作者：政信三公子

（一）

錢多的煩惱。

如果身為管理人，這個煩惱并不幸福。

當(dāng)房住不炒深入人心，民營地產(chǎn)公司多米諾式違約；

遇土拍不順，基金預(yù)算收入銳減，城投再融資趨于旁氏；

處宏觀調(diào)控大年，股市既要講政策，又不能急跌和急漲，超額收益從哪里找？

身為普通居民，投資方向無非就是房子、非標(biāo)、債券和股票這四個方向。而身為金融機(jī)構(gòu)，除了上面路徑依賴的四板斧，還會干什么呢？

當(dāng)資金端的錢越來越多，而資產(chǎn)端的可投標(biāo)的越來越少，金融機(jī)構(gòu)要學(xué)會拒絕了。

金融機(jī)構(gòu)要根據(jù)資產(chǎn)本身的特點去募資。投資人就算再有錢，但如果錢的屬性和資產(chǎn)特點不匹配，也要果斷拒絕。

我現(xiàn)在看那些手里動輒百億級投不出去的兄弟們，一點也不羨慕。反而覺得這是被規(guī)模給綁架了，把自己搞的特別累。

現(xiàn)在業(yè)內(nèi)某些機(jī)構(gòu)的高激勵和營銷驅(qū)動，給我的感覺，就是“不割白不割，割了也白割，白割誰不割？”的即視感。

資產(chǎn)荒之下，

買你買不到的東西，

買你買不起的東西。

（二）

有讀者聊到公募REITs擴(kuò)容，提到：

現(xiàn)在是城投公司發(fā)展的第二個階段，目前選擇出來的主要化債和募資的方案，就是盤活存量資產(chǎn)。

城投公司手里很多資產(chǎn)，是缺乏盤活價值的。但是，依然有一些，通過補(bǔ)充手續(xù)、強(qiáng)化運營、完善配套，再養(yǎng)幾年，是可以盤活的。

盤活存量是個辛苦活，但如果未來的趨勢是通過存量資產(chǎn)的二次資本化來給地方政府搞錢，那么，提前介入存量資產(chǎn)市場，就是新的時代紅利。

個人覺得，這個方向性的判斷，沒有問題。我之前也在星球里寫過：

當(dāng)勞動力人口紅利衰減，工程師人才紅利增加的時候，產(chǎn)業(yè)投資公司就是地方政府，把工程師紅利轉(zhuǎn)化為先進(jìn)生產(chǎn)力的工具。

當(dāng)土地資源價格和供給都達(dá)到增長瓶頸，高地租和高房租開始排擠制造業(yè)的時候，城市建設(shè)公司就是地方政府，把存量基礎(chǔ)設(shè)施和房產(chǎn)進(jìn)行二次資本化的工具。

既然公募REITs是大勢所趨，為什么推這么慢？是監(jiān)管審批慢，故意設(shè)卡嘛？

我理解，不是監(jiān)管的問題，最主要問題，還是項目的收益性太弱。

李迅雷引用過一則數(shù)據(jù)，基礎(chǔ)設(shè)施的投資回報率，目前不足1.5%。而公募REITs的收益門檻，是4%。

中間的缺口太大了。

當(dāng)我們討論基礎(chǔ)設(shè)施項目的收益性不行時，我們往往忽略了，基礎(chǔ)設(shè)施項目的利他社會屬性。

低收益，真的是低收益嗎？

作為第一批REITs項目的投資參與者，作為一名長期位于一線和地方政府打交道的從業(yè)者，我想舉三個例子，聊聊基礎(chǔ)設(shè)施項目的低收益。

【案例一】人才公寓項目。

某沿海發(fā)達(dá)城市的人才公寓，租金回報1.5%。公寓旁邊，市場化的部分，租金回報7%（當(dāng)年的土地便宜）。

這部分人才公寓，體量很大，地方政府希望能盤活，但1.5%的回報率，又遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于4%的REITs收益門檻。

