作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin）

新世界發(fā)展目前最重要的任務，還是要做好眼前具確定性的事。

觀點網(wǎng) 新世界發(fā)展剛剛完成了一次債務大騰挪。

2025年11月，新世界發(fā)展發(fā)起一項債券交換計劃：以新發(fā)行的永續(xù)債及票據(jù)置換舊永續(xù)債及票據(jù)，發(fā)行額最多為19億美元﹙約148億港元﹚，包括最多16億美元（后續(xù)升至17.9億美元）利率9%的新永續(xù)債，以及利率7%于2031年到期的3億美元新票據(jù)。

這一債券置換涉及對原有債務的削減，這17.9億美元新永續(xù)債和3億美元新票據(jù)，對應了新世界發(fā)展原有的約44.9億美元永續(xù)債和22.67億美元票據(jù)。換句話說，削減幅度最高達約53%。

如今，相關(guān)計劃已宣告完成。以新世界發(fā)展執(zhí)行董事兼行政總裁黃少媚為首的管理層，無疑將這視為一次重大勝利。

據(jù)2月27日舉辦的2026財年中期業(yè)績發(fā)布會上透露，截至交割日期，新世界發(fā)展實際上接受了179億港元永續(xù)債、19億港元票據(jù)的債務進行了置換。最終令永續(xù)債減少了87億港元，美元票據(jù)減少了4億港元。

管理層表示：“這次換債，可以減少我們未來的永續(xù)債成本，也是我們減債工作重要的一步。”

以更高的利率水平換取總債務的減少，新世界發(fā)展是要用“時間換空間”。不過就目前來說，新世界的業(yè)績?nèi)栽诖笫械挠绊懴鲁霈F(xiàn)波動。

資料顯示，2026財年上半年，該公司收入同比下降約50%至83.91億港元；撇除投資物業(yè)公平值變動及減值虧損的分部業(yè)績同比下滑24%，錄得32.1億港元；核心經(jīng)營溢利36.36億港元，同比下降18%。

但與此同時，由于新世界采取了多項措施推動“開源節(jié)流”，最突出的表現(xiàn)包括：香港樓市暢旺項目銷情理想、投資物業(yè)租金收入同比增長5%、行政開支和資本支出都有雙位數(shù)壓降……令公司毛利率重新回到60%高水平，股東應占虧損也收窄44%至37.3億港元，經(jīng)營活動所得的現(xiàn)金流也保持為正。

這展現(xiàn)新世界發(fā)展在主動降杠桿中保持了業(yè)務韌性，其基本面依舊穩(wěn)健。

七招減債情況

減債是外界對新世界發(fā)展關(guān)注的重點。

在去年年初舉辦的2025財年中期業(yè)績發(fā)布會上，管理層就曾提出集團正推行的“七招全力減債計劃”，當中包括積極出售發(fā)展項目、積極出售非核心資產(chǎn)、釋放農(nóng)地價值、提高租務回報、精簡成本、暫停派息，以及積極的財務管理等。

這些計劃在2026財年內(nèi)依舊取得了良好的效果。

繼續(xù)積極出售發(fā)展項目方面，新世界發(fā)展財年內(nèi)完成了總應占合約銷售138億港元，穩(wěn)步達成26財政年度指引，即達成270億港元銷售目標過半。其中，新世界在香港完成了合約銷售103億港元，為2021年以來最高紀錄，在內(nèi)地則完成了32億元人民幣銷售。

隨著香港樓市持續(xù)升溫，新世界發(fā)展旗下項目銷情持續(xù)不錯。例如2025年9月推出的半山區(qū)“天御”，成為2025年香港最多單位過億港元成交的項目；

九龍城Bohemian Collection組團內(nèi)的“瑧博”于9月19日首次開盤，實現(xiàn)了當天售罄；2025年12月推出的“瑧爾”也在開盤首日完成了估清。

按計劃，2026財年下半年，新世界發(fā)展在香港將推出至少1300個單位。重點項目還有低密度豪宅項目“滶蘊”、位于西九龍的“瑧玥”、以及大圍地鐵站上蓋的“柏傲莊III期”，另外還涉及“滶晨I&II”、“柏蔚森I, II&III”等一些現(xiàn)有的熱銷項目。

內(nèi)地方面，新世界期內(nèi)則主要在銷售一些廣州凱旋新世界·廣粵尊府、廣州新世界·天馥和深圳西麗項目等樓盤的尾貨，沒有太大的業(yè)績爆發(fā)點。

釋放農(nóng)地價值方面，資料顯示，在2025年內(nèi)成功轉(zhuǎn)換50萬平方呎農(nóng)地后，新世界預計在未來1-2年內(nèi)能繼續(xù)轉(zhuǎn)換 200萬平方呎農(nóng)地。

