作者：觀點(diǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

 融資是當(dāng)下企業(yè)“解渴”的渠道。

能順利發(fā)出第一筆債、能繼續(xù)配股融資、能發(fā)出新年第一筆ABS，不光是企業(yè)本身，整個(gè)行業(yè)也能感覺到春風(fēng)送暖。

若是回頭細(xì)數(shù)去年“已反饋”過、發(fā)行數(shù)額較大的ABS，可以發(fā)現(xiàn)，各種類型的可預(yù)期現(xiàn)金流中，商業(yè)地產(chǎn)、租賃住房等類目的專項(xiàng)資產(chǎn)支持計(jì)劃占主要，例如合生以購物中心合生匯作為標(biāo)的發(fā)行80億元ABS，華發(fā)接著上一筆50億元租賃住房ABS繼續(xù)發(fā)行第二筆。

2021年以來，自提出“碳中和”、“碳達(dá)峰”后，ABS中同樣是大數(shù)額且引起熱議的，還有關(guān)于碳中和的綠色資產(chǎn)支持計(jì)劃。

2021年6月，中海以成都國際中心作為標(biāo)的發(fā)行了國內(nèi)首單碳中和CMBS項(xiàng)目，而后又接連在12月以上海國際中心為底層資產(chǎn)發(fā)行，總規(guī)模超70億元。

約莫前后，中航產(chǎn)融亦在去年12月15日以“北京中航產(chǎn)融大廈”作為底層資產(chǎn)，擬發(fā)行不超過50億元綠色碳中和資產(chǎn)支持證券。

就在近日，中航產(chǎn)融39億ABS融資項(xiàng)目更新為“已反饋”。公告顯示，這座剛剛改名、在地圖信息上仍顯示為“中航資本大廈”的寫字樓，是首都央企金融機(jī)構(gòu)辦公大廈中唯一獲得年度碳中和雙認(rèn)證的辦公機(jī)構(gòu)。

中航產(chǎn)融大廈的“綠色標(biāo)簽”不少，一個(gè)項(xiàng)目的“碳中和”可能包括施工類、設(shè)計(jì)類、綠色節(jié)能類等方面的證書。公告顯示，北京中航產(chǎn)融大廈在提到的三個(gè)方面獲得總計(jì)20個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)和證書，其中包括leed金級認(rèn)證，也就是美國綠色建筑委員會(huì)給貼的“綠簽”。

貼綠標(biāo)之前，企業(yè)仍有大量的工作要做。根據(jù)2019年住建委最新頒布的《綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50378-2019，申請綠色金融服務(wù)的建筑項(xiàng)目，應(yīng)對節(jié)能措施、節(jié)水措施、建筑能耗和碳排放等進(jìn)行計(jì)算和說明，并形成專項(xiàng)報(bào)告。

有關(guān)碳排放、建筑能耗、節(jié)水量等具體數(shù)據(jù)未見披露，關(guān)于認(rèn)證過程讀者無從得知，但實(shí)地走訪的直觀感受，也許能對認(rèn)證結(jié)果捕捉一二。

據(jù)《綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50378，“綠色建筑”分為六個(gè)部分，分別是安全耐久、健康舒適、生活便利、資源節(jié)約、環(huán)境宜居和提高與創(chuàng)新。每一類目細(xì)化到一個(gè)具體可見的條款。例如健康舒適一欄，其中一條說明“應(yīng)防止廚房、衛(wèi)生間的排氣倒灌”。

（圖表來源于目前住建委更新的《綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50378-2019）

看過這些，在1月24日，北京剛下完小雪，去到樓高218米的中航產(chǎn)融大廈。

大廈直插云端，全玻璃外墻在陰天中依然醒目。大廈旁是兩個(gè)單獨(dú)的小空間，中間拱起的外形似貝殼，一個(gè)集中停放非機(jī)動(dòng)車、一個(gè)集中放著外賣。

樓內(nèi)分為低中高區(qū)，低區(qū)B2-4層是配套區(qū)，5-28層是中區(qū)辦公區(qū)，招商多位基金管理、科企和風(fēng)投企業(yè)，30-43層為高區(qū)辦公區(qū)，是中航產(chǎn)融自有辦公區(qū)。

每一區(qū)有清晰指示，寫明企業(yè)及所處樓層，有約3m*2m大屏幕的訪客指引和電梯乘坐說明。中區(qū)的15層和高區(qū)的30層是專設(shè)的訪客大廳，層內(nèi)字畫、飛機(jī)模型似小展廳樣，另有大片的會(huì)客區(qū)。

一層亦設(shè)有小部分讀書空間，對于空間亦有創(chuàng)新利用。B1層完全沒有食堂味，座位上玻璃隔板全安裝，并設(shè)有便利店、剪發(fā)、洗衣等配套。另有手機(jī)小程序配套支持，健康舒適與便利程度有所滿足。

疫情期間，走進(jìn)大廈，警示線、防滑毯、屏幕指引路過的人會(huì)自動(dòng)噴消毒水，手會(huì)觸碰到的地方例如門把手、電梯按鈕，幾乎都有盒裝抽紙粘在墻上，可見其特殊期間的物管情況。

