作者：Osyth

來源：資產界

2026年以來，麥當勞在香港加速處置自持商鋪。

7月14日，麥當勞以1.26億港元出售大埔昌運中心門店物業，至此累計賣出11間臨街鋪，合計套現超10億港元，僅2026年內就處置6處物業，回籠資金突破6億港元。

這場持續兩年的集中賣鋪，并非經營困難被迫變現，而是跨國巨頭精準的周期兌現與戰略換倉。

業績持續走高的麥當勞，果斷清倉持有近40年的核心資產，背后藏著重資產退出、輕資產擴張一套完整資本邏輯。

01囤鋪38年，每一筆都是時間復利

麥當勞此次拋售的商鋪，大多是上世紀八九十年代布局的家底，靠著長期持有穿越樓市周期，穩穩吃下不動產增值紅利。

最新成交的大埔鋪是典型樣本：1988年投入1929.3萬港元購入，持有38年后以1.26億港元成交，賬面升值5.5倍，單筆凈賺超1.07億港元，全程無杠桿、低運維成本，僅靠時間沉淀兌現收益。

同期布局的多宗物業，復刻了同樣的盈利邏輯。

深水埗欽州街一籃子商鋪，1988年成本1400萬港元，2021年先拆分細鋪套現2268.3萬港元，今年剩余物業再以9300萬港元成交，兩筆交易合計套現約1.16億港元，凈賺1.02億港元。

