政信三公子 
信實創辦于1989年，被評為“全國優秀律所”、“司法部部級文明律所”，在廈門（湖里、集美）、上海、福州、泉州、龍巖、漳州、三明、莆田、寧德設有分所，在廈門大學設有分部，擁有律師300余名。微信號: FJLHXSLSSWS
作者：政信三公子
（一）
錢多的煩惱。
如果身為管理人，這個煩惱并不幸福。
當房住不炒深入人心，民營地產公司多米諾式違約；
遇土拍不順，基金預算收入銳減，城投再融資趨于旁氏；
處宏觀調控大年，股市既要講政策，又不能急跌和急漲，超額收益從哪里找？
身為普通居民，投資方向無非就是房子、非標、債券和股票這四個方向。而身為金融機構，除了上面路徑依賴的四板斧，還會干什么呢？
當資金端的錢越來越多，而資產端的可投標的越來越少，金融機構要學會拒絕了。
金融機構要根據資產本身的特點去募資。投資人就算再有錢，但如果錢的屬性和資產特點不匹配，也要果斷拒絕。
我現在看那些手里動輒百億級投不出去的兄弟們，一點也不羨慕。反而覺得這是被規模給綁架了，把自己搞的特別累。
現在業內某些機構的高激勵和營銷驅動，給我的感覺，就是“不割白不割，割了也白割，白割誰不割？”的即視感。
資產荒之下，
買你買不到的東西，
買你買不起的東西。
（二）
有讀者聊到公募REITs擴容，提到：
現在是城投公司發展的第二個階段，目前選擇出來的主要化債和募資的方案，就是盤活存量資產。
城投公司手里很多資產，是缺乏盤活價值的。但是，依然有一些，通過補充手續、強化運營、完善配套，再養幾年，是可以盤活的。
盤活存量是個辛苦活，但如果未來的趨勢是通過存量資產的二次資本化來給地方政府搞錢，那么，提前介入存量資產市場，就是新的時代紅利。
個人覺得，這個方向性的判斷，沒有問題。我之前也在星球里寫過：
當勞動力人口紅利衰減，工程師人才紅利增加的時候，產業投資公司就是地方政府，把工程師紅利轉化為先進生產力的工具。
當土地資源價格和供給都達到增長瓶頸，高地租和高房租開始排擠制造業的時候，城市建設公司就是地方政府，把存量基礎設施和房產進行二次資本化的工具。
既然公募REITs是大勢所趨，為什么推這么慢？是監管審批慢，故意設卡嘛？
我理解，不是監管的問題，最主要問題，還是項目的收益性太弱。
李迅雷引用過一則數據，基礎設施的投資回報率，目前不足1.5%。而公募REITs的收益門檻，是4%。
中間的缺口太大了。
當我們討論基礎設施項目的收益性不行時，我們往往忽略了，基礎設施項目的利他社會屬性。
低收益，真的是低收益嗎？
作為第一批REITs項目的投資參與者，作為一名長期位于一線和地方政府打交道的從業者，我想舉三個例子，聊聊基礎設施項目的低收益。
【案例一】人才公寓項目。
某沿海發達城市的人才公寓，租金回報1.5%。公寓旁邊，市場化的部分，租金回報7%（當年的土地便宜）。
這部分人才公寓，體量很大，地方政府希望能盤活，但1.5%的回報率，又遠遠低于4%的REITs收益門檻。
怎么辦？
有人問地方政府領導，能不能把租金提高到5%呀，也比7%低啊。收益不就達到了嘛。
地方領導看小白的眼神看著這位建議者：
我們堅持人才公寓低租金，是希望通過低租金，給予高端人才一部分福利。不可能去賺他們的錢。
【案例二】園區廠房項目。
某制造業發達城市，園區廠房供不應求，租金測算能有8%以上！
有金融機構發現投資良機，就找過去，希望能投資廠房，收租后發REITs。
對金融機構來說，這就是用炒住房的思路來炒廠房了，只要持續的提高租金，賺翻啦！
被園區管委會領導給婉拒了！
管委會領導的意思很明確：
企業來我們這里開廠，我們提供很低廉土地，也可以代建廠房。因為租金便宜，制造業企業才愿意來我們園區。
你們來建廠房，自用也行，出租也行，但不能超過園區的平均租金水平。如果不滿意，可以賣回給我們的平臺公司。
【案例三】
某三線農業大市，平臺公司舉債建設了一個巨大的冷鏈物流倉儲項目。
眾所周知，冷鏈物流項目的收益普遍比較高，很多的收益都在年化10%以上。
有券商主動找過去，說想做冷鏈項目的REITs。可是一看表，奇怪了！回報率連3%都不到！
原來，地方政府對平臺公司的冷鏈項目進行了限價管理，從而降低了農戶的倉儲成本。平臺公司應該賺取的超額利潤，都輸送給農戶了！
通過以上三個例子，我們可以發現，很多基礎設施項目收益低，并非是收益自然低，而是地方政府管控下的非正常低。
這些項目，運營的很好，收益很穩定，唯一的問題，是誰來承擔“1.5%收益率”和REITs門檻4%收益率之間差額的問題。
只要有人愿意承擔差額，類似PPP里的差補，問題就解決了，上萬億的資產就上市了。但是，短期內，這個口子很難開大，容易收不住。
有人問：
費這半天勁干嘛？
作為金融機構，我自己做管理人或投資人，旱澇保收，不好嘛？
以管理人為例，遲早會成為卷王之王的。既然工作不累又旱澇保收，憑啥給你那么高的管理費？
拼到最后，債券化了。強主體強資產，每年給你5萬塊錢管理費，打發叫花子？
我個人的想法，還是從pre端介入，和地方政府一起，對尚且不符合標準的項目，補充手續、強化運營、完善配套，該掏錢掏錢，該孵化孵化，前期做越累的工作，后期的回報才能越豐厚。
在資產荒的大背景下，市場充分透明，出多少力拿多少錢，公平交易，童叟無欺。
超額回報，往往來自于長期主義的堅守。
我們要認清現狀，牌照不那么值錢了，繼續躺著就躺廢了，金融行業像地產行業一樣，慢慢就民生產業化了。
民生產業，
干的都是臟活累活辛苦活。
但賺的每一分錢，
都很干凈很純粹很滿足。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 資產荒，慌不慌？
