人壽持有遠洋集團、恒盛地產、招商蛇口的股份；安邦集團持有遠洋、金地、金融街、萬科、首開股份、保利地產等股份；前海人壽則持有萬科、招商蛇口、華僑城等地產公司的股份……

如此看來，優質的上市房企，應該會繼續成為保險資金投注的領域，而目的主要為財務投資。

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原標題： 成見|銀保監新規背后地產項目引險資掘頭路