怎么辦？

有人問地方政府領(lǐng)導(dǎo)，能不能把租金提高到5%呀，也比7%低啊。收益不就達(dá)到了嘛。

地方領(lǐng)導(dǎo)看小白的眼神看著這位建議者：

我們堅持人才公寓低租金，是希望通過低租金，給予高端人才一部分福利。不可能去賺他們的錢。

【案例二】園區(qū)廠房項目。

某制造業(yè)發(fā)達(dá)城市，園區(qū)廠房供不應(yīng)求，租金測算能有8%以上！

有金融機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)投資良機(jī)，就找過去，希望能投資廠房，收租后發(fā)REITs。

對金融機(jī)構(gòu)來說，這就是用炒住房的思路來炒廠房了，只要持續(xù)的提高租金，賺翻啦！

被園區(qū)管委會領(lǐng)導(dǎo)給婉拒了！

管委會領(lǐng)導(dǎo)的意思很明確：

企業(yè)來我們這里開廠，我們提供很低廉土地，也可以代建廠房。因為租金便宜，制造業(yè)企業(yè)才愿意來我們園區(qū)。

你們來建廠房，自用也行，出租也行，但不能超過園區(qū)的平均租金水平。如果不滿意，可以賣回給我們的平臺公司。

【案例三】

某三線農(nóng)業(yè)大市，平臺公司舉債建設(shè)了一個巨大的冷鏈物流倉儲項目。

眾所周知，冷鏈物流項目的收益普遍比較高，很多的收益都在年化10%以上。

有券商主動找過去，說想做冷鏈項目的REITs。可是一看表，奇怪了！回報率連3%都不到！

原來，地方政府對平臺公司的冷鏈項目進(jìn)行了限價管理，從而降低了農(nóng)戶的倉儲成本。平臺公司應(yīng)該賺取的超額利潤，都輸送給農(nóng)戶了！

通過以上三個例子，我們可以發(fā)現(xiàn)，很多基礎(chǔ)設(shè)施項目收益低，并非是收益自然低，而是地方政府管控下的非正常低。

這些項目，運營的很好，收益很穩(wěn)定，唯一的問題，是誰來承擔(dān)“1.5%收益率”和REITs門檻4%收益率之間差額的問題。

只要有人愿意承擔(dān)差額，類似PPP里的差補(bǔ)，問題就解決了，上萬億的資產(chǎn)就上市了。但是，短期內(nèi)，這個口子很難開大，容易收不住。

有人問：

費這半天勁干嘛？

作為金融機(jī)構(gòu)，我自己做管理人或投資人，旱澇保收，不好嘛？

以管理人為例，遲早會成為卷王之王的。既然工作不累又旱澇保收，憑啥給你那么高的管理費？

拼到最后，債券化了。強(qiáng)主體強(qiáng)資產(chǎn)，每年給你5萬塊錢管理費，打發(fā)叫花子？

我個人的想法，還是從pre端介入，和地方政府一起，對尚且不符合標(biāo)準(zhǔn)的項目，補(bǔ)充手續(xù)、強(qiáng)化運營、完善配套，該掏錢掏錢，該孵化孵化，前期做越累的工作，后期的回報才能越豐厚。

在資產(chǎn)荒的大背景下，市場充分透明，出多少力拿多少錢，公平交易，童叟無欺。

超額回報，往往來自于長期主義的堅守。

我們要認(rèn)清現(xiàn)狀，牌照不那么值錢了，繼續(xù)躺著就躺廢了，金融行業(yè)像地產(chǎn)行業(yè)一樣，慢慢就民生產(chǎn)業(yè)化了。

民生產(chǎn)業(yè)，

干的都是臟活累活辛苦活。

但賺的每一分錢，

都很干凈很純粹很滿足。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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本文由“政信三公子”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 資產(chǎn)荒，慌不慌？