包括79萬平方呎的西貢沙下項目，該項目已在2025年11月獲香港城規(guī)會批準；50.4萬平方呎的欖口村項目；27.5萬平方呎的龍?zhí)锎?期，而與華潤置地合作的17.3萬平方呎的龍?zhí)锎?期已在2025年11月完成換地和開啟動工。

提高租務回報方面，新世界發(fā)展2026財年上半年投資物業(yè)租金收入實現(xiàn)了5%增長，旗下內(nèi)主要項目的整體出租率表現(xiàn)穩(wěn)健。

精簡成本方面，新世界發(fā)展財年內(nèi)行政及其他營運開支同比降低18%至15億港元，資本支出再同比降低29%至35億港元。

暫停派息方面，過去一年新世界發(fā)展暫停了向股東和永續(xù)債持有人派息，以保留現(xiàn)金。目前，除經(jīng)過置換的新永續(xù)債外，舊永續(xù)債亦將繼續(xù)暫停派息。

而積極管理財務方面，近一年來新世界接連完成了882億港元銀行再融資，還有約200億港元的債務交換，效果非常顯著。

業(yè)績發(fā)布會上，管理層表示會繼續(xù)執(zhí)行“七招全力減債計劃”，并提出繼續(xù)降低整體債務是公司的首要目標。

預期中的“輸血”

有沒有注意到，上面描述的“七招全力減債計劃”只提及到六項。只因2026財年上半年，在資產(chǎn)出售方面，新世界發(fā)展并沒有太多動作。

而在此前的2025財年，新世界發(fā)展陸續(xù)出售了包括香港九龍新蒲崗的ARTISAN HUB及ARTISAN LAB、北京新景寫字樓、寧波新世界寫字樓，以及位于啟德體育園有限公司的股權(quán)等資產(chǎn)。

管理層曾指，2026財年會繼續(xù)推行相關(guān)出售計劃。

但就目前來看，相關(guān)的動作不多。僅在2025年7月有消息傳出，該公司將以28.5億元的價格，將其位于上海核心商圈的地標建筑——上海香港新世界大廈的11至58樓寫字樓部分掛牌出售。不過后續(xù)新世界發(fā)展已進行辟謠，稱此為假消息。

換句話說，新世界發(fā)展針對“七招全力減債計劃”中資產(chǎn)出售的決策，在期內(nèi)發(fā)生了改變。其或已不再需要通過低價處置旗下資產(chǎn)換取更多資金，現(xiàn)金流或來自他處。

事實上，早于2025年9月，就有市場消息提到，新世界發(fā)展控股股東鄭氏家族正考慮最快在今年底向公司注資約100億港元，并正在尋找能夠提供大致相同金額股權(quán)的合作伙伴。

此后，隨著消息發(fā)酵，全球另類資管巨頭黑石集團成為了真實度最高的參與注資談判的對象，有關(guān)“黑石將收購新世界發(fā)展控股權(quán)”的傳聞自此流傳超過半年。

最新的報道是，黑石與新世界發(fā)展的談判始于2025年第四季度，目前處于核心條款磋商階段。黑石集團計劃通過“現(xiàn)金認購新股+受讓鄭氏家族舊股”的方式進入新世界發(fā)展，最終持股比例可能超過30%。

同時，鄭氏家族不會完全退出，但新世界發(fā)展會進行業(yè)務重組。

而新世界發(fā)展雖然已確認“周大福企業(yè)獲若干潛在投資者就可能投資公司的事宜接洽”，但也表示未有“達成任何協(xié)議”，也不保證任何潛在投資會確實推進。

但也止不住外界期待這家努力解困途中的企業(yè)，能有這種“機械降神”式的自救劇情。

不過，新世界發(fā)展目前最重要的任務，還是要做好眼前具確定性的事。

什么是具確定性的事？新世界發(fā)展的下一個業(yè)績爆發(fā)點將在2027財年到來。

資料顯示，新世界發(fā)展2027財年將陸續(xù)推出將軍澳百勝角香港鐵路通風大樓項目（700個單位），以及與華潤置地合作的龍?zhí)锎屙椖浚?800個單位）、與招商蛇口合作的馬適路項目（2300個單位）等北部都會區(qū)重磅項目。

在內(nèi)地，深圳舊改項目“深圳新世界188號”的第一期住宅“Wellspring瑧悅”將入市。

以下為新世界發(fā)展2026財年中期業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄（節(jié)選）：

現(xiàn)場提問：這次中期業(yè)績?nèi)匀皇翘潛p，而公司從2024財年的中期業(yè)績開始就一直都是虧損的，請問什么時候可以扭虧為盈？

管理層：今年上半年的虧損，仍然是受到非現(xiàn)金的撥備和一次性虧損所影響。我們這次因應市況，為某些發(fā)展物業(yè)和投資物業(yè)項目進行了非現(xiàn)金的撥備。如果撇除這些非現(xiàn)金撥備的話，我們今年的股東應占溢利其實是一個正數(shù)。