美孚新邨地鋪，1988年投入2735.2萬港元，今年9350萬港元成交，38年升值2.4倍。

不同于短期炒鋪套利，麥當勞走的是“屯鋪”路線，依托門店長期經營沉淀物業價值，數十年持有換取穩定增值。

年化收益雖不算夸張，但勝在零風險、無需頻繁打理，穿越多輪市場起伏，收益穩定性遠超多數基金與短期投機行為。

02不差錢，為什么還要賣鋪？

麥當勞賣鋪，是缺錢嗎？

財報數據直接打消這一猜想。

根據Brand Finance發布的2026年全球餐飲品牌價值榜單，麥當勞以426.4億美元的品牌價值位居全球第一。

2025年全年，麥當勞實現總營收268.85億美元，凈利潤85.63億美元，近95%的門店為特許經營模式，輕資產模式貢獻了穩定且豐厚的現金流。

全球門店超過4.5萬家，中國門店突破7700家。

2026年一季度麥當勞營收65.17億美元，同比增長9.4%；凈利潤19.83億美元，同比上漲6.2%。

這些數據指向一個清晰的結論：麥當勞是全球餐飲行業當之無愧的龍頭，既沒有資金鏈斷裂的威脅，也沒有深陷經營危機的泥潭。

香港23間自持商鋪總估值近30億港元，換算下來不到4億美元，對比其超260億美元的年度營收，這不過是一筆零花錢。

如此巨頭批量變賣核心地段物業，顯然不是為了“自救”。

既然麥當勞不缺錢、也沒遇到經營危機，為什么還要批量拋售這些持續增值的核心商鋪？

答案可以用一句話總結：不賣，是守家底；賣掉，是換未來。

清倉香港資產，背后有著三重戰略考量。

第一，踩準周期，落袋為安。

這批八九十年代購入的商鋪，增值空間已充分釋放。

經過多輪市場調整，香港商鋪泡沫出清，2026上半年買賣登記量創四年新高，本地及海外買家接盤意愿充足，正是鎖定額外浮盈的最佳窗口。

若繼續持有，核心商鋪凈租金回報率僅2%-3.5%，扣除稅費、翻新成本后收益微薄，還要承擔后續市場下行風險。

當下套現，正是兌現數十年增值收益的最優解。

第二，存量資產換增量賽道。

麥當勞在香港深耕近40年，門店密度飽和，新增開店空間幾乎枯竭，消費增長逐步放緩。

反觀中國內地、東南亞、中東仍處于擴張紅利期，增長空間充足。

所以麥當勞的資金調配邏輯十分清晰：用香港存量沉淀資產，置換全球增量增長資產。

第三，十年全球輕資產戰略正式收官。

早年麥當勞是披著快餐外殼的地產運營商，自持物業+餐飲雙線盈利，租金一度占集團總營收近四成。

2015年起集團全面轉型，減少自有物業，提高特許加盟占比，核心利潤轉向品牌授權與供應鏈服務。

2017年麥當勞出售內地及香港80%特許經營權，交由中信資本、凱雷聯合體運營；2023年回購凱雷部分股權，依舊堅持弱化自持物業的運營思路。

這次香港全部商鋪清倉，是戰略落地的關鍵一步。

所有交易統一采用售后回租模式：出讓產權、長期租回經營，賣鋪不閉店，脫資產不脫市場。

以銅鑼灣商鋪為例，1.19億港元成交后，麥當勞每月支付59.7萬港元租金回租，給買家穩定6%回報，自身也省去大額物業持有、維修、稅費開支，大幅優化資產負債表。

資產還是那些資產，店還是那些店，但錢已經回來了，報表也輕了。

03麥當勞商鋪為何不愁賣？

當下香港商鋪市場空置率高企、租金承壓，降價仍無人接盤是常態。

但麥當勞掛牌物業幾乎全部快速成交，差距不在位置，在資產底層邏輯。

普通商鋪售賣的只是物理空間，麥當勞賣出的是頂級信用背書+長期穩定現金流。

每一套出售物業均附帶10至20年長租約，買家無需承擔招商、空置、租戶糾紛等風險，收益清晰透明，如同低波動固收產品。

多筆成交項目的租金回報極具吸引力：深水埗商鋪：回租10年，月租49.9萬港元，回報率6.4%；大埔商鋪：月租69萬港元，回報率6.6%；銅鑼灣物業：穩定回報6%。

當前低息環境下，6%以上穩定租金回報的資產，是市場稀缺標的。

麥當勞把商業地產做成標準化“定期存單”，普通資產拼地段、賭未來，麥當勞資產直接鎖定長期穩定收益，這也是逆市熱銷的核心密碼。

04誰在瘋狂接盤麥當勞商鋪？

梳理11宗交易，接盤資本來自香港本地、內地、海外三地，身份各異，但核心訴求高度統一：爭搶確定性收租資產。

第一類，香港本土資深投資家族。

深水埗巨鋪買家為本地知名投資人“董事王”葉家潤，美孚商鋪由郭木財家族接手。

這類本土長線玩家不賭短期升值，只看重麥當勞大品牌長租約帶來的持續穩定租金，屬于典型的穩健型資產配置。

第二類，內地資本。

市場消息顯示，葉家潤收購深水埗商鋪時聯合內地資金入局。

這折射出內地資本投資邏輯的轉變，從“賭升值”轉向“穩收租”，不再盲目炒作香港物業升值空間，轉而追求低波動、高安全邊際的確定性資產，風險偏好明顯收縮。

第三類，海外發展商。

大埔昌運中心1.26億港元商鋪，接盤方為馬來西亞金鳳集團，租約延續至2036年。

海外資本持續入場，證明香港核心地段、大牌背書的商業物業，依舊具備全球資產配置價值。

三類買家，身份各異，目標一致，都在買同一個東西：麥當勞的租約。

他們買的不是一間鋪，是一張由全球最大快餐品牌簽發的“定期存單”。

寫在最后

從38年5.5倍資產增值，到10億港元批量套現離場，麥當勞香港賣鋪并非簡單拋售，而是一場教科書式的周期兌現、戰略換倉與輕重轉型。

早年囤鋪吃時代紅利，是行業上行期的選擇；如今落袋增值收益、剝離重資產、輸血增量市場，是成熟巨頭的戰略清醒。

存量時代，商業地產的邏輯早已改寫：地段決定下限，現金流決定上限，確定性才是穿越周期的底氣。

盲目持有低效資產，遠不如適時套現、優化結構。

麥當勞這套輕重資產切換、優質物業處置的實操思路，也是資產持有人、不動產投資人、商業運營者必須吃透的核心能力。

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注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 賣鋪套現10億港元，全球最大快餐巨頭又賺了