睿思網 作者：睿思中國
來源：睿思網
出品｜睿思網
7月19日，?廣發成都高投產業園REIT（180106）? 披露2026年二季度運營財報。這只2024年12月19日登陸深交所的產品，發行份額?4億份?、發行價?3.125元?，總募資?12.5億元?。
上市首日市場熱度走高，開盤3.25元，盤中最高漲幅超11%，收盤3.399元，較發行價漲8.77%；而截至2026年7月17日，場內收盤價回落至?2.687元?，較發行價折價約?14.02%?，上市19個月估值已經明顯下修。
作為成都首只產業園公募REIT，產品打包天府軟件園一期、盈創動力大廈兩類定位截然不同的科創辦公物業。發行時的測算給出2025年全年年化分派可達?5.54%?，上市初期資金也看好片區產業紅利給出溢價，而經過一年半實際運營，兩大園區走出了截然相反的曲線，和當下成都寫字樓供給過剩的現實對不上，一二級市場價差，也是市場估值分歧的直接體現。
兩座園區，走出兩條租賃曲線
翻閱2025年二季度至2026年二季度多期定期報告，兩大園區租賃表現反差鮮明，二者可租賃面積體量差距顯著，天府軟件園?10.68萬㎡?、盈創動力僅?3.50萬㎡?，后者空置波動對整只基金拖累更強。
運營近20年的天府軟件園租賃表現穩健，出租水平穩步上行，期間沒有單季度同比下滑，截至當期仍有充足簽約待租房源，產業剛需一直托底去化節奏。
反觀盈創動力出租水平持續走弱，至2026年二季度出租率已?跌破七成?。管理人在臨時公告總結三大空置誘因：片區產業集團自建總部、政企機構整合批量退租、區域新增寫字樓不斷分流租賃需求。
項目待簽約面積2728.88㎡、意向房源2847㎡，合計5575.88㎡，約5576㎡，相關簽約最快今年三、四季度落地，短期難以消化近三成空置。受盈創拖累，基金整體出租水平自上市高點回落。
需要注意，?92.97%? 這一出租高點取自2024年6月末招募說明書基準測算時點，截至2026年二季度累計下滑?9.17個百分點?，也是二級市場折價的核心定價依據。
租金同步出現走勢分化，天府單月租金穩定在?59.39元/㎡?，和當期基本持平；盈創租金小幅上行，但高空置規模拉低項目合并加權租金，創下產品上市以來新低。
無大客戶依賴，形成租賃緩沖空間
反觀創金合信首農產業園REIT，前兩大頭部科技租戶租金合計占比超九成，經營高度依賴少數企業。相比之下，這只產品租戶分散特征顯著。
2026年二季度報告再次印證租戶分散優勢，沒有單一客戶租金占比超過10%，租金來源比較分散。軟件、信息技術、科研類租戶合計占比近九成，主體均為中小科創企業，擴租和換租需求一直有，二季度租金收繳率?92.94%?，租金壞賬風險極低。
園區穩租舉措也在推進：天府鋪了光伏設施降低企業用電成本，盈創打造標準化拎包樣板間；管理人聯動高新區招商渠道挖掘新客、跟進存量企業擴租，兩類園區意向房源總量可觀，可短期緩解空置壓力。原始權益成都高新投、高投置業合計持有?34%? 戰略配售份額，長期鎖倉不減持，持續為片區引入科創企業。
2025年末兩套資產評估結果走向相反：天府公允價值較發行基準小幅上浮，盈創賬面公允值有所回落；但對應的減值測算顯示，跌幅還沒到要計提減值的程度，年報明確兩類資產無需計提減值。
一次性改造易消化，長期付息是持續負擔
多數投資者只盯著出租、分紅數據，容易忽略季報里維修、財務開支帶來的長期現金流約束。
2025年二季度天府維修基數偏低，2026年二季度園區中央空調改造，相關支出明顯增加，這筆投入只是一次性開銷，不會變成長期固定成本；盈創同期投入樣板間裝修，空置房屋物業費同步上漲，空鋪沒有租金入賬，物業、能耗全部由項目承擔。
短期裝修、改造支出尚可消化，長期財務壓力來自SPV反向吸收合并操作。2025年完成合并后，表外集團內部股東應付款全部并入合并報表，總負債由5420.84萬元增至?9.03億元?。年報附注明確相關負債均為集團內部往來，沒有市場化短期銀行貸款，不存在集中兌付風險，但每年都要計提利息，壓縮項目凈收益。
