作者：面包財經(jīng)

來源：面包財經(jīng)（ID：mianbaocaijing）

榮盛發(fā)展于近日發(fā)布2020年年報及2021年一季報。財報顯示，公司2020年實現(xiàn)營收715.11億元，同比僅增長0.85%，營收增速自2018年以來持續(xù)放緩；實現(xiàn)歸母凈利潤75.01億元，同比下降17.75%，近五年來首次轉(zhuǎn)負。

毛利率下行疊加期間費用率上升致歸母凈利率下行。2021Q1公司歸母凈利率為7.54%，較2020Q1下降3.21個百分點，較2019Q1下降4.2個百分點。

截至2020年12月31日，公司現(xiàn)金短債比為1.23倍，凈負債率80.18%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為73.78%，財務(wù)歸屬“黃檔”。

盈利增速持續(xù)放緩，歸母凈利率持續(xù)下行 

榮盛發(fā)展成立于1996年12月，總部位于河北，于2007年在深交所上市。目前公司已初步形成了以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，貫穿康旅、產(chǎn)業(yè)園、酒店、物業(yè)、金融等為一體的綜合性全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)。2020年，公司房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)園、物業(yè)、酒店經(jīng)營、其他行業(yè)營收占比分別為86.81%、7.5%、1.57%、0.95%、3.18%。

圖1：2020年榮盛發(fā)展業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)

公司2020年實現(xiàn)竣工695.80萬平方米，完成年初竣工計劃的78.42%，結(jié)轉(zhuǎn)項目面積600.81萬平方米，同比下降8.98%；結(jié)算收入620.76億元，同比下降2.10%。竣工結(jié)轉(zhuǎn)速度的放緩或從一定程度上導(dǎo)致了公司營收增速的下行。2020年，榮盛發(fā)展實現(xiàn)營收715.11億元，同比僅增長0.85%，營收增速自2018年以來持續(xù)放緩；實現(xiàn)歸母凈利潤75.01億元，同比下降17.75%。

2021年第一季度，公司累計實現(xiàn)簽約面積213.83萬平方米，同比增長57.95%；累計簽約金額255.04億元，同比增長83.67%。由于去年低基礎(chǔ)原因，榮盛發(fā)展實現(xiàn)營收118.99億元，同比增長44.97%；實現(xiàn)歸母凈利潤8.98億元，同比增長1.79%。

圖2：2016-2020年榮盛發(fā)展?fàn)I收、歸母凈利潤及其同比

2020年，榮盛發(fā)展綜合毛利率為27.82%，較2019年下降2.26個百分點，較2018年下降3.64個百分點。三項費率為8.38%，同比上升0.72個百分點。毛利率下行疊加期間費用率上升致公司2020年歸母凈利率下降2.37個百分點至10.49%。

圖3：2016-2021Q1榮盛發(fā)展毛利率與歸母凈利率

榮盛發(fā)展一季度歸母凈利率持續(xù)下行。公司2021Q1毛利率為27.17%，分別較2020Q1、2019Q1下降3.91個百分點和6.59個百分點；三項費率為12.19%，較2020Q1下降1.61個百分，但較2019Q1上升4.53個百分點；歸母凈利率為7.54%，較2020Q1下降3.21個百分點，較2019Q1下降4.2個百分點。

投資節(jié)奏放緩，環(huán)京區(qū)域土儲占比較大 

2020年，榮盛發(fā)展新增土地儲備65宗，計容建筑面積為714.57萬平方米，完成年度計劃的52.70%；購地金額為281.61億元，投資節(jié)奏明顯放緩。拿地強度方面，在金額口徑下，公司2020年拿地強度（新增土地總價/銷售金額）為22.16%，較2019年下降4.02個百分點。

圖4：2018-2020年榮盛發(fā)展新增土地總價及計容面積

截至2020年末，榮盛發(fā)展在環(huán)渤海、長江經(jīng)濟帶、珠三角及中西部的重點城市總土地儲備建筑面積3836萬平方米，較2019年略有增加，其中分布最多的是河北省，總面積占比達到39.2%，其余山東省11.8%，安徽省7.5%，另外長三角地區(qū)的江蘇省占比為6.1%。

剔預(yù)資產(chǎn)負債率越過監(jiān)管紅線，財務(wù)歸屬“黃檔” 

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行于2020年8月召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，明確了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理新規(guī)，提出“三道紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；“兩線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。

截至2020年12月31日，公司資產(chǎn)負債率82.07%，較期初下降0.32個百分點；現(xiàn)金短債比為1.23倍，較期初增長36個百分點；凈負債率80.18%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為73.78%，財務(wù)歸屬“黃檔”。

榮萬家赴港上市：盈利能力低于行業(yè)均值，外拓力度不足 

2020年底，榮盛發(fā)展旗下子公司榮萬家赴港上市成功獲批，并于2021年1月15日正式在香港主板上市。

榮萬家是一家經(jīng)營區(qū)域集中在環(huán)渤海經(jīng)濟圈的物業(yè)管理服務(wù)提供商，以住宅項目管理為主。截至2020年末，榮萬家在管面積約59.7百萬平米，其中住宅物業(yè)占比92.1%。

在管項目區(qū)域的分布上，按在管項目收入計算，榮萬家環(huán)渤海經(jīng)濟圈占58.9%、長三角地區(qū)占27%、大灣區(qū)（包括其周邊地區(qū)）占5%、中西部地區(qū)占9%。

圖5：2020年榮萬家管理項目區(qū)域分布

或因住宅物業(yè)項目占比較大，公司盈利能力較低。2020年，榮萬家毛利率為28.1%，低于行業(yè)均值0.6個百分點。

另外值得注意的是，2017-2020年，榮萬家來自獨立第三方的項目占比一直較少。截至2020年底，榮萬家在管規(guī)模中約98.5%的項目均由榮盛發(fā)展所開發(fā)，公司的外拓能力仍需要時間來驗證。

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