今年的上半年虧損，由去年同期的66億港元下降到這次的37億港元，減少了超過四成，也比去年的下半年97億港元要低，反映我們在提升收益和減少支出方面都取得了成績。

未來，我們會繼續(xù)優(yōu)化運營效率，繼續(xù)努力提升賣樓的成績和經(jīng)常性收益，嚴格管理開支，繼續(xù)做到穩(wěn)中求進。我有信心在市況好轉(zhuǎn)后，盈利表現(xiàn)會逐步改善。

現(xiàn)場提問：關(guān)于過去半年的減債進度，當中大概有11.67億美元是通過永續(xù)債和債券的交換方案達成的。想問一下，接下來還會有類似的操作嗎？

管理層：集團任何有關(guān)債務管理的動作，都是會由公司整體的利益和財務穩(wěn)健的角度出發(fā)的。不過，有關(guān)債券交換方面，集團目前沒有進一步的計劃。

集團會繼續(xù)全力推進我們的銷售，加快我們的資金回籠。在現(xiàn)金流穩(wěn)定的情況之下，繼續(xù)降低整體債務是我們的首要目標。

現(xiàn)場提問：新世界在去年完成了882億再融資的時候，管理層說過會利用這個寶貴的時間去全力專注發(fā)展核心業(yè)務的。這一批再融資從2028年開始就會到期了。還有兩年多的時間，集團有什么計劃可以達到長遠的財務健康？

管理層：大家都知道地產(chǎn)行業(yè)，周期是比較長的，所以策略的成果都需要較長的時間才能完全顯示出來。

但自從我在25年上任行政總裁時提出"七招減債"開始，公司一直都是用非常務實的方式去改善運營和財務狀況。這次的業(yè)績可以反映公司的虧損是減少了的，業(yè)務也持續(xù)穩(wěn)定下來和繼續(xù)發(fā)展，都顯示了公司的運營是向積極和好的方向發(fā)展的。接下來，我們會繼續(xù)保持公司各方面的穩(wěn)定的同時，也會繼續(xù)穩(wěn)中求進，尋找新的增長點。

現(xiàn)場提問：公司有沒有任何供股配股方面的計劃？

管理層：改善現(xiàn)金流是公司一直以來的主要方向。作為公司的管理層，我們會慎重地考慮一切資本工具和方案。不過，我們目前并沒有供股配股的計劃。

現(xiàn)場提問：新世界早前向永續(xù)債的債權(quán)人提出了交換方案。新的永續(xù)債會不會如期派息，以及會不會有其他方案可以處理剩下的永續(xù)債？

管理層：關(guān)于新的永續(xù)債，集團會按照條款執(zhí)行。舊的永續(xù)債息，就會繼續(xù)暫停派發(fā)。

我們之前講過，完成債券交換計劃，是為了提供一個選擇給我們的投資者，而投資者本身可以根據(jù)自己的彈性去作出相關(guān)的決定。集團一直以來都很積極地管理我們的財務，目標是降低我們的總負債，也遵守現(xiàn)有的債務義務。

在永續(xù)債的分派方面，我們想重申，集團是完全按照相關(guān)合約的條款來行事的。一切關(guān)于永續(xù)債的派息、其他安排或者相關(guān)的變動，集團都會按照合約和相關(guān)監(jiān)管要求，在適當?shù)臅r候作出通知和公布。

現(xiàn)場提問：新世界接下來還有多少庫存，未來兩年在香港還會推售多少個單位？在內(nèi)地的情況又如何？

管理層：我們計劃在26財年下半年在香港合共推售超過1300個單位。

在27財年，我們會主推在北部都會區(qū)的兩個項目，和位于將軍澳百勝角的項目。其中北部都會區(qū)的兩個項目已經(jīng)在去年動了工。政府在前天的財政預算案都再次重申北部都會區(qū)對香港發(fā)展的重要性，提出會加快招商引資和加大投放，在北都發(fā)展，釋放私人土地的潛力。而我們也會繼續(xù)積極地支持政府的政策。

關(guān)于內(nèi)地，2026財年的重點是計劃在下半財年推出位于深圳的城市更新項目"新世界188號"。這個項目的總建筑面積約63萬平方米，將會提供大概3000個住宅單位，也設有6萬平方米的步入式商業(yè)街。我們目標是要打造一個高品質(zhì)的港式生活社區(qū)。首期住宅項目預計會在2026年第二季度開始銷售。

相信憑借我們卓越的品牌力和我們產(chǎn)品的兌現(xiàn)能力，這個項目會為下半財年的銷售作出貢獻的。

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原標題： 觀點直擊 | 減債有成績 股權(quán)收購傳聞下的新世界發(fā)展要做好眼前事（實錄）