土地年限相關約束清晰：據更新招募說明書、2025年年報統一口徑，天府軟件園土地剩余?30年?，盈創動力剩余?29年?，基金整體合同存續期?32年?。土地到期續期目前還沒有明確說法，未來或存在大額出讓金補繳支出，再加上樓宇老化帶來的改造成本，會持續壓縮長期可分配現金流。
租約結構在變好，新增、續簽合約大多鎖定3至5年長租；但園區早年短租存量不少，一直把整體均值往下拽，目前整體加權剩余租期僅?2.00年?，盈創單棟租期更是達到2.27年，長期合約會慢慢改善這一情況，對沖短期集中到期帶來的空置風險。
分紅保持平穩，分派依靠歷年滾存收益補足
2026年二季度基金合并經營現金流凈額?-272.17萬元?，是上市以來頭一回單季度經營現金流為負。這只是單季度的偶發波動，不能說明全年都會缺現金流。租金回款并未惡化，當期收繳維持92.94%，現金流走弱主要是因為樣板裝修、往期租賃保證金集中兌付，當期現金流出高于租金。
受單季度經營現金流轉負影響，項目現金流階段性承壓，但管理人并未下調二季度分紅兌付規模。本期可供分配資金1417.83萬元，實際分紅支出1728萬元，缺口部分動用基金上市以來滾存的未分配收益填補。按照公募REITs監管規則，使用歷史留存收益分紅具備合規基礎，不過該現象也直觀體現：當期運營產生的凈收益無法足額覆蓋當期分紅。發行評估測算2025全年年化分派率5.54%，2025年全年實際實現年化分派5.24%；基于2026年二季度分紅規模年化推算，全年分派率約5.40%。看似平穩的分紅表現，實則依靠前期積累的留存收益托底。
除園區運營與分紅表現外，原始權益回收資金也會影響片區以后的辦公供給。原始權益5.45億元發行凈回收資金原本規劃包含新川建木產業園，后來發改委批的投向發生變更，剔除該項目，全部投到新川創新醫學載體、新川軟件園、網易成都研究院三大科創載體；截至2025年末資金使用率?95.50%?，剩下的錢會跟著項目進度陸續投到高新區，中長期會讓片區辦公更多，租金難漲。
片區供需分化，拉開資產差距
高新區兩大板塊客群、供需差別很大。天府軟件園扎根大源，中小科創企業集聚，迭代擴租需求穩定；盈創地處金融城，以政企、金融客戶為主，近年片區寫字樓集中交付，疊加企業自建總部，空置要很久才消化得掉。
據仲量聯行2025年成都辦公樓年度監測報告，當年成都新增優質辦公物業?50.6萬㎡?，全市平均空置率升至?30%?，金融城片區空置?26.8%?、大源片區?20.2%?，租不出去，根子上是新樓太多。
仲量聯行2026年上半年數據顯示，當期優質辦公新增14萬㎡，比2025年上半年的24.5萬㎡少了43%；而2025全年新增規模高達50.6萬㎡，集中放量把全市空置率推高。新樓基本都在金融城；全市空置僅微降至?29.6%?，金融城片區高端甲級樓宇空置壓力進一步加劇，市場以企業搬遷置換為主，新增寫字樓普遍依靠租金折扣吸引租戶，供過于求的問題沒解決。
本次REIT打包發售本身就分散了風險。但普通人別光看發行時說的高分派做配置，要盯四件事——?片區新增辦公供給、剛性利息負擔、租戶分散結構、原始權益產業落地能力?。博時蛇口、平安西安高科等幾只產業園REIT，都被交易所發過問詢函，紙面測算跟實際市場行情對不上，是行業老毛病。
從高點?92.97%? 回落至?83.8%?，發行價3.125元到二級市場2.687元，這只REIT僅用一年半走完不少產業園產品三五年才經歷的估值重定價。雖然片區新增寫字樓供應節奏有所放緩，但片區存量空置壓力難解，兩大資產的分化還在繼續。
數據來源及免責聲明：本文經營、財務、估值、交易數據均來自深交所基金公開公告與招募說明書，寫字樓行業數據來自仲量聯行監測報告。本文僅為行業客觀深度分析，不構成任何投資建議。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“睿思網”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