周邊即望京CBD附近，離15號(hào)地鐵線約400米，距離14號(hào)線亦不遠(yuǎn)，鄰近一邊為忠旺大廈，另一邊為昆泰集團(tuán)，前面可以從綠地中心和POSCO兩座大廈之間看見望京SOHO。

據(jù)望京寫字樓市場業(yè)內(nèi)人士說，大約7年前，大廈逐漸建成。去年6月，中航資本大廈改名為中航產(chǎn)融大廈。三年過后出租率都有90%以上，目前大廈還有500平米以上數(shù)個(gè)辦公區(qū)待租。租金大概8-10元每平米每天，和望京CBD的均價(jià)差不多。

如果按照上述來看，這份對于綠色建筑的認(rèn)證，似乎和想象中純技術(shù)和材料的體現(xiàn)不太一致。

主流的綠色認(rèn)證機(jī)構(gòu)美國綠建委（USGBC）中國區(qū)主管向觀點(diǎn)新媒體表示，這是一個(gè)綜合看待的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)然在碳排放和其他數(shù)據(jù)中的硬性標(biāo)準(zhǔn)也有，但是在先決條件滿足的情況下，有的側(cè)重零能耗，有的側(cè)重環(huán)境適宜。他還表示，新建建筑和既有建筑的認(rèn)證也是按照不同分類來認(rèn)證的。

總得來說，這是一套更為綜合的體系。對于當(dāng)下的房企來說，這份“綠色標(biāo)簽”有可能叩擊新的融資大門，能代價(jià)小點(diǎn)更好。

據(jù)相關(guān)人士介紹，房企要想以綠色建筑發(fā)行綠色債券，首先要取得綠色建筑標(biāo)識(shí)。在實(shí)操中，標(biāo)識(shí)申請中的項(xiàng)目也可以申報(bào)綠色債券。綠色建筑標(biāo)識(shí)的出具機(jī)構(gòu)既可以是住建部門，也可以是專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)。

據(jù)LEED認(rèn)證相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2020年新增認(rèn)證項(xiàng)目出現(xiàn)了驟增，新增數(shù)目873，同比增長128.53%。據(jù)相關(guān)消息，北京朝陽CBD 2020年已有16座建筑得到認(rèn)證，27個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)注冊。

就在不久前的去年12月底，1991年落成的京城大廈亦獲得LEED既有建筑金級認(rèn)證授牌。

目前來看，綠色債券在融資成本、市場偏好、政策支持方面有明顯的優(yōu)勢，但在發(fā)行認(rèn)證、項(xiàng)目成本上仍然有一定障礙。

資料顯示，從發(fā)行利率來看，2016-2018年間已發(fā)行的綠色ABS的票面利率主要集中在5%-6%之間，平均值為5.22%，低于其他ABS類產(chǎn)品。但綠色債券的募資用途有限制，在將普通建筑提升至綠色建筑的過程中，也提升了成本。

有關(guān)于綠色債券的概念模糊，三部委2021年發(fā)布的《綠色債券支持項(xiàng)目目錄（2021年版）》統(tǒng)一了綠色項(xiàng)目界定標(biāo)準(zhǔn)，指明“綠色債券”是指將募集資金專門用于支持符合規(guī)定條件的綠色產(chǎn)業(yè)、綠色項(xiàng)目或綠色經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，依照法定程序發(fā)行并按約定還本付息的有價(jià)證券。

并且將綠色建筑、可持續(xù)建筑、水資源節(jié)約和非常規(guī)水資源利用等新時(shí)期國家重點(diǎn)發(fā)展的綠色產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域類別更大范圍更明確的劃入。

有關(guān)于碳中和的ABS未有很多，但關(guān)于綠色債券的融資早有不少。銀行間市場交易上協(xié)會(huì)審批的最大一筆規(guī)模，恒隆地產(chǎn)的綠色中心票據(jù)，2018年底，總規(guī)模100億，兩個(gè)分別位于昆明和武漢的恒隆廣場，是leed金級認(rèn)證的項(xiàng)目。旭輝遠(yuǎn)洋也陸續(xù)發(fā)行過美元綠色票據(jù)。

再例如發(fā)行綠色美元債的新世界、朗詩、太古地產(chǎn)，其間要求綠色建筑二星級以上的或者leed金級以上的綠色建筑，主要還是以寫字樓或者住宅建筑相對為主。

這個(gè)“綠簽”并不是永久的，據(jù)北京十部門印發(fā)《北京市綠色建筑創(chuàng)建行動(dòng)實(shí)施方案（2020年-2022年）》的通知，要完善星級綠色建筑標(biāo)識(shí)制度，在修訂綠色建筑標(biāo)識(shí)管理辦法的同時(shí)，建立標(biāo)識(shí)撤銷機(jī)制。

但《方案》亦提出目標(biāo)指，城鎮(zhèn)新建建筑全面執(zhí)行綠色建筑一星級及以上標(biāo)準(zhǔn)，新建政府投資公益性建筑和大型公共建筑全面執(zhí)行綠色建筑二星級及以上標(biāo)準(zhǔn)。

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原標(biāo)題： 商業(yè)志 | 北京中航產(chǎn)融大廈背后的融資“綠”途